Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF
Edition du 13/05/2016
Mise à jour le 05/03/2018
Comment devenir propriétaire dans l’immobilier neuf avec une TVA réduite ?
Dans plus de 1500 quartiers prioritaires et 500 mètres autour, les primo-accédants peuvent profiter d'une TVA réduite à 5.5% en achetant dans le neuf.
Depuis 2006, l’Etat permet de devenir propriétaire d’un logement neuf à un taux de TVA réduit à 5.5 %, contre 20 % normalement. A vous de profiter de cette réduction immédiate de plus de 14 % !
Pour favoriser la mixité sociale, l’Etat soutient l’accession à la propriété dans certains quartiers en faisant bénéficier les acquéreurs d’un logement neuf d’une TVA à taux réduit. Depuis le 1er janvier 2014, ce taux réduit de TVA est de 5,5 % en France métropolitaine et de 2,10 % dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion.
Pour l’achat d’un logement neuf à 200 000 €, une TVA réduite permet une économie de 29 000 €. En effet, la part de la TVA serait de 40 000 € pour une TVA à 20 %, contre seulement 11 000 € pour une TVA à 5.5 %. La TVA n’est plus que de 4 200 € pour un achat immobilier neuf en outre-mer.
Les 5 critères à respecter pour profiter d’une TVA à 5.5 %
Il faut cumuler 5 critères pour prétendre bénéficier d’un taux de TVA réduit :
- respecter un périmètre géographique et temporel ;
- respecter un plafond de ressources ;
- utiliser le logement au titre de la résidence principale ;
- respecter un prix de vente ou de construction.
Respecter un périmètre géographique et temporel
La TVA réduite est opérante que si le logement neuf acheté est situé dans des zones bien précises : au sein d’une opération en rénovation urbaine, zone ANRU ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, QPV. Des centaines de quartiers sont éligibles à ce dispositif. Par exemple, on compte 14 quartiers concernés dans le Rhône, dont 3 dans Lyon même. Une quinzaine de quartiers dans Marseille permettent aussi de profiter de cette TVA réduite. 4 périmètres dans Paris bénéficient également de cette réduction de TVA.
La zone des 300 mètres autour de ces quartiers est aussi éligible. Un périmètre qui pourrait bientôt être élargi, selon une récente annonce de François Hollande.
Au périmètre géographique, s’ajoute un périmètre temporel, c’est-à-dire que le permis de construire doit être déposé dans une certaine limite de temps pour être éligible à cette TVA à 5.5 %. Une limite de temps qui varie selon les quartiers, en zone ANRU ou QPV, mais qui peut aller jusqu’en 2024 !
Mise à jour - A noter que depuis le 1er janvier 2017, la Loi de Finances pour 2017 a élargi le périmètre éligible jusqu'à 500 mètres autour des 1500 quartiers prioritaires, les QPV, engagés dans le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain, NPNRU.
Respecter un plafond de ressources
- Si vous êtes primo-accédant ou n’avait pas été propriétaire de votre logement durant les deux années qui précèdent, vous pouvez prétendre à profiter de cette TVA réduite. Pour cela, il faut également utiliser le logement au titre de résidence principale ; mais aussi respecter un certain plafond de ressources, actualisé chaque année par
l’administration fiscale.
Plafond de ressources 2018 pour bénéficier d'une TVA réduite en métropole ou outre-mer lors de l'achat d'un logement neuf.
Exemple : un couple achetant un logement neuf à Paris pourra gagner jusqu’à 50 366 € par an pour prétendre à cette réduction de TVA. Cf. tableau ci-contre.
- Autre condition, respecter un prix d’achat ou de construction. Pour bénéficier de cette TVA réduite, le logement neuf ou construit ne doit pas dépasser un certain niveau de prix, un plafond qui est équivalent à ceux du dispositif de location-accession.
C’est ainsi qu’au 1er janvier 2018, le plafond de prix par mètre carré, hors taxe, était de 4 656 €/m² en zone Abis, 3 528 €/m² en zone A, 2 826 €/m² en zone B1, 2 466 €/m² en zone B2 et 2 157 €/m² en zone C.
Info en +
A savoir, qu’il est possible de cumuler cette TVA réduite à d’autres dispositifs de soutien à l’accession à la propriété comme le PTZ, Prêt à Taux Zéro ou encore le prêt 1 % logement.
Quid de cet avantage en cas de revente ou d’accident de la vie ?
Le propriétaire reste très préservé dans le cadre de cet achat en TVA réduite. En effet, si l’acquéreur doit occuper ce logement neuf pendant dix ans au minimum, il existe des échappatoires en cas de revente ou d’accident de la vie. En effet, en cas de revente anticipée, c’est-à-dire avant 10 années d’occupation, le propriétaire devra s’acquitter d’une quote-part de la différence : 14.5 %, diminuée d’un 10ème par année de détention.
Si cette revente est liée à un accident de la vie, il existe de nombreuses conditions suspensives : par exemple en cas de divorce ou de rupture de PACS, de chômage au-delà d’une année, mais aussi en cas de mobilité professionnels au-delà de 70 km. La quote-part n’aura pas besoin d’être reversée également en cas d’invalidité ou de décès de l’acquéreur ou d’un descendant direct du foyer fiscal.
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