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Edition du 06/03/2013
Mise à jour le 26/02/2024

Les 10 conseils pour investir dans une résidence étudiante

investir résidence étudiante
Conseil pour investir en résidence étudiante : vérifier la proximité des transports en commun, élément déterminant pour bon nombre d’étudiants. © Shutterstock

Investir dans une résidence étudiante est un placement d’avenir puisque les besoins pour fournir du logement étudiant en France sont immenses. Voici 10 conseils pour réussir un investissement locatif en résidence étudiante. 

Malgré la fin du dispositif Censi-Bouvard depuis fin 2022, mais grâce au statut fiscal pérenne de loueur de meublé, LMP/LMNP, sans encadrement des loyers, l’investissement immobilier dans une résidence services étudiante a le vent en poupe. Mode d’emploi pour investir dans une résidence étudiante.

 

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Conseil immobilier n°1 : qu’est-ce qu’une résidence étudiante ? Qui peut y habiter ?

 

Ouvertes à tous les étudiants ou stagiaires, les résidences étudiantes privées sont pour l’essentiel composées de studios équipés et meublés, compris entre 16 et 22 m². Ces résidences sont le plus souvent localisées à proximité des lieux d’études, campus universitaires ou en centre-ville et offrent une gamme de prestations, plus ou moins variées, destinée à faciliter la vie des locataires : gardiennage, laverie, salle de sport, cafétéria, petits déjeuners, service de ménage, fourniture du linge de maison. Pour avoir le statut fiscal de résidence services pour étudiants, il est nécessaire de proposer au moins trois de ces services aux résidents.

Aujourd’hui, avec l’amplification des phénomènes de la colocation, du coworking et même du coliving, des modèles de résidences étudiantes nouvelle génération se développent. L’offre nouvelle génération de résidences étudiantes intègre ainsi des composantes de la colocation : espaces d’échanges et de rencontres, cuisines communes..., des espaces de coworking : box, salles de réunion… et davantage de services inclus ou à la carte.

 

Bon plan n°2 : d’immenses besoins en investissement locatif étudiant

 

S’il y est pertinent de se tourner vers la résidence étudiante, c’est parce que les besoins pour loger les étudiants ne sont pas pourvus. La demande croissante en résidences étudiantes est un problème persistant en France. La population étudiante augmente chaque année de plus de 3 %, et environ deux tiers des 2 973 500 étudiants actuels choisissent de vivre en dehors de leur domicile familial pour se lancer dans la location.

Si certains, environ un tiers, sont hébergés au domicile familial ou à titre gratuit, on estime que les besoins en logement étudiant dépassent les 1,9 millions à chaque rentrée scolaire. Or, on ne compte que l’équivalent de 465 000 places en résidences pour étudiants.Cette offre limitée ne couvre que 23 % des besoins actuels. Aux chambres en cité universitaire de type Crous et les logements sociaux réservés, qui logent environ 15 % des étudiants, il faut ajouter la pénurie d’appartements de petites surfaces dans les centres villes de la plupart des grandes villes universitaires. Cela laisse donc un besoin de plusieurs milliers de logements étudiants nécessaires.

 

Pourquoi est-ce rentable ?

 

Avec près de 3 000 000 d'étudiants prévus d'ici 2028, la compétition pour les logements s'intensifie. Les critères de sélection des étudiants sont exigeants, cherchant des logements de qualité, proches de leur école, du centre-ville et des commerces. Les studios sont privilégiés par 57 % d'entre eux, tandis que 47 % préfèrent les logements meublés. Pour répondre à cette demande croissante, il est essentiel de développer davantage de résidences étudiantes pour offrir un hébergement adapté et confortable aux étudiants en quête d'un logement. Face à cette situation complexe, les experts préconisent d'investir dans des logements meublés, en particulier dans des résidences étudiantes.

