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Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 19/03/2019
Mise à jour le 05/03/2024

Tout savoir sur les frais de notaire dans le neuf

frais notaire neuf
Maximum 3 %, les frais de notaire dans l’immobilier neuf sont beaucoup moins élevés que dans l'ancien où ils atteignent 8 %. © Shutterstock

Pour tout achat immobilier, même un terrain à bâtir, il faut s’acquitter des frais de notaire ou plus justement des droits de mutation. Bonne nouvelle pour l’achat d’un appartement neuf ou d’une maison neuve : les frais de notaire dans l’immobilier neuf sont bien moindres.

Particularité de l’immobilier neuf : les « frais de notaire » ou plus précisément l'ensemble des frais d’acquisition ou droits de mutation sont moins importants que pour un achat dans l’immobilier ancien. Frais de notaire dans le neuf, comment ça marche ?

C’est un des avantages financiers de l’immobilier neuf : des « frais de notaire » réduits. Alors qu’ils peuvent atteindre jusqu’à 8 % pour un achat immobilier dans l’ancien, ils ne dépassent pas les 3 % pour un logement neuf. Alors qu’ils peuvent représenter un budget de plusieurs milliers d’euros, voici quand et comment les acquitter et pourquoi pas, comment faire encore baisser la facture. 

 

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“ Acheter un logement neuf : mode d'emploi ”

  • Les avantages du neuf
  • Comment financer un logement neuf
  • Achat en VEFA, mode d'emploi

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Qu’est-ce que sont les frais de notaire ?

 

Communément appelés « frais de notaire », les frais d’acquisition représentent l’ensemble des frais annexes réglés au moment d’une acquisition immobilière au notaire. C’est la somme d’argent versée au notaire lors d’un achat immobilier, en plus du prix de vente du bien. En général, c'est l'acquéreur qui règle ces formalités d'enregistrement et non le vendeur.

Une somme qui comprend les émoluments et honoraires du notaire lui-même qui varient selon différentes tranches d’un barème fixé par l’Etat ; mais aussi des frais d’enregistrement que le notaire va reverser à l’Etat et aux collectivités locales. Exemple les droits de mutation qui comprennent les frais d’enregistrement donnés aux conseils départementaux. Au sein des frais d’acquisition, il y a aussi les frais de débours comprenant les frais entrepris par le notaire pour valider le changement de propriété auprès du conservateur des hypothèques par exemple. Il faut savoir que l'essentiel des frais de notaire revient à l'Etat et aux collectivités territoriales.

Au final, les « frais de notaire » sont calculés en fonction de la valeur du bien et varient en fonction de la zone géographique ; mais également si le bien est neuf ou ancien. 

 

Quel est le pourcentage des frais de notaire lors d'un achat immobilier ?

 

Il faut noter que seule une petite partie des frais de notaire sert à payer le notaire lui-même. Un barème fixé par l’Etat règlemente la rémunération et tarif du notaire. Un barème dégressif s’applique désormais.

 

Honoraires Notaires 2023
Tranche Taux applicable
De 0 à 6 500 € 3,87%
De 6 500 € à 17 000 € 1,60%
De 17 000 € à 60 000 € 1,06%
Plus de 60 000 € 0,80%

 

Depuis le 1er janvier 2021 et la loi Macron, les notaires peuvent accorder une remise qui peut aller jusqu'à 20 % à tous leurs clients pour les achats immobiliers au-delà de 100 000 €. 

 

Comment négocier et faire baisser les frais de notaire ?

 

En ce qui concerne la rémunération du notaire, chaque office notarial peut donc accorder une remise à ses clients, en respectant toutefois plusieurs règles : 

- le prix de vente doit être supérieur à 100 000 €, contre 150 000 € avant 2021 ;

- le taux de la remise peut grimper jusqu’à 20 %, contre 10 % avant 2021 ;

- cette remise doit s’appliquer à toute sa clientèle et de la même manière. Il peut toutefois proposer cette réduction sur une période donnée et pour des actes spécifiques.

 

Comment se composent les frais d'acte notarié ?

