Afin de faciliter votre navigation et vous proposer des offres adaptées, notre site utilise des cookies. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre page sur le respect de la vie privée. Fermer

Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 18/02/2021

Défiscalisation immobilière : quelles sont les lois pour réduire vos impôts en 2021 ?

loi défiscalisation immobilière
Il existe différentes lois de défiscalisation immobilière pour réduire vos impôts, notamment la loi Pinel qui est la plus plébiscitée par les ménages. © Shutterstock

Dispositif Pinel, loi Malraux ou Censi-Bouvard, voilà les trois principaux dispositifs de défiscalisation et d’investissement immobilier en vigueur en France ; mais d'autres mécanismes existent pour se créer un patrimoine immobilier en réduisant vos impôts. Comparatif sur la défiscalisation immobilière en 2021.

Pinel, Malraux et Censi-Bouvard, trois noms qui évoquent des dispositifs fiscaux pour soutenir l’investissement immobilier, trois solutions pour se constituer un patrimoine et défiscaliser, mais chacun de façon différente. D'autres mécanismes existent en parallèle pour réduire vos impôts. Voici comment investir dans l'immobilier locatif pour défiscaliser et tout savoir sur la défiscalisation immobilière en 2021. De quoi s'informer sur les lois de défiscalisation.

 

Quelle loi pour défiscaliser ?

 

La défiscalisation immobilière consiste à réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier. La défiscalisation dans l’immobilier s’appuie sur des dispositifs fiscaux créés pour soutenir la production de logements neufs pour le marché locatif et/ou la rénovation et la sauvegarde du patrimoine historique, là encore en vue de l’intégrer au marché locatif. Pour cela et depuis de très nombreuses années, les lois de défiscalisation immobilière se sont multipliées : loi de Robien, loi Scellier, loi Duflot et la dernière en date et la plus utilisée actuellement : la loi Pinel.

 

Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?

 

La défiscalisation dans l’immobilier neuf ou ancien repose le plus souvent sur trois critères : 

- il doit s’agir d’un logement neuf, en VEFA, ou rénové après d’importants travaux

- l’investissement locatif doit être réalisé dans une zone géographique précise

- l’investisseur doit appliquer un certain nombre de contreparties et d’engagements : durée de location imposée ou plafond de loyer à respecter par exemple. 

 

Le dispositif Pinel pour défiscaliser jusqu'à fin 2024

 

C’est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu et le plus apprécié ces dernières années par les investisseurs. Applicable depuis 2014 et prorogé jusqu'au 31 décembre 2024, la loi Pinel permet d’acquérir un logement neuf ou en état de futur achèvement, que le contribuable fait construire ou qu’il réhabilite. Ce dispositif a remplacé la loi Duflot qui elle-même se substituait à la loi Scellier. L’investisseur s’engage à louer le bien nu à usage d’habitation principale du locataire dans les 12 mois suivant l’acquisition, l’achèvement ou la réhabilitation et pour une durée minimale de 6 ans.

L’avantage fiscal du dispositif Pinel : une réduction d’impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans, de 12, 18 ou 21 % du prix de revient du logement dans la limite de deux investissements par an et d’un plafond annuel de 300 000 €. Cela offre une réduction d’impôt qui peut atteindre 6 000 € par an. 

A noter qu'à compter de 2023, le bonus fiscal à taux plein sera conditionné à un logement neuf écologique ou à sa localisation dans un quartier prioritaire de la ville. Sinon, la défiscalisation va progressivement baisser en 2023 puis en 2024.

Lire aussi - A quoi va ressembler la loi Pinel en 2021 et après ?

 

En contrepartie de cet avantage fiscal, l’investisseur Pinel s’engage à appliquer des plafonds Pinel qui encadrent le niveau des loyers et le choix des locataires. Revalorisés chaque année pour assurer la rentabilité locative de l’investissement, ces plafonds Pinel servent à orienter la location de ces logements neufs dits intermédiaires vers les classes moyennes. En effet, 70 % des ménages ont des revenus éligibles au plafond de ressources de la loi Pinel. De quoi facilement trouver un locataire.

Particularité de la loi Pinel : il est permis de louer son investissement Pinel à sa famille. Parents, grands-parents ou enfants, s’ils respectent les critères de ressources et s’ils ne font pas partie du foyer fiscal de l’investisseur, il est possible de louer à ses ascendants ou descendants. 

 

Défiscaliser dans l’immobilier neuf en outre-mer

 

A noter qu’il existe un dispositif Pinel spécifique pour l’outre-mer. Pour un investissement immobilier dans les Dom-Tom, la durée d’engagement de location reste la même : 6, 9 ou 12 ans mais le bonus fiscal est porté à 32 % et peut donc atteindre 8 000 € par an. Des plafonds Pinel outre-mer spécifiques s’appliquent.

Autre avantage de la loi Pinel outre-mer : le plafond des niches fiscales est porté à 18 000 € pour un investissement dans les Dom-Tom contre 10 000 € par an pour les autres dispositifs de défiscalisation immobilière.

