Exonération taxe foncière logement neuf : comment ça marche ?

Les avantages financiers d’un logement neuf sont nombreux : frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf, éligibilité pour obtenir un Prêt à Taux Zéro ou une TVA réduite pour habiter, défiscalisation immobilière avec la loi Pinel pour investir… Il existe un autre atout financier, souvent ignoré : l’exonération de taxe foncière pour l'achat d'un logement neuf. Voici comment être exonéré de taxe foncière dans l'immobilier neuf.

 

 

La taxe foncière est un impôt local qui s’applique habituellement à l’ensemble des propriétaires de propriétés bâties. Une taxe foncière dont le montant se calcule selon un taux d’imposition décidé par les collectivités territoriales, principalement par les villes, et selon une valeur locative cadastrale déterminée par le fisc pour l’Etat.

Comment est calculée la taxe foncière ? 

 

Si chaque propriétaire d’un bien immobilier est sur le principe redevable de la taxe foncière, encore faut-il savoir comment elle est calculée. Ainsi, il faut noter que la taxe foncière sur les propriétés bâties est calculée selon deux principes qui s’associent : 
- la valeur cadastrale du bien immobilier 
- et des taux votés par les collectivités territoriales. 
La TFPB est payée une fois par an après un calcul automatique de l’administration fiscale. 
La première variable est donc la valeur cadastrale du bien immobilier, qui est issue d’un barème dont la dernière mise à jour date de 1970. Une valeur de base qui est l’équivalent d’une année de loyers si le bien était mis en location, avec un abattement de 50 % représentant les frais d’entretien. 

 

Quelle surface est prise en compte ? 

 

On parle de valeur locative cadastrale qui est établi selon la surface du logement et ses dépendances. Garage, abri de jardin, sous-sol, piscine… doivent ainsi être pris en compte dans le calcul de la surface totale du bien entrant dans le calcul de la taxe foncière des propriétés bâties. 
Cela donne une surface brute qui est alors pondérée en fonction de différents critères comme la présence ou non d’un ascenseur ; mais aussi selon les éléments de confort présents dans le logement : eau courante, électricité et/ou gaz, nombre de douches, baignoires, toilettes…
Il faut savoir que la taxe foncière évolue en suivant le niveau d’inflation. En effet, les parlementaires votent chaque année la revalorisation des bases cadastrales en fonction de l’évolution des prix à la consommation. D’où la forte augmentation de ces bases en 2023 après l’inflation enregistrée en 2022. En 2022, la valeur cadastrale avait déjà augmenté de + 3,4 %.
En parallèle, la valeur cadastrale de chaque bien immobilier est ensuite multipliée à un taux voté et fixé par les collectivités locales : communes en tête ; mais aussi les départements. C’est ainsi que le montant de la taxe foncière varie d’une commune à l’autre ; mais aussi d’un quartier à l’autre, même si on comparait deux biens identiques. 

 

C’est dans le but de soutenir la construction de logements neufs que l’Etat a autorisé, sous conditions, l’exonération de taxe foncière dans l’immobilier neuf. Que ce soit pour un achat sur plan ou en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, la construction nouvelle d’une maison individuelle, via un CCMI par exemple, il est possible d’obtenir ce dégrèvement de taxe foncière dans le neuf. 

L’exonération de taxe foncière pour une construction neuve est valable deux ans, à compter du 1er janvier suivant la livraison. 

 

 

Pour bénéficier de l’exonération de taxe foncière pour l’achat ou la construction d’un logement neuf, le propriétaire devait jusqu'en 2021 faire parvenir au centre des finances publiques de la ville où était située le bien immobilier une déclaration d’achèvement de construction dans un délai de trois mois au maximum. Dans le cadre d’une exonération de taxe foncière pour un appartement neuf, c’était le Cerfa 6652 ou H2 qui devait être rempli ; dans le cas d’un dégrèvement de taxe foncière pour une maison neuve sur plan, c’était le H1 qui devait être adressé au centre des impôts.

Mais BONNE NOUVELLE ! Il n'est désormais plus nécessaire d'entamer ces démarches administratives pour bénéficier de l'exonération de taxe foncière. L'exonération, si elle est appliquée par la commune concernée, est désormais automatique. Un pas vers la simplification !

 

 

Attention : cette exonération de taxe foncière dans la construction neuve n'est pas obligatoire. Toutes les communes ou intercommunalités ne font pas profiter tous les propriétaires de logement neuf de cette exonération. Certaines collectivités peuvent choisir de faire bénéficier de cette exonération de taxe foncière aux seuls accédants à la propriété avec un PTZ, Prêt à Taux Zéro, PSLA location-accession ou en TVA réduite. D'autres ne l'accordent à aucun nouveau propriétaire de logement neuf. 

 

 

Autre particularité : l’exonération de taxe foncière dans le cas d’un investissement en loi Pinel. Là, l’exonération de taxe foncière en Pinel peut aller jusqu’à 7 années. En effet, la haute performance énergétique d’un logement neuf acquis avec le dispositif Pinel peut permettre de profiter d’une exonération complémentaire de 5 ans, en plus des deux années obtenues pour un logement neuf. Pour cela, après l’envoi des formulaires H1 et H2, il est nécessaire de faire parvenir une déclaration sur papier libre accompagnée de pièces justifiant les critères de performance énergétique de l’investissement Pinel. 

Là encore, l’exonération de taxe foncière en dispositif Pinel ne s’applique que si les collectivités locales ne l’ont pas supprimé. Lire aussi - Les avantages financiers d'un logement neuf

 

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