Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 10/02/2014
Mise à jour le 23/01/2023

Prêt Locatif Social : quels sont les avantages pour investir ?

investissement locatif en PLS
Dispositif méconnu, l'investissement en Prêt Locatif Social offre de sérieux avantages pour ceux qui veulent investir éthique dans l'immobilier neuf.

C’est le moins connu des dispositifs pour investir dans l’immobilier neuf et pourtant, investir avec un PLS, Prêt Locatif Social, offre de nombreux atouts. Pour tout savoir de l’investissement en PLS, le Prêt Locatif Social.

Si les investisseurs connaissent la loi Pinel pour le logement intermédiaire, la loi Malraux pour le patrimoine historique ou encore l’amendement Censi-Bouvard en résidence services pour investir dans l’immobilier neuf, ils sont très peu nombreux à profiter de l'excellent produit qu'est le PLS, Prêt Locatif Social pour se constituer un patrimoine dans la pierre. Pourtant, le PLS a ses avantages, même s’il reste complexe. Mode d'emploi pour réaliser un investissement en PLS, Prêt Locatif Social.
 

Définition : Prêt Locatif Social, qu’est-ce que c’est ?

 
Basiquement, le PLS, Prêt Locatif Social est un financement ou prêt bancaire de 50 à 100 % du montant de l'opération qui octroie des avantages à son bénéficiaire, c’est-à-dire à l’emprunteur ou pourrait-on dire à l’investisseur. Un prêt qui sert à financer l’achat d’un logement neuf qui sera loué selon un certain plafond de loyers et sous conditions de ressources à un locataire. Comme pour le dispositif Pinel, en contrepartie de contraintes sociales, l’investisseur en Prêt Locatif Social profite alors d’avantages fiscaux et financiers. 
 

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Dispositif PLS : quels sont les avantages du Prêt Locatif Social ?

 
Dispositif peu connu pour investir dans l'immobilier neuf, le Prêt Locatif Social est pourtant pertinent grâce aux nombreux avantages qui lui sont associés. TVA à taux réduit, exonération de taxe foncière, fiscalité réduite sur les loyers pour le propriétaire rendent cet investissement immobilier attractif.
 

- Une TVA immobilière réduite à 10 % 

 
Les investissements avec un PLS permettent une économie de 10 points de TVA, depuis le 1er janvier 2018. En effet, une TVA réduite à 10 % s’applique dans la construction du logement social, contre 20 % sur le prix de vente d’un logement neuf classique.
Exemple : pour l’achat d’un logement neuf d’une valeur de 250 000 €, la TVA représente 50 000 €, contre seulement 25 000 € pour un investissement en PLS, soit 25 000 € d’économies.
 

- Une exonération de taxe foncière pour l'investisseur

 
Le dispositif prévoit une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties de 15 ans à 25 ans, à partir de l'année suivant la livraison.
 

- Fiscalité PLS : un abattement sur les loyers

 
Si le cumul avec le dispositif Pinel n’est pas possible, l’investisseur profite du statut de bailleur privé, ce qui lui permet d’obtenir un abattement fiscal de 30 % sur les loyers perçus. 
Atypique mais intéressant, les atouts financiers de la TVA réduite et de l’exonération de taxe foncière compensent largement le plafond des loyers qui est imposé à l'investisseur en PLS, selon les spécialistes. A découvrir ci-dessous les conditions pour profiter des avantages du Prêt Locatif Social pour investir.
 

Convention PLS : comment bénéficier du Prêt Locatif Social pour investir ?

 

Qui peut acheter en PLS ?

 
L’investisseur en PLS peut être soit une personne physique, soit une personne morale par le biais d’une SCI. Il doit signer une convention d’une durée minimale de 15 ans avec l’Etat s’engageant à louer le bien selon un plafond de loyers et à des locataires sous conditions de ressources et au titre de leur résidence principale. L'investisseur en PLS s'engage à louer nu le bien immobilier. 
 

Qui a droit au PLS ? Qui peut louer un logement PLS ?

