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Edition du 20/07/2021

Investissement locatif : les 10 conseils pour réussir

conseil en investissement immobilier
Voici comment réussir son investissement locatif dans l'immobilier neuf : 10 conseils pour devenir un investisseur accompli ! © Shutterstock

Pour préparer sa retraite, pour défiscaliser, pour loger ses enfants… investir dans l’immobilier neuf est une des pistes à envisager pour se constituer un patrimoine, d’autant que le logement neuf offre de très nombreux atouts. Voici les 10 clés pour réussir un investissement locatif.

Alors qu’il n’a jamais été aussi facile d’acheter dans l’immobilier neuf en ce moment : dispositif Pinel, taux historiquement bas, frais de notaire réduit comparé à l’ancien… voici les 10 choses à savoir / à prévoir avant d’investir dans l’immobilier neuf et ainsi réussir son investissement locatif. Découvrir en 10 conseils ce guide de l’investissement locatif.

 

1 - Réduire ses impôts avec l'investissement locatif

 

Réaliser un investissement locatif, cela peut être un moyen de réduire vos impôts sur le revenu en profitant des dispositifs de défiscalisation immobilière. 

La loi Pinel permet de défiscaliser tout en se constituant un patrimoine immobilier dans le neuf. Le dispositif Pinel offre pour tout acquéreur d’un logement neuf, en vue de le louer, une réduction d’impôt de 12 à 21 %, selon la durée de location, de 6 à 12 ans. Le calcul de la réduction d’impôt Pinel permet d’obtenir jusqu’à 6 000 € d’impôt en moins chaque année. 

Le dispositif Censi-Bouvard permet lui aussi de défiscaliser 11 % du prix de revient hors taxe du logement acheté dans une résidence services, tout en récupérant la TVA. Résidence étudiante, résidence senior, Ehpad… voilà où investir avec l’amendement Censi-Bouvard. L’autre sérieux atout du Censi-Bouvard est de décharger l’investisseur de la gestion locative du bien au quotidien, puisque ce dispositif impose la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire de résidences services. Investir en Censi-Bouvard ou en location meublée via le LMNP peut être un investissement à préférer pour les primo-investisseurs, ceux qui investissent pour la première fois dans la pierre.

 

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“ Investir dans l'immobilier neuf : mode d'emploi ”

  • Les avantages du neuf pour investir
  • Quels dispositifs pour investir dans le neuf
  • Investir en VEFA, mode d'emploi

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2 - Bien choisir l’emplacement de votre investissement locatif

 

Pour réussir son investissement immobilier, la principale clé reste l’emplacement ! Ce serait même l’essentiel selon les professionnels. De l’emplacement dépend la teneur du marché immobilier et le niveau de loyer. En effet, il faut opter pour des quartiers dans des villes où la demande locative sera forte pour être certain de trouver des locataires ; mais aussi pour être sûr de louer à un bon niveau de loyer, afin de rentabiliser au mieux le bien.

Présence de commerces, écoles, moyens de transports… sont des points à vérifier avant de passer à l’acte. Proximité des pistes de ski ou de la plage sont à privilégier si vous souhaitez effectuer un investissement locatif pour louer en meublé de tourisme. 

Autre conseil pour réussir un investissement immobilier : privilégier un bien à acheter près de chez soi. De quoi faciliter le suivi du chantier s’il s’agit d’un achat sur plan, mais surtout de se simplifier la gestion locative par la suite. En étant à proximité, vous pourrez vous rendre plus facilement aux assemblées de copropriété, vous pourrez intervenir en cas de problème dans l’appartement, vous pourrez plus facilement assurer la mise en location.

Opter pour un investissement locatif proche de chez vous, c’est aussi avoir une meilleure connaissance de la région, des villes, des quartiers…  

 

3 - Calculer la rentabilité de cet investissement locatif

 

Une fois s’être assuré des niveaux de loyers pratiqués dans le quartier, on peut alors évaluer la rentabilité future de l’investissement immobilier. Deux modes de calcul :

- la rentabilité brute = loyer annuel / prix du logement x 100

Exemple : un appartement neuf, trois-pièces, acheté 230 000 € à Toulouse, loué 700 € = (700x12) / 230 000 x 100=3,65 %

- la rentabilité nette=loyer annuel - charges (taxe foncière + charges de copropriété + frais de gestion + CSG) / prix d’achat du logement x 100.

 

Lire aussi - Comment calculer la rentabilité d'un investissement immobilier ?

