Appartement neuf : les 10 questions à se poser avant d'acheter

Devenir propriétaire est le rêve d’une majorité de Français, alors pour le réaliser, voici les 10 questions à se poser avant d’acheter dans l’immobilier neuf. 

• Sommaire
• Immobilier neuf ou immobilier ancien ?
• Conseil : que signifie acheter en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement ?
• L'immobilier neuf est-il vraiment plus cher que l'ancien ?
• Acheter neuf : avec quel budget ?
• Mon projet immobilier est-il éligible au PTZ, Prêt à Taux Zéro ?
• Comment réduire mes impôts en investissant dans un programme neuf ?
• Comment choisir le bon emplacement pour un achat sur plan ?
• Ai-je affaire à un promoteur immobilier de confiance ?
• Puis-je personnaliser mon futur logement neuf ?
• Maison neuve : quels coûts annexes prévoir ?

Acheter sur plan un appartement neuf, c’est trouver le bon promoteur immobilier, le bon financement et le bon programme neuf pour concrétiser vos rêves de devenir propriétaire. Pour y parvenir, voici les 10 questions à se poser afin de se lancer dans un achat immobilier neuf. 

 

Immobilier neuf ou immobilier ancien ?

 

Première interrogation : opter pour l’immobilier neuf ou ancien ? Au charme de l’ancien, il y a, à l’inverse, des appartements neufs optimisés, sans perte de place, offrant des espaces extérieurs, des prestations de plus en plus qualitatives. Du logement neuf aux dernières normes pour davantage de performance énergétique. Sans travaux durant au moins 10 ans, l’immobilier neuf, c’est du tout confort, clé en mains, même s’il faudra attendre plusieurs mois avant de pouvoir emménager, après la phase chantier. Une avancée de chantier qui a l’avantage d’être assuré par la VEFA.

 

Conseil : que signifie acheter en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement ?

 

L’achat sur plan d’un logement neuf auprès d’un promoteur immobilier, c’est réaliser un achat en VEFA pour Vente en Etat Futur d’Achèvement. La VEFA est un cadre juridique qui protège l’acquéreur d’un bien immobilier neuf. Bien qui, en général, n’est pas encore construit au moment de l’acquisition. 

L’achat sur plan d’un appartement neuf se déroule en deux phases : 

- la signature d’un contrat de réservation, pour réserver auprès du promoteur le logement désiré, via un dépôt de garantie ; 

- puis la signature de l’acte de vente authentique chez le notaire. 

Quelles sont les garanties obligatoires lors de l'achat d'un logement neuf ?

Contrat qui offre une garantie juridique car il est adossé à des garanties constructeur comme la garantie financière d’achèvement qui assure la fin du chantier en cas de défaillance du promoteur ou d’une entreprise sur le chantier ou la garantie décennale qui protège la structure de l’immeuble neuf durant 10 ans. 

 

L’immobilier neuf est-il vraiment plus cher que l’ancien ?

 

Le logement neuf est réputé plus cher que l’ancien mais il offre des avantages financiers sur le long terme qui peuvent compenser. D’abord, il permet de bénéficier de frais de notaire plus réduits : maximum 3 % dans le neuf contre jusqu’à 8 % dans l’ancien. Il est souvent associé à des aides et autres dispositifs comme le PTZ pour habiter ou la loi Pinel pour investir. 

 

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Etant aux dernières normes techniques et thermiques, il offre des coûts d’entretien et des charges réduites. Les factures énergétiques seront par exemple moindres que pour un logement ancien. En cas de revente immobilière, la valeur verte de ce logement neuf écologique sera réelle. 

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Acheter neuf : avec quel budget ?

 

Même si les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont très attractifs depuis plusieurs années maintenant, avant de s’engager dans un projet immobilier, il faut faire estimer sa capacité d’emprunt. Pas la peine de se lancer dans une recherche immobilière fastidieuse si, au final, vous ne parvenez pas à boucler votre financement. Il est même préférable de décaler son projet pour se constituer un apport personnel plus conséquent que d’être déçu à la fin.

 

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Conseil en + : un courtier en crédit immobilier sera le mieux placé pour estimer votre capacité d’emprunt. Actuellement, une règle s’impose aux établissements bancaires : les emprunteurs ne peuvent dépasser un tiers d’endettement, c’est-à-dire que leurs mensualités de remboursement de l’ensemble de leurs crédits ne peuvent dépasser 33 %. Cela peut être porté jusqu’à 35 % pour un dossier sur cinq seulement. 

 

Mon projet immobilier est-il éligible au PTZ, Prêt à Taux Zéro ?

 

Avant de démarrer un projet d’achat dans le neuf, il faut s’interroger sur les aides auxquelles vous pouvez prétendre en tant qu’accédant. Ce sont surtout les primo-accédants, ceux qui deviennent propriétaire pour la première fois de leur résidence principale, qui obtiennent le plus d'aide dans leur projet d’acquisition. 

Première aide et non des moindres : le PTZ, Prêt à Taux Zéro. Il s’agit d’un prêt gratuit, garanti par l’Etat, qui peut atteindre 138 000 € en fonction de la composition du ménage et la zone géographique. Il offre aussi un différé de remboursement dans le temps et sert d’apport personnel lorsque les banquiers étudient votre demande de prêt immobilier. A ce dispositif le plus connu pour soutenir l’accession à la propriété, s’ajoutent des aides locales, ville par ville. Lire aussi - Ces aides locales pour devenir propriétaire

Il existe d’autres soutiens dans l’immobilier neuf : 

- la location-accession ou PSLA, 

- le Prêt Accession d’Action Logement pour les salariés,

- la TVA réduite à 5,5 % qui s’applique dans certains quartiers et leurs environs, 

- le BRS, Bail Réel Solidaire, nouveau dispositif qui dissocie le foncier du bâti pour proposer du logement neuf jusqu’à 50 % moins cher. Ces aides peuvent même se cumuler. 

