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Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 03/03/2020
Mise à jour le 11/01/2024

Exonération taxe foncière logement neuf : comment ça marche ?

exonération taxe foncière logement neuf
Un logement neuf peut bénéficier de deux ans d'exonération de taxe foncière. Cela peut grimper à 7 ans en cas d'investissement en loi Pinel.

Avantage méconnu, il est possible d’être exonéré de taxe foncière lorsque l’on achète un logement neuf. Voici comment bénéficier de l’exonération de taxe foncière dans l’immobilier neuf. Une exonération qui se simplifie depuis 2021.

Les avantages financiers d’un logement neuf sont nombreux : frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf, éligibilité pour obtenir un Prêt à Taux Zéro ou une TVA réduite pour habiter, défiscalisation immobilière avec la loi Pinel pour investir… Il existe un autre atout financier, souvent ignoré : l’exonération de taxe foncière pour l'achat d'un logement neuf. Voici comment être exonéré de taxe foncière dans l'immobilier neuf.
 

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“ Acheter un logement neuf : mode d'emploi ”

  • Les avantages du neuf
  • Comment financer un logement neuf
  • Achat en VEFA, mode d'emploi

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Taxe foncière et logement neuf : qu’est-ce que c’est ?

 
La taxe foncière est un impôt local qui s’applique habituellement à l’ensemble des propriétaires de propriétés bâties. Une taxe foncière dont le montant se calcule selon un taux d’imposition décidé par les collectivités territoriales, principalement par les villes, et selon une valeur locative cadastrale déterminée par le fisc pour l’Etat.

Comment est calculée la taxe foncière ? 

 

Si chaque propriétaire d’un bien immobilier est sur le principe redevable de la taxe foncière, encore faut-il savoir comment elle est calculée. Ainsi, il faut noter que la taxe foncière sur les propriétés bâties est calculée selon deux principes qui s’associent : 
- la valeur cadastrale du bien immobilier 
- et des taux votés par les collectivités territoriales. 
La TFPB est payée une fois par an après un calcul automatique de l’administration fiscale. 
La première variable est donc la valeur cadastrale du bien immobilier, qui est issue d’un barème dont la dernière mise à jour date de 1970. Une valeur de base qui est l’équivalent d’une année de loyers si le bien était mis en location, avec un abattement de 50 % représentant les frais d’entretien. 

 

Quelle surface est prise en compte ? 

 

On parle de valeur locative cadastrale qui est établi selon la surface du logement et ses dépendances. Garage, abri de jardin, sous-sol, piscine… doivent ainsi être pris en compte dans le calcul de la surface totale du bien entrant dans le calcul de la taxe foncière des propriétés bâties. 
Cela donne une surface brute qui est alors pondérée en fonction de différents critères comme la présence ou non d’un ascenseur ; mais aussi selon les éléments de confort présents dans le logement : eau courante, électricité et/ou gaz, nombre de douches, baignoires, toilettes…
Il faut savoir que la taxe foncière évolue en suivant le niveau d’inflation. En effet, les parlementaires votent chaque année la revalorisation des bases cadastrales en fonction de l’évolution des prix à la consommation. D’où la forte augmentation de ces bases en 2023 après l’inflation enregistrée en 2022. En 2022, la valeur cadastrale avait déjà augmenté de + 3,4 %.
En parallèle, la valeur cadastrale de chaque bien immobilier est ensuite multipliée à un taux voté et fixé par les collectivités locales : communes en tête ; mais aussi les départements. C’est ainsi que le montant de la taxe foncière varie d’une commune à l’autre ; mais aussi d’un quartier à l’autre, même si on comparait deux biens identiques. 

Dégrèvement selon appartement ou maison neuve

 
C’est dans le but de soutenir la construction de logements neufs que l’Etat a autorisé, sous conditions, l’exonération de taxe foncière dans l’immobilier neuf. Que ce soit pour un achat sur plan ou en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, la construction nouvelle d’une maison individuelle, via un CCMI par exemple, il est possible d’obtenir ce dégrèvement de taxe foncière dans le neuf. 
L’exonération de taxe foncière pour une construction neuve est valable deux ans, à compter du 1er janvier suivant la livraison. 
 

Formulaire H2 : quand demander l'exonération de la taxe foncière en VEFA et construction neuve ?

 
Pour bénéficier de l’exonération de taxe foncière pour l’achat ou la construction d’un logement neuf, le propriétaire devait jusqu'en 2021 faire parvenir au centre des finances publiques de la ville où était située le bien immobilier une déclaration d’achèvement de construction dans un délai de trois mois au maximum. Dans le cadre d’une exonération de taxe foncière pour un appartement neuf, c’était le Cerfa 6652 ou H2 qui devait être rempli ; dans le cas d’un dégrèvement de taxe foncière pour une maison neuve sur plan, c’était le H1 qui devait être adressé au centre des impôts.
Mais BONNE NOUVELLE ! Il n'est désormais plus nécessaire d'entamer ces démarches administratives pour bénéficier de l'exonération de taxe foncière. L'exonération, si elle est appliquée par la commune concernée, est désormais automatique. Un pas vers la simplification !
 

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Exonération taxe foncière construction neuve : qui l'octroie ?

 

Comment bénéficier d'une exonération de taxe foncière ?