 

Défiscalisation immobilière : la loi Malraux pour l’immobilier sauvegardé

 

Parmi les lois de défiscalisation immobilière, la plus ancienne est la loi Malraux, du nom du ministre et écrivain, qui l’a mise en place pour entretenir le patrimoine des centres anciens en 1962. La loi Malraux est un dispositif d’investissement pour soutenir des dépenses de restauration de logements situés dans des secteurs sauvegardés, c’est-à-dire en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. A noter que la loi Malraux a d’ores et déjà été prorogée jusqu’à fin 2022. 

Concrètement, l’investisseur réalise des lourds travaux de rénovation d’un bâtiment ancien, situé dans un secteur sauvegardé, des travaux suivis par un architecte des Bâtiments de France, en contrepartie d’une déduction d’impôt d’une partie des frais engagés. Autre engagement de l’investisseur : louer le bien à usage de résidence principale dans les 12 mois après l’achèvement des travaux et pour une durée de 9 ans minimum.

L’avantage fiscal de la loi Malraux : une réduction d’impôt de 30 % du montant de certaines dépenses de restauration immobilière dans la limite de 400 000 € sur quatre ans, soit jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt. 

Particularités de l'investissement Malraux : contrairement au dispositif Pinel, il n’y a pas de plafond de loyers et de ressources à respecter. Il est aussi exclu du plafond des niches fiscales de 10 000 €.

 

Défiscaliser avec le Censi-Bouvard en résidence services

 

loi pour défiscaliser
Le dispositif Censi-Bouvard permet d'investir dans une résidence gérée, type résidence étudiante, avec un bonus fiscal de 11 % du prix d'achat.
En vigueur jusqu’au 31 décembre 2021, la loi Censi-Bouvard, associé au statut LMNP, permet d’acquérir un logement neuf meublé dans une résidence avec services, c’est-à-dire dans un établissement médicalisé de type EHPAD, une résidence étudiante, une résidence senior ou une résidence pour personnes âgées.

L’investisseur s’engage à louer le bien meublé pendant une durée minimale de 9 années et à signer un bail commercial d’une durée équivalente avec un exploitant qui assurera l’entretien et la gestion locative de la résidence services. 

L’avantage fiscal du Censi-Bouvard : une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition hors taxe, dans la limite de 300 000 €, soit jusqu’à 3 666 € d’impôt en moins chaque année. La fraction au-delà des 300 000 € permet l’amortissement.

A cet avantage fiscal, s’ajoute la récupération complète de la TVA ; mais également l’absence de gestion locative au quotidien. En effet, le bail commercial signé avec le gestionnaire-exploitant permet à l’investisseur de ne pas avoir à gérer et financer les travaux d’entretien courant, le recouvrement des loyers ou encore de trouver des locataires. D’où la nécessité de s’assurer de la fiabilité de ce futur exploitant avant de s’engager.  

Particularité du Censi-Bouvard : sans plafond de loyers et de ressources, la loi Censi-Bouvard permet également des revenus locatifs faiblement imposés de par le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel.

A noter que les résidences de tourisme, à la mer ou à la montagne par exemple, ne sont plus éligibles à la loi Censi-Bouvard. Il est alors permis d’investir dans ce type de résidences touristiques en location meublée via le statut LMNP / LMP, sur lequel est adossé le Censi-Bouvard.

 

Comment réduire ses impôts en investissant dans l'immobilier ?

 

Outre ces trois dispositifs de défiscalisation immobilière, il est aussi possible de réduire ses impôts ou ses revenus fonciers grâce à d’autres dispositifs. Il est par exemple permis d’investir dans l’immobilier neuf en nue-propriété ou démembrement de propriété. Ce système permet de payer moins cher à l’achat un logement neuf car l’investisseur laisse l’usufruit pendant 15 à 25 ans, à un bailleur qui s’occupe de la gestion locative et de l’entretien. Ce n’est qu’à l’extinction de l’usufruit que le propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Il peut alors continuer de le louer, le vendre, voire l’occuper lui-même. Un investissement immobilier qui est exclu du calcul de l’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière.

Lire aussi - Comment investir en démembrement de propriété ?

 

Pour défiscaliser de façon éthique, il est également permis d’investir avec le Prêt Locatif Social ou PLS. Un investissement en Prêt Locatif Social finance en totalité ou en partie la construction d’un logement social à louer. En contrepartie du respect de plafonds de loyers et de ressources pour le locataire, comme avec la loi Pinel, l’investisseur en PLS obtient une TVA réduite à 10 %, une exonération de taxe foncière, des revenus fonciers faiblement imposés. De quoi compenser l’application des plafonds durant 15 ans minimum.

Lire aussi - PLS : les avantages à investir en Prêt Locatif Social

 

Défiscaliser éthique et responsable

 

A noter qu'il est aussi possible d'allier investissement dans l'immobilier neuf et achat éthique et responsable. Comme avec l'investissement en PLS, Prêt Locatif Social, des solutions existent pour que son placement immobilier soit ISR, Investissement Socialement Responsable. Il s'agit par exemple de choisir un promoteur immobilier engagé pour le bas carbone ou encore d'opter pour du logement étudiant ou du logement senior en investissant dans une résidence services pour combler les besoins dans ces secteurs.