C’est ainsi que les résidences étudiantes privées ont depuis plusieurs années pris le relais pour assurer le logement de dizaines de milliers d’étudiants chaque année scolaire. A la rentrée de septembre 2023, la France comptait dans son parc 1 260 résidences étudiantes, représentant plus de 167 000 logements, gérées par une soixantaine d’exploitations. Ce contexte de pénurie chronique crée des atouts pour les investisseurs. D’où la pertinence d’opter pour ce type d’investissement locatif en résidence étudiante privée. 

 

Astuce n°3 : quel emplacement choisir pour acheter un appartement en résidence étudiante ?

 

Comme pour tout achat immobilier, le bon emplacement reste l’élément principal pour aiguiller le choix de l’acquéreur. Pour investir dans une résidence étudiante, il faut miser sur des villes à fort potentiel étudiant : Paris, mais aussi Lyon, Aix-Marseille, Montpellier, Lille, Nice, Toulouse, Bordeaux. Pour des budgets plus accessibles, à partir d'un ticket d'entrée de 80 000 €, l’investisseur peut aussi opter en régions sur Strasbourg, Rennes, Reims, Grenoble ou Créteil, Paris-Saclay, Marne-la-Vallée et Versailles en Ile-de-France.

Plus que la ville, il faut aussi se préoccuper de l’emplacement exact de la résidence étudiante : à proximité des pôles universitaires, des grandes écoles et/ou en centre-ville.

Atout indéniable : être à proximité des transports en commun. Se situer à plus de 500 mètres d’un arrêt de tramway ou de métro est souvent rédhibitoire pour les futurs occupants. La résidence étudiante pourrait alors avoir davantage de difficultés à se remplir et l’exploitant à assurer le versement des loyers et respecter les engagements du bail commercial.

Où investir en résidence étudiante en 2024 ?

Actuellement, pour savoir où investir dans du logement étudiant, il faut se tourner vers les choix des opérateurs les plus dynamiques, qui portent la croissance du marché, comme Nexity, Sergic, UXCO Group, Vinci Immobilier... Ils ciblent ces derniers mois des académies ayant de forts besoins comme Créteil, Versailles, Montpellier, Bordeaux ou Rennes mais aussi des territoires au potentiel de développement élevé comme Nantes, Lille, Lyon ou la Normandie...

 

Recommandation n°4 : comment réaliser un investissement en studio étudiant ?

 

Pour bénéficier des avantages fiscaux d’un investissement en résidence étudiante, il y a plusieurs étapes à respecter.

D’abord : acheter un logement dans une résidence étudiante neuve ou rénovée de plus de 15 ans. Pour cela, on passe traditionnellement par un achat en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement ou achat sur plan auprès d’un promoteur immobilier.

 

Qui peut investir en LMNP ?

 

En parallèle, il faut signer un bail commercial avec un opérateur/gestionnaire professionnel, pour un minimum de 9 ans. Il prend en charge l’exploitation de la résidence, c’est ce gestionnaire qui doit verser le loyer, revalorisé chaque année en fonction d’un indice contractuellement déterminé, quel que soit le taux d’occupation de la résidence et qui doit s'occuper surtout du choix des locataires, de l’encaissement des loyers et qui prend en charge les travaux d'entretien.

Comme c’est le gestionnaire exploitant qui sera le principal pilier de votre investissement locatif, il est nécessaire d’être vigilant sur son sérieux et sa solidité ; mais aussi sur l'ensemble des clauses du contrat de bail commercial puisqu'il détaillera les engagements de location notamment. 

 

Conseil n°5 : location meublée, LMNP et studio étudiant

 

Le principe d’un investissement en une résidence étudiante repose sur le statut fiscal de la location meublée et donc du statut LMNP/LMP, de Loueur de Meublés (Non-)Professionnel. Statut créé après-guerre, il a l’antériorité pour lui. Il s’agit d’un régime fiscal qui permet d’investir dans l’immobilier géré tout en défiscalisant une partie des revenus locatifs. Il offre des loyers quasiment très peu fiscalisés et l’amortissement dans le temps. Dans le cadre d’une résidence services, il permet la récupération de la TVA sur l’immobilier et le mobilier.

