30 ans déjà pour le CCMI, Contrat de Construction de Maison Individuelle et il reste une garantie optimale pour faire construire la maison de ses rêves. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le CCMI pour faire construire une maison.

Définition : c'est quoi un CCMI ?

Obligatoire depuis la loi de décembre 1990, quand un maître d’ouvrage, c’est-à-dire le futur propriétaire des lieux, décide de faire construire sa maison par un professionnel de la construction, soit un constructeur de maison, le CCMI, Contrat de Construction de Maison Individuelle, est le principal contrat qui régit l’univers de la construction de maisons neuves.

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Si l’on peut bien sûr opter pour un architecte, un maître d’œuvre ou une entreprise générale, choisir un constructeur de maison, c’est adopter un chef d’orchestre qui pilote le projet de A à Z, toutes les étapes du chantier, du dossier de permis de construire, à la livraison en passant par les éventuelles malfaçons pendant 10 ans.

Qu'est-ce qu'un contrat de construction de maison individuelle ?

Si le constructeur est un atout juridique pour faire construire sa maison, c’est parce qu’est signé un Contrat de Construction de Maison Individuelle, le CCMI, avec ou sans fourniture de plan. Le CCMI, c’est avant tout un cadre juridique qui offre des sécurités en termes de délai d’exécution des travaux, de pénalités de retard, de coût total du chantier.

Le contrat doit réunir les éléments à propos du terrain à bâtir, du permis de construire, les modalités de financement, le calendrier du chantier, les éléments techniques des travaux… Le CCMI doit aussi comprendre les éléments justifiant la garantie d’achèvement ou garantie de livraison à prix et délais convenus, voire la garantie de remboursement d’acompte, jusqu’à la fameuse assurance dommages-ouvrage, également appelée garantie décennale, soit 10 ans d’assurance sur le gros-œuvre d’une maison individuelle. Le CCMI, c’est en effet un sérieux régime juridique pour assurer le chantier d’une maison neuve avec plusieurs engagements que doit apporter le constructeur.

CCMI avec ou sans fourniture de plan

Ce cadre réglementé permet la construction de 2 logements neufs maximum sur le terrain à bâtir et il existe deux types de contrats :

- le plus répandu : le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan. Le constructeur fournit directement ou indirectement les plans du bâtiment. Un plan qui doit assurer de la conformité du projet du Code de l'urbanisme et du Code de la construction et de l'habitation ; mais aussi au PLU et autres documents d'urbanisme locaux.
- le CCMI sans fourniture de plan, notamment pour les maisons d'architecte. Les plans étant fournis par un architecte ou par le futur propriétaire, le constructeur ne se charge alors que des travaux : au minimum le gros œuvre, la mise hors d’eau et hors d’air de la maison.

Quand et pourquoi signer un CCMI ?

Dans le détail, un CCMI doit comporter des mentions obligatoires :

la désignation du terrain, le plan de la maison, signé par les deux parties, et la notice descriptive de l’ouvrage : matériaux, travaux, raccordements…, soit toutes les caractéristiques techniques.
la conformité avec les règles d’urbanisme,
une copie du permis de construire et des autorisations administratives,
le coût définitif de la construction, incluant les taxes et le prix des travaux dont le client souhaite se charger seul et les modalités de révision de ce coût,
l’échéancier des paiements à mesure de l’exécution des travaux,
les modalités de financement, c’est-à-dire la nature et le montant des prêts immobiliers,
la date d’ouverture du chantier, les délais de réalisation à compter de cette date et les pénalités de retard de livraison prévues,
l’attestation d’assurance dommages-ouvrage,
la garantie de livraison à prix et délai convenus...

Après la signature du CCMI, le constructeur adresse un double du contrat au client par lettre recommandée avec accusé de réception. Celui-ci dispose alors d’un délai de droit de rétractation de dix jours.

Délai de rétractation : comment rompre un contrat de CCMI ?

Après la signature, vous avez donc un délai de 10 jours pour vous rétracter par lettre recommandée, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte, les sommes versées doivent alors être rendues, sans aucune retenue. Quoi qu'il en soit du délai de droit de rétraction : ne pas signer le CCMI sans avoir vu les plans, la notice d'information technique… et l’ensemble des documents que doit fournir le constructeur.