Lire aussi - Comment réaliser un investissement responsable dans l'immobilier neuf ?

Par Céline Coletto

Conseil pour réussir sa défiscalisation immobilière en 2021

La réduction d’impôt obtenue lors d’un investissement immobilier doit être comme la cerise sur le gâteau et ne doit pas faire oublier le calcul initial de sa rentabilité locative. Comme pour tout achat immobilier et notamment pour un investissement locatif, l’emplacement doit rester la règle d’or. La qualité du logement neuf, sa superficie, sa réponse aux besoins du marché locatif sont bien sûr à prendre à considération, avant tout gain fiscal engendré par la loi de défiscalisation. Ainsi, avant de se lancer dans un projet de défiscalisation immobilière, il faut avant tout réfléchir à un projet immobilier de façon plus globale. 

Lire aussi - Acheter pour louer : les questions à se poser

Tags investissement immobilier, investissement locatif, loi Pinel, loi Malraux, Censi-Bouvard, PLS, nue-propriété, défiscalisation, défiscalisation immobilière, impôt

En savoir plus :

Rechercher un investissement immobilier selon son dispositif de défiscalisation
Retrouvez tous nos conseils et infos pratiques dans notre guide sur l'investissement immobilier neuf

Partager sur :

Autres paroles d'experts les plus récentes

La proximité de la plage est un gage de réussite pour ceux qui veulent investir dans l'immobilier neuf en bord de mer.
Immobilier neuf bord de mer : comment investir ?

Avec près de 3 500 km de littoral, les façades maritimes françaises offrent de nombreuses possibilités pour réaliser un achat immobilier neuf en bord de mer. Mode d’emploi pour investir dans l’immobilier neuf à la mer.

 - 24/02/2021
La déclaration des revenus fonciers varie selon la location est nue ou meublée et selon le montant des loyers annuels.
Déclarer ses revenus locatifs : mode d'emploi pour déclarer ses revenus fonciers en 2021

Soumis à l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers ou locatifs, c’est-à-dire principalement les loyers, doivent être détaillés à l’administration fiscale. Voici comment déclarer les revenus locatifs en 2021.

 - 02/02/2021
Toute location meublée peut prétendre au statut fiscal du LMNP, dans un appartement classique en copropriété ou en résidence avec services.
LMNP : investir en Location Meublée Non Professionnelle

En dehors des dispositifs de défiscalisation fiscale, type loi Pinel, il existe un statut pérenne, le LMNP, Loueur de Meublé Non Professionnel qui reste une excellente façon d’investir dans l’immobilier. Explications pour savoir comment investir en LMNP.

 - 19/01/2021
Le PTZ 2021 reste le dispositif incontournable pour devenir propriétaire dans l'immobilier neuf, partout en France. | Adobe Stock
PTZ 2021 : comment profiter du Prêt à Taux Zéro 2021 dans le neuf ?

Le Prêt à Taux Zéro 2021 est le principal dispositif de soutien à l’accession à la propriété dans l’immobilier neuf. Un PTZ 2021 qui vise à compléter l’apport des primo-accédants, ceux qui veulent devenir pour la première fois propriétaire. Voici comment bénéficier du PTZ 2021 pour acheter un logement neuf.

 - 14/12/2020

Plus de paroles d'experts

Immobilier neuf en France

carte programmes neufs France Immobilier neuf Centre Immobilier neuf Limousin Immobilier neuf Auvergne Immobilier neuf Bourgogne Immobilier neuf Ile-de-France Immobilier neuf Picardie Immobilier neuf Nord pas de Calais Immobilier neuf Haute Normandie Immobilier neuf Champagne Ardenne Immobilier neuf Lorraine Immobilier neuf Alsace Immobilier neuf Franche-Comté Immobilier neuf Rhônes-Alpes Immobilier neuf Provence-Alpes-Côte-d'Azur Immobilier neuf Languedoc-Roussillon Immobilier neuf Midi-Pyrénées Immobilier neuf Aquitaine Poitou Charentes Immobilier neuf Pays de la Loire Immobilier neuf Basse Normandie Immobilier neuf Corse Immobilier neuf Bretagne Immobilier neuf Dom-Tom

Sélectionnez la région que vous souhaitez consulter

Les infos de l'immobilier neuf

Une centaine d'appartements neufs sur la ZAC Sernam Boulingrin de Reims

Une centaine d'appartements neufs sur la ZAC Sernam Boulingrin de Reims

Les promoteurs Groupe FIC, Nacarat et SPI Promotion ont remporté la réalisation d'une centaine d'appartements neufs sur la ZAC Sernam Boulingrin de Reims...

Qu'attendre de l'immobilier neuf en Ile-de-France en 2021 ?

Qu'attendre de l'immobilier neuf en Ile-de-France en 2021 ?

Face à la conséquente crise de l'offre qu'a connu le marché du logement neuf en Ile-de-France en 2020, la FPI régionale s'inquiète aussi de la demande qui se...

Programmes déjà vus

bot