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Edition du 19/01/2021
Mise à jour le 15/01/2024

LMNP : investir en Location Meublée Non Professionnelle

location meublée non professionnelle
Toute location meublée peut prétendre au statut fiscal du LMNP, dans un appartement classique en copropriété ou en résidence avec services.

En dehors des dispositifs de défiscalisation fiscale, type loi Pinel, il existe un statut pérenne, le LMNP, Loueur de Meublé Non Professionnel, qui reste une excellente façon d’investir dans l’immobilier. Explications pour savoir comment investir en LMNP.

Il y a eu le Robien, le Duflot, le Scellier... il y a actuellement la loi Pinel et puis, il y a bien sûr le statut LMNP pour investir dans l’immobilier neuf ou ancien. C’est un dispositif fiscal incontournable. Alors que les autres lois naissent, changent et disparaissent régulièrement ; le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel, lui, reste.

 

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Investissement en statut LMNP, c'est quoi ? Comment ça marche ?

 

La location meublée non professionnelle, LMNP, est une forme d'investissement immobilier qui consiste à acheter un bien immobilier afin de le louer meublé. Une option intéressante et rentable pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier, tout en obtenant des revenus complémentaires issus des loyers obtenus

 

Qu’est-ce que le régime LMNP en immobilier ?

 

Du coup, fort de sa longévité, l’investissement en LMNP rassure bon nombre de propriétaires-bailleurs qui lui font confiance depuis de très nombreuses années. En effet, régime fiscal existant depuis 1949, le statut de la LMNP a l’expérience pour lui. LMNP pour Loueur de Meublé Non Professionnel est un régime fiscal qui permet d’investir dans l’immobilier tout en défiscalisant une partie des revenus locatifs. Voici comment investir en location meublée avec le LMNP.

 

Qui peut acheter en LMNP ?

 

L'investissement en LMNP est accessible à tous les contribuables français cherchant à augmenter leurs revenus de manière non imposée. Le statut LMNP convient à ceux qui envisagent d'investir dans un bien immobilier sécurisé, de bénéficier de revenus complémentaires non fiscalisés sur une longue période grâce à l'amortissement du bien sur le revenu de cette activité, ou encore de compléter leurs revenus à la retraite. Ainsi, le statut de loueur meublé non professionnel est ouvert à toute personne désireuse de devenir propriétaire et d'investir, encourageant ainsi les particuliers à contribuer au développement du parc locatif meublé en France.

 

Défiscalisation LMNP : comment devenir Loueur de Meublé Non-Professionnel ?

 

La simple mise en location d’un bien immobilier meublé à usage d’habitation, par exemple dans une résidence services, permet d’obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel et de profiter de son cadre fiscal très intéressant. Le statut LMNP s’adresse aux foyers fiscaux dont les recettes locatives n’excèdent pas 23 000 € par an ou la moitié des revenus du ménage. En clair, la location ne doit pas être le principale source de revenus de l’investisseur LMNP, d’où le « non professionnel ». Au-delà des 23 000 € de recettes locatives, on passe dans le statut de Loueur de Meublé Professionnel, LMP.

 

Le cas particulier du logement en LMP

 

Si les revenus tirés de l’activité de location meublée dépassent 23 000 € par an, sur l’ensemble des loyers perçus, le propriétaire-bailleur peut alors prétendre au statut LMP, Loueur de Meublé Professionnel. Pour cela, il (ou un membre de son foyer fiscal) doit aussi être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel. 

Des conditions qui donnent des avantages : l’imputation du déficit fiscal sur le revenu global, dès la première année et une exonération d'impôt sur la plus-value au-delà de la 5ème année : exonération applicable en dessous de 90 000 € de recettes par an.

Autre avantage, en cas d’impôt sur la fortune, les locaux d'habitation loués meublés sont exonérés du calcul de l’assiette fiscale.

 

Comment fonctionne la LMNP ? Quelle est la liste des meubles et équipements obligatoires ?