Au-delà des 10 jours du droit de rétractation, le CCMI prévoit aussi plusieurs clauses suspensives qui permettent de rompre le contrat de construction d’une maison individuelle : non-acquisition du terrain à bâtir, échec du permis de construire, refus de prêt immobilier ou encore la non-souscription d’une assurance dommages-ouvrage… En l’absence de réalisation d’une de ces clauses dans le délai convenu, le contrat est considéré comme caduc. L’éventuelle avance de fonds financée par l’acheteur est remboursée.

Contrat de construction CCMI : les conditions suspensives

Dans le cas d'un CCMI, le chantier ne peut donc débuter que si l’ensemble des dispositions conditionnelles sont levées :
- vous êtes bien le propriétaire du terrain à bâtir
- le financement est bouclé : accord de prêt immobilier obtenu
- le permis de construire est accordé
- une assurance dommages-ouvrage a été prise
- l’attestation de livraison à prix et délai convenus a été présentée par le constructeur
Si le CCMI peut être signé avant l’accès à l’ensemble de ses clauses conditionnelles, cela doit être signalé dans le contrat et en cas de non-obtention du permis de construire par exemple, le contrat sera annulé et toutes les sommes versées seront alors remboursées.

Révision : le CCMI fixe le prix de la future maison

Impératif au CCMI : ne pas donner d’argent sous quelque forme que ce soit et pour quelque raison que ce soit avant la signature du contrat.
Le prix TTC de la maison doit être inscrit dans le contrat. Le coût global TTC précise le prix convenu forfaitaire et définitif sous réserve de sa révision, ainsi que le coût détaillé des travaux réservés, si le futur propriétaire souhaite se charger d’une partie des travaux. Exemple lors de l’achat d’une maison en kit.

Dépôt de garantie ou caution du CCMI :
Si aucune somme ne doit être versée avant la signature du contrat, deux possibilités de réservation sont possibles :
- soit un dépôt de garantie, limité à 3 % du prix de la construction, déposé sur un compte spécial et bloqué jusqu’à la levée de toutes les conditions préalables,
- soit une caution bancaire qui garantit le remboursement des sommes versées avant l’ouverture du chantier.

Dans le contexte d’un CCMI avec fourniture de plan, une révision du prix est possible :
- soit entre la date de signature du contrat et la date d’expiration d’un délai d’un mois qui suit la plus tardive des dates entre l’obtention du permis de construire ou celle des prêts nécessaires au financement.
- soit une révision de prix qui s’applique à chaque versement, limitée à 70 % de la variation de l’index du coût de construction, BT 01, pendant 10 mois après avoir obtenu les prêts immobiliers et le permis de construire.

Garantie décennale ou de livraison... quelles garanties doit obligatoirement contenir un CCMI ?

La signature d’un contrat de construction de maison individuelle, c’est une série de gages pris entre le client-maître d’ouvrage et le constructeur :
- la garantie de livraison à prix et délais convenus, fixe à l'avance le prix et ses modalités de révision
- la garantie de paiement des sous-traitants
- la garantie de remboursement, si le chantier n'aboutit pas
- les garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement
- la garantie décennale, soit une assurance sur le gros-oeuvre durant 10 ans
Le maître d’ouvrage/client ou le constructeur pour le compte du futur propriétaire doit obligatoirement prendre une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. De quoi sécuriser les travaux de la maison de vos rêves.

Les avantages du CCMI pour faire construire

Outre être une garantie juridique pour aboutir à la livraison d’une maison neuve, l’autre atout du CCMI, c’est le calendrier précis de paiement. Comme dans le cas de l’achat d’un appartement en VEFA, un calendrier officiel des appels de fonds existe.

Achèvement des fondations, hors d'eau, hors d'air... comment se passent les appels de fonds ?

Pour ce qui est des modalités de réglèment, le calendrier de paiement du CCMI fixe le pourcentage maximum du prix total que peut percevoir le constructeur à chaque stade de la construction :

15 % maximum à l’ouverture du chantier, moins le dépôt de garantie s’il existe
25 % à l’achèvement des fondations
40 % à l’achèvement des murs
60 % à la mise hors d’eau
75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage. Le solde sera réglé lors de la réception des travaux, après la levée des éventuelles réserves. A noter qu'un calendrier spécifique a été mis en place pour les maisons préfabriquées en atelier, comme cela peut être le cas désormais pour des maisons en bois.