 

A noter que l'immobilier neuf offre également des frais de notaire réduits comparé à l'immobilier ancien : maximum 3 %, contre jusqu'à 8 % dans le parc de logements anciens. De quoi ne pas entamer la rentabilité de votre investissement immobilier en raison de frais annexes élevés. 

Pour savoir si un investissement immobilier sera rentable, il faut aussi anticiper sur une éventuelle plus-value immobilière en cas de revente.  

 

4 - Guide investissement locatif : opter pour la qualité du logement neuf

 

Acquérir un logement neuf pour investir, c’est opter pour du qualitatif. Votre investissement locatif sera donc aux dernières normes de construction, en termes d’isolation phonique par exemple. Un logement neuf offre une conception moderne et un agencement optimisé de la surface habitable. Pas de place perdue, pas de couloir inutilisable ; mais des espaces extérieurs : balcon, terrasse... Investir dans le neuf, c’est aussi se voir proposer obligatoirement une offre de parking ou de garage, dans la résidence. 

Si l’achat sur plan impose de se projeter dans l’avenir, avec un logement neuf pas encore construit, la promotion immobilière offre des outils digitaux pour personnaliser le bien ou réaliser une visite virtuelle en 3D pour mieux s’imprégner des lieux. Même dans le cas d’un investissement locatif, il est possible de faire réaliser des TMA, Travaux Modificatifs Acquéreurs, pour façonner l’appartement neuf à destination de la location, voire de la colocation.

 

5 - Investir dans le neuf tout en faisant un geste pour la planète

 

Investir dans l’immobilier neuf, c’est aussi faire le choix d’une isolation thermique efficace, aux dernières normes environnementales et donc un atout pour la planète. Aujourd’hui, tous les logements neufs répondent à la RT 2012, réglementation thermique 2012. D’autres programmes neufs vont plus loin en appliquant des labels écologiques plus performants : label Effinergie+ par exemple, voire des constructions à énergie positive qui produisent plus d’énergie qu’elles n’en consomment. Une nouvelle réglementation thermique, RT 2020 rebaptisée réglementation environnementale, RE 2020, est aussi en préparation pour aller vers de l’immobilier neuf bas carbone. De nombreux promoteurs mettent par exemple en œuvre des opérations immobilières labellisées BBCA, pour Bâtiment Bas Carbone, pour anticiper cette future norme de construction prévue à compter de 2022.

Outre les atouts pour l’environnement, cela offre des économies d’énergie pour le locataire. Quand désormais une très large majorité de Français se dit sensibilisée aux consommations d’énergie de leur logement, il sera alors plus facile de trouver des locataires, face à l’immobilier ancien. 

La valeur verte de votre investissement locatif sera aussi un atout en cas de revente. On estime que les logements avec les meilleurs DPE, Diagnostics de Performance Energétique, classés A ou B, peuvent obtenir au moins 5 % de valeur supplémentaire qu’un logement classé D, moins performant énergétiquement parlant. 

 

6 - Profiter des garanties de l’immobilier neuf pour votre investissement locatif

 

Investir dans un logement neuf, c’est éviter de l’entretien et des soucis pendant au moins dix ans car l’immobilier neuf profite de garanties propres. Investir en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, offre des garanties financières et techniques. Avant même la construction, des garanties légales à l'achat sur plan entrent en application : Garantie Financière d'Achèvement qui assure l'achèvement des travaux ou encore la garantie de remboursement si le chantier ne parvient pas à son terme.

Après la livraison, d'autres garanties s'appliquent dans le cas d'un logement neuf :
- la garantie du parfait achèvement pour se prémunir des malfaçons,
- la garantie biennale ou de fonctionnement pour les éléments autres que la structure, comme les éléments du sol ou les faux-plafonds,
- la garantie décennale qui s’applique, elle, à la structure de la construction pour les 10 premières années. 

De quoi sécuriser votre investissement locatif dans le neuf pendant de nombreuses années après sa livraison. En effet, pas de réfection de toiture ou de ravalement de façade à prévoir. La garantie décennale protègera par exemple le gros-œuvre du bâtiment durant 10 ans après la livraison. 