 

La notion de « location meublée » signifie que le locataire doit disposer de tous les éléments pour pouvoir y vivre, y manger et y dormir dans des conditions normales. La loi Alur a fixé précisément la liste des meubles et ustensiles nécessaires pour caractériser les logements meublés. Cela va d’une literie avec couette ou couverture aux couverts en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas et autres ustensiles de cuisine. Volet et/ou rideau, plaque de cuisson, four ou four micro-ondes, réfrigérateur, table et chaises, luminaires… voilà les équipements impératifs d’une location meublée.

En offrant ce service supplémentaire au locataire, le niveau du loyer d’un logement meublé est plus élevé, de 10 à 20 % en général, qu’une location nue.

 

Location LMNP : quelle durée de bail ?

 

VIDEO - Comment investir en LMNP ? © Trouver-un-logement-neuf.com
Il faut savoir que la durée d’un contrat de bail en LMNP est plus courte que pour une location classique qui impose des baux de trois ans. En effet, trois types de bail co-existent en matière de location meublée

- le contrat de bail meublé d’un an renouvelable,

- le contrat de bail meublé pour un étudiant de 9 mois mais non renouvelable, ce qui permet de basculer sa location en location touristique ou saisonnière lorsque le bien n’est pas loué à un étudiant.

- le contrat de bail mobilité de 1 à 10 mois maximum, pour des salariés en mobilité professionnelle par exemple.

 

Pourquoi acheter en LMNP ? Est-ce rentable et intéressant ?

 

Particularité d'investir en LMNP : cela n’est pas un dispositif de défiscalisation immobilière au sens propre, c’est-à-dire que cela ne permet pas de réduire directement son impôt sur le revenu. L’investissement en location meublée permet « seulement » d’obtenir des revenus locatifs non fiscalisés, c’est-à-dire de ne pas payer d’impôt sur le revenu sur les loyers et cela grâce à de l’optimisation fiscale.

 

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Fiscalité loueur LMNP : quel abattement pour la location meublée ?

 

Concrètement, les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, BIC et non dans celle des revenus fonciers, comme pour une location vide dite aussi location nue.

Jusqu’à un seuil de 70 000 € de recettes locatives, le régime du micro-BIC est applicable, avec des obligations déclaratives simplifiées. Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué au titre des frais, contre 30 % pour le microfoncier dans le cadre du location nue. Cet abattement peut même atteindre 71 % pour une location meublée de tourisme classée.

Si les loyers dépassent 70 000 € par an, l’investisseur est soumis au régime réel et peut déduire ses charges : intérêts d’emprunt, primes d’assurance, charges locatives, taxe foncière, travaux… et l’amortissement du bien. Si ces charges sont supérieures aux loyers perçus, un déficit sera constaté et reportable sur les revenus de même nature des dix années suivantes et du coup, les revenus locatifs ne seront pas imposables. De quoi se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme !

 

Imposition : comment déclarer mon investissement LMNP ?

 

Première étape : inscrire le logement en LMNP auprès du tribunal de commerce où il se situe, en remplissant le formulaire Cerfa POi dans les 15 jours après le début de la mise en location. Il s’agira alors de choisir le régime d’imposition : microfoncier ou réel. Cela permettra de recevoir ainsi un numéro SIRET.

A noter qu’ensuite déclarer un investissement LMNP, notamment au réel, demande de la rigueur pour gérer la comptabilité ; mais un expert-comptable ou des sites dédiés permettent de déléguer les démarches administratives.

 

Investir dans une résidence services senior, étudiant, tourisme... en LMNP :

 

fiscalité location meublée LMNP
Particularité de la fiscalité LMNP : elle offre entre 50 % à 71 % d'abattement sur les revenus locatifs, en microfoncier.
S’il est possible d’obtenir le statut LMNP dans une copropriété classique, il est aussi possible de bénéficier du régime fiscal LMNP si le bien loué se situe dans une résidence avec services exploitée par un tiers gestionnaire. Ce sera notamment le cas si l’investisseur opte pour une résidence étudiante, une résidence senior, une résidence de tourisme à la mer ou à la montagne ou de tourisme d'affaires, une résidence hôtelière pour voyageurs d'affaires, une résidence jeunes actifs, un EHPAD, Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes...