 

Lire aussi - LMNP : investir en Location Meublée Non Professionnelle

 

Dans le détail, investir dans des résidences étudiantes via le statut LMNP octroie de nombreux avantages comme la perception des loyers via un bail commercial, la déduction des charges d’exploitation sur les recettes locatives ou la possibilité de bénéficier de revenus non ou faiblement imposés. En effet, les bénéfices générés par la location meublée ne sont pas soumis à l’imposition des revenus fonciers, mais au régime des bénéfices industriels et commerciaux, BIC. Ce sont donc en moyenne une partie des loyers qui ne sont pas imposés chaque année.
Par ailleurs, pour s’assurer de répondre aux conditions nécessaires à la récupération de la TVA sur son acquisition, le propriétaire peut choisir de confier son bien à un exploitant. Ce dernier s’engage également à s’occuper de la gestion et de l’entretien du bien, à verser les loyers au propriétaire même en cas de vacance locative, et à prendre en charge toutes les démarches techniques, administratives, fiscales et financières liées à l’investissement.

 

Prescription n°6 : quel budget pour un appartement étudiant ?

L'atout et non des moindres d'un investissement en résidence étudiant est son ticket d'entrée très abordable. En effet, grâce à la récupération de TVA, il est possible d'investir dans un logement étudiant en résidence gérée pour un prix d'achat à partir de 80 000 euros. Un budget qui peut intéresser des primo-investisseurs, ceux qui se lancent dans un premier placement patrimonial dans l'immobilier. Lire aussi - Primo-investisseur : réussir un premier investissement locatif, mode d'emploi

 

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Suggestion n°7 : quelle rentabilité pour un placement en programme neuf pour étudiants ?

 

Face des besoins toujours croissants pour loger les étudiants à chaque rentrée universitaire, la rentabilité d’un investissement en résidence étudiante est plutôt bien assurée. Avec plus de 2,7 millions d’étudiants dont deux-tiers qui doivent se loger hors du domicile familial, le potentiel des résidences étudiantes est assuré puisque la France dispose d’environ 500 000 logements étudiants, publics et privés.

La rentabilité d’une résidence étudiante peut atteindre 5 %. Mais avant d’espérer une rentabilité, il faut bien s’interroger sur l’exploitant et sa capacité à payer les loyers pendant toute la durée d’exploitation.

 

Guide n°8 : les acteurs et promoteurs du marché de la résidence étudiante

 

Les spécialistes comptent une soixantaine de gestionnaires-exploitants de résidences étudiantes en France. Il est nécessaire de se renseigner sur la qualité de la société gestionnaire exploitant. Se tourner vers un des leaders de la résidence étudiante en France peut être un gage supplémentaire de votre projet d’investissement locatif. De quoi également rassurer davantage les banques en cas d’un emprunt immobilier.

A noter que les cinq premiers opérateurs trustent la quasi majorité des places en résidences étudiantes, dont Nexity, le leader dans le domaine de la résidence étudiante sous la marque Studea. Autre champion, Reside Etudes qui dépasse les 16 000 places, mais aussi le groupe Action Logement ou encore BNP Paribas Real Estate. On trouve aussi dans une moindre mesure : le groupe Cardinal, Gecina… et de nouveaux entrants comme Kley ou l'Américain, GreyStar...

 

Conseil n°9 : investir en résidence étudiante : avis et garanties

 

achat résidence étudiante
Investir dans une résidence étudiante permet de défiscaliser tout en se créant un patrimoine, avec un ticket d'entrée modéré, minimum 80 000 €.
Les résidences étudiantes privées présentent plusieurs avantages pour les investisseurs en leur garantissant notamment :

• la sécurité de l’investissement immobilier : les opérateurs/gestionnaires assurant l’exploitation de ces résidences estiment les risques d’impayés et de vacance à moins de 2 % ;

• des taux de rendement supérieurs aux actifs classiques : la qualité d’implantation et de conception de l’établissement sont les garants d’une bonne rentabilité, parfois au-delà des 5%, en fonction des zones géographiques ;

• un environnement réglementaire incitatif : dès lors que certains services, trois au minimum, sont apportés aux occupants de la résidence meublée, l’investissement entre dans le champ de la TVA qui est donc récupérable.