 

Lire aussi - Acheter un logement neuf, des garanties sur le long terme

 

7 - Conseil investissement locatif : être intransigeant sur la qualité

 

guide investissement immobilier
Investir dans un logement neuf est un atout environnemental : factures énergétiques réduites pour le locataire, valeur verte lors de la revente. © Stocklib
Si l’immobilier neuf apporte des garanties légales qui assure la pérennité de votre investissement locatif, il faut toutefois ne pas oublier d’être vigilant et être intransigeant sur la qualité. Il est préférable d’opter pour un promoteur immobilier connu dans la région, de visiter des appartements témoins ou en cas d’achat sur plan, d’autres programmes neufs similaires de cet opérateur. 

Une fois le chantier lancé, même en tant qu’investisseur locatif, il est également recommandé de s’assurer de la bonne évolution du chantier. Rien ne vous empêche de vérifier le bon déroulement des travaux. Un simple passage à proximité du chantier permet par exemple de vérifier que les travaux ne sont pas à l’arrêt.

Vérifier la qualité du logement neuf, c’est aussi assurer une livraison minutieuse pour examiner attentivement le bon fonctionnement des équipements et des matériaux installés, lever les éventuelles réserves. De sorte à privilégier la pérennité sur le long terme de son investissement locatif. 

 

8 - Réussir la mise en location de l'investissement immobilier

 

Investir dans un logement neuf pour le louer, c’est aussi devenir un propriétaire-bailleur. Si la gestion locative de ce bien, ne vous tente pas, il y a d’abord l’option résidences services. En investissant dans une résidence étudiante ou une résidence senior, un bail commercial est signé pendant minimum 9 ans avec un gestionnaire exploitant qui s’assurera au quotidien de la gestion de votre investissement locatif. L’exploitant d’une résidence gérée s’occupe de trouver les locataires, de récupérer les loyers, d’entretenir les lieux jusque dans les parties communes.

En dehors de l’investissement immobilier en résidence services, il est aussi possible de déléguer cette gestion locative, d’autant plus si l’on habite loin. On peut déléguer la gestion de ce bien immobilier classique à une agence immobilière ou alors plus formel, on peut signer un bail notarié chez un notaire qui lancera les procédures adéquates si le locataire ne paye pas ses loyers par exemple.

Lire aussi - Comment calculer le prix d'une location ?

 

9 - Conseil investissement immobilier : souscrire à une assurance locative 

 

Réussir son investissement locatif, c’est aussi s’assurer de recevoir régulièrement les loyers afin de ne pas entamer la rentabilité locative du bien. Solibail, Visale… différents dispositifs de garantie des loyers existent au niveau national afin de garantir le versement des loyers en cas d’impayés. Les assurances privées proposent également des dispositifs propres à chaque établissement. L’étendue des risques couverts en matière d'impayés de loyer est variable. Il faut donc comparer les offres, les modalités de prise en charge et bien sûr les tarifs pratiqués. 

 

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10 - Pourquoi acheter pour louer ?

 

Emplacement géographique, optimisation fiscale grâce à la défiscalisation immobilière, choix du locataire et du promoteur immobilier, mise en gestion, garanties du logement neuf… une fois l’ensemble de ces éléments passés au crible, vous serez prêt à devenir propriétaire d’un logement neuf pour louer. De quoi prévoir au mieux l’avenir grâce à l’investissement locatif. Retrouvez donc ici l’ensemble des opérations neuves pour investir dans l’immobilier, ville par ville et ainsi réussir votre investissement locatif dans l'immobilier neuf.

Par Céline Coletto

Comment réussir un investissement immobilier en 2021 ?

Avec des taux d’intérêt toujours historiquement bas, la période est plus que propice à l’investissement locatif en 2021. Grâce à l’effet levier du prêt immobilier, vous pourrez, avec un apport personnel réduit et un coût de crédit faible, obtenir une meilleure rentabilité financière tout en vous constituant un patrimoine immobilier. Pourquoi investir en 2021 ? En cette période de crise, investir dans la pierre apparaît plus que jamais comme une valeur refuge. D’ailleurs, le réseau Century 21 a enregistré au premier semestre 2021 un record du nombre de transactions dans l’immobilier ancien dédiées à l’investissement locatif. L’immobilier neuf en 2021 offre tout autant d’atouts pour réaliser un investissement locatif. Illustration avec la loi Pinel. Ce principal mécanisme de défiscalisation immobilière va progressivement devenir moins attractive à compter de 2023. Vous avez donc tout intérêt à vous lancer dès à présent dans la recherche d’un investissement Pinel pour profiter à plein de la réduction d’impôt qui peut atteindre 6 000 € par an.

Tags investissement immobilier, investissement locatif

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