 
Concrètement, les logements financés en PLS sont destinés à des ménages aux revenus trop élevés pour bénéficier des habitations sociales financées par le Prêt locatif à usage social, PLUS, mais pas assez élevés pour le secteur intermédiaire ou le marché libre. Un plafond de ressources des locataires d'un logement en PLS s'applique donc. Il est revalorisé chaque année par les pouvoirs publics, comme cela a été le cas pour 2023.
Plafond de ressouces PLS 2023 : pour une personne seule à Paris et en l’Ile-de-France, le plafond de revenus en N-2 ne doit pas dépasser 32 715 € et 28 441 € dans le reste de la France.
Pour un ménage avec deux enfants, le plafond de revenus s’établit à 76 525 € à Paris et 55 142 € hors agglomération parisienne, soit environ 4 600 € de revenus mensuels. Cela concerne donc une large partie des locataires français.
 
Plafonds de ressources PLS 2023
  Paris et communes limitrophes Reste de l'Ile de France Autres régions métropolitaines

Personne seule

32 715 € 32 715 €

28 441 €

Deux personnes

48 894 € 48 894 €

37 982 €

Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage

64 094 € 58 773 €

45 676 €

Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge

76 525 € 70 400 €

55 142 €

Cinq personnes ou ou une pers. seule avec trois pers. à charge

91 047 € 83 340 €

64 867 €

Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge

102 452 € 93 785 €

73 107 €

Personne supplémentaire

 + 11 417 €  + 10 449 €

 + 8 155 €

 
Les plafonds de ressources PLS 2023 sont égaux à ceux du PLUS majorés de 30 %, en N-2, c'est-à-dire les revenus fiscaux de référence de 2021, figurant sur l’avis d’imposition 2022. Toutefois il est tenu compte des revenus de l'année précédente ou des revenus des douze derniers mois, s'ils sont inférieurs d'au moins 10 % par rapport à ceux de l'année N-2.
Info en + : Si le ménage locataire est composé d'au moins une personne en situation de handicap, il bénéficie d’un surclassement dans la catégorie supérieure. exemple : le plafond de ressources d'un couple dont l’un des membres est en situation de handicap sera celui d'un ménage de trois personnes.
Vous êtes considéré comme un jeune ménage, si la somme des âges d’un couple locataire n’excède pas 55 ans. Dans ce cas-là, le foyer peut profiter du plafond de revenus d'un ménage de trois personnes.
 

Loyer : c'est quoi le plafond PLS ?

 
plafond de ressources PLS 2022
L'investisseur en PLS doit respecter un plafond de ressources et un plafond de loyers pour ses locataires.
Les plafonds de loyers pour les PLS à appliquer pour répondre aux engagements d'un investissement en PLS sont également revalorisés chaque année. Exemple ici avec les plafonds applicables pour l'année 2022 en attendant la mise à jour 2023 :
Zone A bis : 13,68 €/m² (Paris et le Grand Paris)
Zone A : 10,55 €/m² (IDF, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, la Côte d'Azur, le Genevois français...)
Zone B1 : 9,08 €/m² (Nantes, Bordeaux, Strasbourg... et certaines villes touristiques ou territoires tendus comme Bayonne, Annecy...)
Zone B2 : 8,70 €/m² (Les villes de moins de 250 000 habitants comme Brest, Lorient...)
Zone C : 8,08 €/m² (Les zones rurales)
Il s’agit du loyer plafond mensuel par mètre carré de surface utile, c’est-à-dire la surface habitable, à laquelle s’ajoute la moitié des surfaces annexes : cave, balcon, terrasse, parking... selon la zone géographique où est situé le logement mis en location.
 

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Comment fonctionne le PLS, Prêt Locatif Social ?

 
A noter que la signature de la convention avec l’Etat permet aux locataires de bénéficier des APL, Allocation Personnalisée pour le Logement que le bailleur peut recevoir directement en déduction du loyer. En revanche, il est impossible de louer à ses ascendants ou descendants ou à ceux du conjoint de l'investisseur.
Par Céline Coletto

Peut-on revendre un logement PLS ?

En tant que propriétaire, il est bien sûr possible de revendre un bien PLS, mais cela est soumis à certaines conditions reprises dans l'article R331-21 du Code de la Construction et de l'Habitation. Par exemple, il est nécessaire d'obtenir l'accord du représentant de l'Etat dans le département où est situé le bien et de l'établissement bancaire prêteur. Il faut également signer un avenant à la convention pour que le transfert de prêt au nouveau propriétaire soit valide.

Tags investissement immobilier, PLS, prêt locatif social

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