 

Avertissement n°10 pour l'achat d'un logement étudiant : les précautions à prendre

 

Si l’investissement locatif en résidence étudiante affiche de nombreuses garanties, il est toutefois nécessaire d’être vigilant, comme toujours dans l’immobilier.

- Attention aux prétentions en termes de loyers

Outre le choix de l’emplacement, l’investisseur en résidence étudiante doit veiller au niveau de loyers annoncé par le gestionnaire-exploitant. Même s’ils offrent une rentabilité alléchante, si les loyers sont trop élevés au vu du marché locatif local, la résidence pourra avoir du mal à se remplir et donc le propriétaire sera alors amené à accepter des révisions de loyers à la baisse.

- Attention au choix de l’exploitant

La réputation du gestionnaire de la résidence services est la clé d’un bon investissement en immobilier géré. Il s’agit à la fois d’avoir un exploitant avec une solide expérience pour gérer, remplir et entretenir les lieux, mais aussi une capacité financière pour franchir les éventuels coups durs. La crise sanitaire liée au Covid qui a parfois vidée précocement les résidences étudiantes lors des confinements en est la preuve.

 

Avantages et inconvénients d'un investissement en résidence étudiante

 

D’après le cabinet Xerfi, qui a publié une étude dédiée à la résidence étudiante, la France a continué d'enregistrer une belle progression de l’ouverture de résidences étudiantes ces derniers mois, malgré les effets des actuelles difficultés de financement. Cela devrait se poursuivre dans les mois et années à venir. « La résidence étudiante, avec des taux d'occupation exceptionnels d'environ 90 % et des rendements solides d'environ 4 % net, demeure un choix privilégié des investisseurs. Plus de 60 % des investisseurs européens la considèrent comme la classe d'actifs la plus attractive, et près de 90 % envisagent d'y investir au cours des cinq prochaines années, soutenus par des perspectives de marché encourageantes », a résumé Thomas Roux, l’auteur de cette étude Xerfi. 

Pourquoi est-ce intéressant d'acheter un logement ou une chambre étudiante ?

Autre point d’importance sur le marché de la résidence étudiante en 2024, on assite à « la montée en puissance d’une nouvelle génération de résidences, davantage en phase avec la demande des étudiants mais de nature à séduire également les investisseurs institutionnels comme particuliers et les établissements d’enseignement ». Largement inspiré du coliving, ce nouveau concept de résidence devrait permettre de maintenir le rythme de 50 nouvelles résidences étudiantes mises en exploitation chaque année d’ici 2025 pour atteindre 1 360 unités et plus 182 000 logements et 215 000 places, selon les prévisions des experts de Xerfi. A noter tout de même, la hausse plus limitée de la population étudiante depuis 2022.

Du coup, en conclusion, on peut dire que la pénurie d’offre de logements étudiants, la progression de la demande, une rentabilité supérieure à celle des produits classiques et une prise de risque mesurée expliquent l’intérêt grandissant des investisseurs privés et institutionnels pour les résidences services privées pour étudiants. Alors pourquoi pas vous ?

Par Céline Coletto

La défiscalisation en résidence services étudiante en bref 

Une résidence étudiante réunit entre 80 et 100 logements neufs, principalement des studios entre 18 et 20 m², parfois des deux-pièces, le tout à destination des étudiants. Pour bénéficier des avantages financiers à la récupération de TVA dans le cadre du LMNP dans l'immobilier neuf, grâce au statut fiscal de la location meublée, la résidence doit proposer un minimum de différents services aux occupants : laverie ou service de blanchisserie, conciergerie, salle de sports, petite restauration… A noter que les résidences étudiantes privées représentent moins de 15 % des logements pour étudiants en France. Lire aussi - Conseils pour réussir un investissement immobilier

Tags Investissement immobilier, investissement locatif, résidence étudiante, LMNP, résidence services

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