Lire aussi - 10 conseils pour investir en résidence étudiante

Ce sera notamment le cas si vous souhaitez acheter un logement neuf en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement auprès d'un promoteur immobilier et que vous signez un bail commercial avec un gestionnaire exploitant. Outre le bénéfice fiscal, acheter un logement neuf dans une résidence gérée permet de récupérer la TVA et qu’un exploitant s’occupe de la gestion locative du bien et s’engage à verser régulièrement des loyers. Vous profitez aussi des avantages financiers du neuf comme des frais de notaire réduits ou l'exonération de taxe foncière sous conditions... 

 

Simulateur LMNP pour un investissement en résidence gérée

 

Pour l’achat d’un deux-pièces en Résidence de Tourisme, classée 4* avec conciergerie et piscine intérieure : 

- Immobilier + mobilier : 218 400 € TTC

- Durée de l’emprunt : 20 ans à 2,80 % avec 10 000 € d'apport

- Récupération de TVA : 36 400 € sur l'immobilier et le mobilier

- Effort d'épargne : 383€/mois en moyenne sur la durée du prêt et l'objectif d'avoir 0 € d'impôts sur les loyers pendant 30 ans (Source : groupe Terrésens)

 

Investir en Loueur de Meublé Non Professionnel, LMNP : conditions

 

Si le statut du LMNP s’avère très intéressant pour l’investisseur en ne présentant pas de risque fiscal particulier, il faut toutefois ne pas prendre à la légère les contraintes administratives et fiscales d’un tel dispositif. Obtenir des conseils d'un professionnel : notaire, expert-comptable, gestionnaire de patrimoine... semble une étape importante avant de se lancer.

 

Avis : quels sont les inconvénients du LMNP ?

 

Le statut LMNP, bien que présentant des avantages indéniables, n'est pas exempt de pièges. Parmi les risques fiscaux, la valeur d'un investissement LMNP peut fluctuer en fonction des taux d'intérêt et de la compétence du gestionnaire immobilier. En cas de décès du propriétaire, la cessation d'activité entraîne l'imposition des plus-values latentes, avec des droits de succession à supporter par les héritiers.

Dans le cas d'un investissement en résidence gérée, via un bail commercial, la faillite du gestionnaire de la résidence de service expose aussi le propriétaire à une situation difficile, sans possibilité de revente ni de perception de loyers. Sans aller jusqu'à la faillite, c'est la capacité du gestionnaire a bien entretenir, remplir et verser les loyers qui garantira sur le long terme votre patrimoine immobilier.

Si pour votre projet immobilier, vous optez pour la gestion indépendante du bail en LMNP, cela comporte un risque de non-renouvellement, entraînant une perte significative de revenus locatifs.

De plus, la complexité de la comptabilité en régime micro-BIC ou en régime réel peut nécessiter l'intervention d'un expert-comptable, tandis que le statut LMNP exclut la gestion en SCI. La nécessité d'une gestion en commun peut conduire à préférer la SARL de famille pour éviter l'impôt sur les sociétés, offrant une plus grande flexibilité patrimoniale et des avantages fiscaux transparents. Ainsi, bien que la LMNP puisse être un complément de revenu à long terme, ses inconvénients nécessitent une évaluation minutieuse avant tout investissement.

 

Location meublée non professionnelle : quels sont les avantages du dispositif LMNP en bref ?