Attention : cette exonération de taxe foncière dans la construction neuve n'est pas obligatoire. Toutes les communes ou intercommunalités ne font pas profiter tous les propriétaires de logement neuf de cette exonération. Certaines collectivités peuvent choisir de faire bénéficier de cette exonération de taxe foncière aux seuls accédants à la propriété avec un PTZ, Prêt à Taux Zéro, PSLA location-accession ou en TVA réduite. D'autres ne l'accordent à aucun nouveau propriétaire de logement neuf. 

Comment faire pour payer moins de taxe foncière ?

Autre nouveauté 2021 à propos de l’exonération de taxe foncière dans la construction neuve, la commune ou l'EPCI à fiscalité propre peut désormais, pour le montant qui lui revient, limiter cette exonération à hauteur d’un pourcentage compris entre 40 % à 90 % de la base imposable, par tranche de 10 %. Il s’agira alors d’une exonération partielle pour les nouveaux propriétaires de logement neuf. Dans le même temps, l’intercommunalité peut toujours supprimer cette exonération pour la part qui lui revient.
 
 
A noter que 2021 marque aussi le transfert aux communes de la part départementale de la taxe foncière sur les propriétés bâties. La part départementale est donc supprimée sur les avis d’imposition. Un transfert qui s’effectue en recalculant la base imposable du local afin de garantir la neutralité de l’opération.

 

exonération taxe foncière appartement neuf
L'exonération de taxe foncière pour l'achat d'un appartement neuf ou la construction d'une maison ne nécessite plus de démarches administratives.

Conditions exonération taxe foncière et loi Pinel

 
Autre particularité : l’exonération de taxe foncière dans le cas d’un investissement en loi Pinel. Là, l’exonération de taxe foncière en Pinel peut aller jusqu’à 7 années. En effet, la haute performance énergétique d’un logement neuf acquis avec le dispositif Pinel peut permettre de profiter d’une exonération complémentaire de 5 ans, en plus des deux années obtenues pour un logement neuf. Pour cela, après l’envoi des formulaires H1 et H2, il est nécessaire de faire parvenir une déclaration sur papier libre accompagnée de pièces justifiant les critères de performance énergétique de l’investissement Pinel. 
Là encore, l’exonération de taxe foncière en dispositif Pinel ne s’applique que si les collectivités locales ne l’ont pas supprimé. Lire aussi - Les avantages financiers d'un logement neuf
 

Qui est exonéré de la taxe foncière en 2024 ? A quel âge ne paye-t-on plus de taxe foncière ?

 
A noter qu’il est aussi possible d’être exonéré de taxe foncière en fonction de son âge. Au-delà de 75 ans, au 1er janvier de l’année d’imposition N, il est possible, sous conditions de revenus, c’est-à-dire en fonction d’un certain plafond du revenu fiscal de référence, d’être totalement exonéré de taxe foncière au titre de son habitation principale.

Qui peut bénéficier de l'exonération de la taxe foncière ?

Les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité ; ainsi que les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés, selon également leur revenu fiscal de référence, sont aussi exonérés du champ d'application du réglement de la taxe foncière sur leur habitation principale.
 

Pour conclure, l'exonération de taxe foncière pour les logements neufs offre un avantage financier souvent mésestimé dans le panorama immobilier. En simplifiant le processus depuis 2021, les nouvelles règles ont rendu cette exonération plus accessible et moins contraignante pour les propriétaires et donc contribuables. Toutefois, cette mesure n'est pas uniformément appliquée, et son obtention dépend des politiques locales et des conditions spécifiques liées à l'investissement, comme le dispositif Pinel. La possibilité d'une exonération complémentaire pour les logements en conformité avec des critères de performance énergétique élevée, notamment dans le cadre de la loi Pinel, ajoute une dimension intéressante à cet avantage.

L'évolution des politiques locales et des taux d'imposition souligne l'importance pour le contribuable de rester informé et attentif aux réglementations en vigueur, car elles peuvent influencer la portée de l'exonération. En outre, la perspective d'exonération pour les personnes âgées, en fonction de l'âge et des revenus, ajoute une dimension sociale à cette mesure. Ainsi, l'exonération de taxe foncière pour les logements neufs est un atout financier qui mérite une attention particulière, non seulement pour ses avantages directs, mais aussi pour son rôle dans le contexte plus large de l'évolution des politiques fiscales et immobilières. La vigilance à propos des conditions spécifiques demeure toutefois la clé pour tirer pleinement parti de cette opportunité financière, dans le cadre d'un secteur immobilier en constante mutation.

Par Céline Coletto

Impôts fonciers, taxe foncière et taxe d'habitation

Qui peut être exonéré ? A quel âge ne paie-t-on plus la taxe d'habitation ?

Bon à savoir à propos des impôts locaux ou impôts fonciers pour le contribuable - Désormais, toute la population, quelle que soit l'âge, est exonérée de la taxe d'habitation sur sa résidence principale, ce qui n'est pas le cas pour une résidence secondaire. En revanche, en cas d'exonération temporaire de taxe foncière ou exonération totale dans l’immobilier neuf, cela ne concerne pas le paiement de la taxe sur les ordures ménagères. C'est pourquoi même si vous êtes exonéré, vous allez tout de même recevoir un avis d'imposition de taxe foncière qui ne devrait contenir que le montant de cette Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères, TEOM.
Lire aussi - Taxe d'habitation et logement neuf

Tags Immobilier neuf, logement neuf, fiscalité, taxe foncière, exonération, loi Pinel

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