 

Comment réduire mes impôts en investissant dans un programme neuf ?

 

Pour ceux qui veulent réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf, là aussi, des dispositifs fiscaux existent. Pour vous constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant, la loi Pinel est le principal mécanisme du moment. Elle permet d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 € en contrepartie d’un engagement de location du logement Pinel durant 12 ans. Cela peut permettre 6 000 € d’impôt en moins chaque année selon la formule choisie sur 6, 9 ou 12 ans pour un plafond d’acquisition de 300 000 €.

 

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Pour ceux qui veulent se faciliter la gestion locative, il est également possible d’investir dans une résidence services, type résidence étudiante ou résidence senior, en s’appuyant sur le principe de la location meublée et le statut LMNP, loueur de meublés non-professionnels, il permet d'obtenir des loyers quasi-défiscalisés, tout en laissant la gestion locative à un gestionnaire-exploitant. 

 

Comment choisir le bon emplacement pour un achat sur plan ?

 

Comme toujours dans l’immobilier, l’emplacement reste la règle d’or. Pour savoir si le futur emplacement de votre programme neuf est le bon, il faut se poser d’autres questions : 

Visite : que regarder et vérifier avant d'acheter ?

- Est-ce que je préfère miser sur une valeur sûre : le centre-ville ou faire le pari d’un quartier en devenir ?

- Est-ce que la vie et l’environnement de ce quartier, de cette rue me conviennent ? Pas de bar de nuit au pied de mon futur immeuble ? 

- Est-ce à proximité des transports, des services, des commerces, des écoles ? Des universités en cas d’un investissement locatif d’une petite surface pour un étudiant ?

- Quel est le niveau de demande locative en cas d’investissement ?

- Est-ce une ville ou un quartier en devenir ?

- Est-ce que d’autres projets immobiliers sont prévus dans l’avenir dans ce quartier ? Une étude du Plan Local d’Urbanisme en mairie peut vous aider à y voir clair. 

- Ultime question : est-ce que j’aimerais encore y habiter dans 5 ou 10 ans pour évaluer le potentiel en cas de revente ou de mise en location ultérieure ?

 

Ai-je affaire à un promoteur immobilier de confiance ?

 

Promoteur qui réalise un ou deux programmes immobiliers par an, promoteur régional ou major de la promotion immobilière, il existe des entreprises de promotion immobilière de toute taille. Leur diversité vous offre un large choix pour savoir avec qui vous souhaitez vous engager. 

Quelles questions poser à un promoteur immobilier avant d'acheter ?

Pour trouver le promoteur immobilier qui répondra à vos attentes, différents critères peuvent être pris en compte : sa connaissance du marché, ses anciennes réalisations, ses succès lors de concours et surtout la visite d’anciens programmes neufs qu’il a réalisés. 

S’il n’a pas d’appartement témoin à vous faire visiter sur le site de votre futur programme neuf, le mieux est encore d’aller se renseigner directement sur d’autres opérations. L’occasion de voir si les délais de livraison avaient été respectés, si l’immeuble vieillit bien, si les locataires et propriétaires des lieux sont toujours satisfaits de la qualité des matériaux et des prestations. Une recherche dans la presse ou sur Internet permet aussi de s’informer sur les succès ou échecs de précédentes opérations. Des avis de clients en ligne peuvent aussi éclairer votre choix.

 

Puis-je personnaliser mon futur logement neuf ?

 

L’avantage de l’achat sur plan est que votre futur appartement neuf n’est pas encore construit. Il est donc permis de personnaliser ce nouveau logement. De plus en plus de promoteurs proposent, via des showrooms classiques ou même virtuels, de choisir les différents matériaux : choix des carrelages et faïences, coloris des peintures ou des parquets… Pour aller plus loin, il est également permis de faire réaliser des TMA pour Travaux Modificatifs Acquéreur. Dans la limite des spécificités techniques, le promoteur pourra réaménager certaines pièces : enlever ou bouger une cloison par exemple. 

 

Lire aussi - TMA : comment personnaliser votre futur appartement neuf ?

 

Maison neuve : quels coûts annexes prévoir ?

 

Pour parvenir à boucler son financement et donc son projet d’achat immobilier neuf, il est nécessaire de prévoir les coûts annexes à toute opération immobilière. D’abord, les droits de mutation ou plus communément, les frais de notaire. Compter maximum 3 % pour une acquisition dans le neuf. 

A cela, s’ajoute aussi la TVA : 20 % dans l’hexagone mais seulement 8 % en Corse et 8.50 % dans les départements d’outre-mer. Certains programmes neufs bénéficient d’une TVA à un taux réduit à 5,5 %. De quoi acheter plus grand pour le même budget.

Ne pas négliger également le coût du crédit immobilier. Les frais de dossier représentent environ 1 % du capital emprunté. En cette période de taux bas, la part de l’assurance-emprunteur est de plus en plus conséquente dans le coût global. Ne pas négliger de faire jouer la concurrence également sur ces coûts annexes d’un prêt immobilier. 

 

Répondre précisément à ces différentes questions devrait vous aider à prendre votre décision afin de passer le cap de devenir propriétaire dans l’immobilier neuf. 

Par Céline Coletto

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