Le secteur du logement n’attendait plus qu’un signal. Il est venu le 20 janvier 2026. En présentant son projet de réforme du statut du bailleur privé, intégré au projet de loi de finances 2026 via l’article 49.3, le Premier ministre, Sébastien Lecornu et son ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, ont, semble-t-il, enfin assumé une rupture nette avec les anciens dispositifs de défiscalisation immobilière, type loi Pinel. Objectif affiché : créer un véritable « choc d’offre » et remettre les investisseurs particuliers au cœur de la production de logements.
Un nouveau statut du bailleur privé fondé sur l’amortissement pour 2026
Le cœur du dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme inédit pour les particuliers : l’amortissement fiscal du logement. Concrètement, chaque année, le bailleur peut déduire une fraction du prix du bien de ses revenus fonciers, générant un déficit.
Innovation majeure : ce déficit devient imputable sur le revenu global du foyer, et non plus uniquement sur les loyers perçus. Le plafond d’imputation est porté à 21 400 € par an jusqu’à fin 2027, contre 10 700 € auparavant.
Autre rupture : la fin du zonage géographique. Contrairement au Pinel, le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire, à condition de louer le bien pendant au moins neuf ans. Parcourir également - Budget 2026 : comment le dispositif Jeanbrun remusclerait le statut du bailleur privé ?
Des taux d’amortissement bonifiés dans le neuf
Pour les logements neufs collectifs, les taux d’amortissement dépendent du niveau de loyer consenti :
• Loyer intermédiaire : 3,5 % par an (plafonné à 8 000 €)
• Loyer social : 4,5 % (plafond de 10 000 €)
• Loyer très social : 5,5 % (plafond de 12 000 €)
Dans l’ancien, l’accès au dispositif est conditionné à des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec un amortissement compris entre 3 % et 4 %.
Premières simulations à Lyon et Bordeaux
Exemple à Lyon : un T2 neuf à 220 000 €
Dans le 7ᵉ arrondissement de Lyon, un investisseur acquiert un T2 neuf de 45 m² pour 220 000 €. En optant pour un loyer intermédiaire, l’amortissement annuel atteint environ 6 160 €, sous le plafond autorisé.
Sur neuf ans, l’amortissement cumulé dépasse 55 440 €. Pour un contribuable en tranche marginale d’imposition, TMI à 30 %, l’économie d’impôt est estimée à environ 16 630 €, sur 9 ans, hors impact du déficit imputé sur le revenu global.
Simulateur pour un T3 neuf à 300 000 € à Bordeaux
A Bordeaux Bastide, un T3 neuf est acquis pour 300 000 €. En location sociale, l’amortissement est plafonné à 10 000 € par an. Sur la durée d’engagement, le bailleur peut ainsi déduire 90 000 €.
Pour un investisseur avec une tranche marginale d’imposition, TMI, à 41 %, l’avantage fiscal total avoisine les 37 000 € sur 9 ans, un niveau comparable, voire supérieur, à l’ancien Pinel, mais avec une logique économique plus pérenne.
Une réponse attendue par la filière de l’immobilier neuf
Les professionnels saluent ce changement de doctrine. Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), déclare : « Je salue la décision courageuse et pragmatique de Sébastien Lecornu, Premier ministre et de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du logement. Le statut du bailleur privé, désormais calibré pour fonctionner, est un levier majeur pour relancer l’offre locative et, au-delà, la production de logements. »
Date, calendrier et perspectives pour la loi Jeanbrun
Engagé par le gouvernement via le 49.3 le 20 janvier, le budget 2026 devrait être promulgué mi-février, le Parti socialiste ayant confirmé qu’il ne voterait pas la censure. Si certains décrets restent attendus, notamment sur les plafonds de loyers précis, la loi Jeanbrun ouvre un nouveau chapitre de l’investissement locatif, fondé non plus sur une niche fiscale, mais sur une logique patrimoniale et économique de long terme.