Comment choisir son constructeur de maison en CCMI ?

Choisir un constructeur adhérent à des syndicats professionnels, comme au Pôle Habitat FFB, Les Constructeurs et Aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment, est une première étape pour choisir un constructeur de maison de qualité, mais cela n’empêche pas d’autres vérifications.

Il faut donc s'informer sur la solidité de l’entreprise en termes juridiques, en sachant par exemple si elle est bien inscrite au registre du commerce, mais également en visitant d’autres chantiers. Premier gage de sérieux, un constructeur de maisons doit impérativement visiter votre terrain à bâtir avant la signature d’un quelconque engagement de type CCMI.

A savoir que si l’on souhaite piloter les travaux soi-même, sans faire appel à un constructeur, il est conseillé d’établir un contrat d’entreprise avec chacun des prestataires. Mais ceux-ci sont loin d’offrir la même protection qu’un CCMI. Faire construire s’apparente souvent à un parcours du combattant. Le législateur prévoit donc dans ce contrat de quoi soumettre tant le constructeur que l’acquéreur, à de nombreuses obligations. De quoi réussir la construction de la maison de vos rêves.

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CCMI ou VEFA ?

Si le CCMI est le principal contrat pour faire construire une maison par un constructeur, il est aussi possible d’acheter une maison neuve directement à un promoteur immobilier dans le contexte d’une VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement.
Dans ce cas-là, ce sont les principes juridiques de ce contrat qui s’applique, les garanties de la VEFA qui entrent en jeu. Un calendrier de paiement dédié à la VEFA, différent de celui du CCMI, réglemente le versement des différents appels de fonds.
Acheter une maison neuve sur plan auprès d’un promoteur a l’avantage de simplifier les différentes démarches. Pas de terrain à bâtir à acquérir, pas d'étude de terrain, pas de viabilisation, pas de permis de construire à obtenir, pas de constructeur à choisir, pas de suivi de chantier… le promoteur se charge de tout. Lire également - Combien coûte la viabilisation du terrain ?
Souvent en lotissement, ces maisons neuves en VEFA offriront moins de sur-mesure qu’une vraie construction de maison via un CCMI. Des TMA, Travaux Modificatifs Acquéreurs, prévus dans le cas d’une VEFA, peuvent toutefois être ajoutés pour personnaliser votre future maison neuve. Acheter en VEFA une maison neuve, c’est aussi souvent tomber sous la réglementation des copropriétés et autres règlements de lotissement qui peuvent limiter vos libertés en termes de couleurs de façades et volets, agrandissement, travaux futurs... Lire aussi - Les étapes pour faire construire en lotissement ?

CCMI, marché de travaux, maître d'œuvre ou contrat de maîtrise d’œuvre ?

Lorsque vous envisagez de faire construire une maison, vous vous retrouverez confronté à deux types de contrats : le Contrat de Construction de Maison Individuelle, CCMI, proposé par le constructeur, et le contrat de maîtrise d'œuvre présenté par le maître d'œuvre, qui peut être un architecte ou un simple entrepreneur d'une entreprise générale. La principale différence entre ces deux options réside dans la responsabilité et la gestion des coûts. Avec un CCMI, le prix est garanti ferme et définitif, offrant une tranquillité d'esprit quant aux dépenses. En revanche, avec un contrat de maîtrise d'œuvre, le prix sera au plus juste et doit être respecté au mieux, bien que des variations puissent survenir. Il est important de noter que le constructeur est responsable de l'ensemble du projet, de la conception à la construction, tandis que le maître d'œuvre se concentre principalement sur la coordination des travaux. Que vous choisissiez l'une ou l'autre de ces options, il est essentiel de bien comprendre les avantages et les implications de chaque contrat avant de prendre une décision éclairée pour la construction de votre maison neuve.

Voilà de quoi se lancer dans la construction d'une maison neuve avec un CCMI.