 

- Des loyers défiscalisés entre 50 et 71 %

- Une récupération de la TVA et une gestion locative déléguée dans le cadre d’un achat en résidence services

- Contrairement à d’autres régimes fiscaux, le statut LMNP permet d’occuper le bien immobilier, tout en le louant. Le LMNP permet en effet d’occuper jusqu’à 6 mois par an le bien, tout en le louant le reste du temps, ce qui est un atout pour investir dans un logement neuf à la montagne ou à la mer.

- Sous le régime réel, à la revente, le calcul de la plus-value immobilière ne sera basé que sur le prix d’achat, sans tenir compte de l’amortissement.

En conclusion, investir en Loueur de Meublé Non Professionnel offre de nombreux avantages dans le domaine de l'immobilier. Ce statut fiscal pérenne permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine tout en générant des revenus complémentaires grâce à la location meublée. Contrairement aux dispositifs de défiscalisation qui évoluent régulièrement, le LMNP demeure une option fiable et rassurante. Le régime LMNP offre des possibilités de défiscalisation intéressantes, avec des revenus locatifs non fiscalisés jusqu'à un certain seuil. De plus, les propriétaires bénéficient d'abattements sur les revenus locatifs, ce qui réduit leur imposition. La location meublée présente également l'avantage d'offrir des loyers plus élevés par rapport à la location nue, grâce aux équipements fournis.

Investir en LMNP permet également de diversifier ses sources de revenus et de profiter des avantages financiers du neuf, notamment la récupération de la TVA et des frais de notaire réduits. De plus, dans le cadre d'une résidence avec services, l'investisseur peut déléguer la gestion locative à un tiers exploitant, simplifiant ainsi la gestion de son investissement. En somme, le LMNP constitue une solution louable et sécurisée pour investir dans l'immobilier, offrant des perspectives de revenus complémentaires et de constitution de patrimoine sur le long terme.

Par Céline Coletto

Coupler LMNP et Censi-Bouvard

Investir dans une résidence services ou résidence gérée avec le dispositif LMNP Censi-Bouvard offrait jusqu'au 31 décembre 2022 des avantages fiscaux et financiers. En effet, l'amendement Censi-Bouvard permettait de se constituer un patrimoine immobilier, tout en défiscalisant grâce à une réduction d'impôt et sans avoir les tracas de la gestion locative. Le statut LMNP pouvait ainsi être couplé avec le dispositif Censi-Bouvard pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf dans une résidence services de type résidence étudiante ou résidence senior. Les résidences de tourisme avaient déjà été exclues du dispositif en 2017 ; mais depuis 2023, c'est l'ensemble du mécanisme Censi-Bouvard qui n'a pas été prorogé par les parlementaires lors du vote de la loi de finances.

Pour rappel, cela permettait d’obtenir :

- une déduction fiscale de 11 % du prix d’acquisition HT pendant 9 ans, dans la limite de 300 000 €, soit jusqu'à 33 000 € de réduction d'impôt,

- et une récupération totale de la TVA. Pour profiter de cet avantage fiscal, ce logement doit être mis en location meublée pendant un minimum de 9 ans et doit être situé dans une résidence avec services.

Le dispositif LMNP Censi-Bouvard était particulièrement adapté pour les primo-investisseurs, puisqu’il permet de laisser la gestion quotidienne de l’investissement locatif à un gestionnaire-exploitant. 

En marge de l’achat du logement neuf, l’investisseur signait un bail commercial avec un gestionnaire. L’exploitant de la résidence services s’engageant pendant un minimum de 9 ans à louer le bien, le gérer et à verser les loyers aux propriétaires-bailleurs, tout en s’occupant de la gestion locative et de l’entretien au quotidien de la résidence.

S’il faut s’assurer de la solidité du gestionnaire, c’était un atout non-négligeable que de ne pas avoir à trouver un locataire ou s’inquiéter de la dégradation du mobilier, du versement des loyers ou de la vacance locative. 

A noter que l’amendement Censi-Bouvard n'a pas été prorogé au-delà de 2022 dans la loi de Finances 2023.

Tags Investissement immobilier, investissement locatif, LMNP, location meublée

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