 

En résumé, dans les frais de notaire, il y a de manière générale environ :

- 80 % de taxes que le notaire perçoit pour le compte du Trésor Public et donc de l’Etat, comme la taxe de publicité foncière,

- 10 % de débours, sommes versées à des tiers ou pour régler des frais exceptionnels, 

- et les 10 % restants servent à régler les émoluments du notaire : la rémunération du notaire. 

A noter que cette répartition est différente pour les frais de notaire dans l’immobilier neuf. 

 

Quelles conditions pour bénéficier de frais de notaire réduits pour un appartement neuf ?

 

Particularité des frais de notaire dans le neuf : ils sont moins élevés que dans l’ancien. En effet, les droits de mutation d’un logement neuf ne comprennent principalement qu’une taxe sur la publicité foncière, ce qui revient à un taux global entre 2 et 3 %. Dans l’immobilier ancien, les frais de notaire peuvent grimper jusqu’à 8 %.

Est considéré comme un logement neuf, tout bien immobilier pas encore construit ou construit il y a moins de cinq ans et n’ayant encore jamais eu de propriétaire. C’est l’article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts qui précise ce qu’est un logement neuf, pouvant donc bénéficier de frais de notaire réduits : « les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf ». Cela concerne tous les logements qui viennent d'être construits et n'ont jamais été occupés, qui sont en construction, qui vont se construire, que ce soit dans le cadre d'un CCMI, Contrat de Construction de Maison Individuelle, une VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement ou achat sur plan, un contrat de maîtrise d'oeuvre, un contrat de promotion immobilière.

A l'inverse, un logement est considéré comme ancien dès lors qu’il a fait l’objet d’une première vente, c'est-à-dire qu'il a déjà eu au moins un propriétaire. A souligner qu'il n'y a pas de différence en matière de frais de notaire qu'il s'agisse de l'acquisition d'une résidence principale, secondaire ou d'un investissement locatif. Lire aussi - Comment faire baisser le prix d'un appartement neuf ?

 

Pourquoi les frais de notaire sont réduits dans le neuf ?

 

La différence de droits de mutation entre l’immobilier neuf et ancien s’explique par le fait que les taxes destinées au Trésor Public sont de seulement 1 % dans le neuf contre 5 % du prix d’acquisition environ dans l’ancien. Taxes qui représentent la plus grande partie des frais de notaire. Depuis une dizaine d’années, seule la taxe départementale s’applique dans le neuf à 0,71 %. 

A noter que plus la taille du programme neuf est importante, plus la part des taxes prélevées pour le compte de l’Etat augmente, alors que les frais de notaire globaux diminuent. Si la zone géographique peut jouer un rôle, dans l’immobilier neuf, c’est surtout le nombre de lots par programme immobilier qui fait fluctuer le niveau des frais d’acquisition. 

Info en + : il faut savoir que depuis le 1er janvier 2013, un logement récent, de moins de cinq ans, revendu pour la première fois depuis sa construction par son acheteur, qu'il ait été acheté sur plan en état futur d'achèvement ou construit pour une maison individuelle n'est plus considéré comme un logement neuf bénéficiant de l'ensemble des frais de notaire réduits comme c'était le cas auparavant.

 

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Sur quel montant s'applique les frais de notaire en VEFA ?

 

Pour calculer les frais de notaire à régler en VEFA, il faut savoir que l’on tient compte seulement du prix du bien immobilier. Les éventuels frais d’agence ou de commission sont ôtés, tout comme le coût des équipements présents dans l’appartement neuf. Si vous achetez un logement neuf avec une cuisine équipée, le coût du mobilier ne sera pas pris en compte dans le prix net. 

A noter que dans le cadre d’un achat dans l’immobilier ancien, le pourcentage des frais de notaire s’applique sur le prix net, c’est-à-dire on enlève donc la commission de l’agent immobilier. Même principe que pour les frais de notaire dans le neuf, on retranche aussi le montant du mobilier éventuellement vendu avec le bien. C’est d’ailleurs une astuce pour payer moins de frais de notaire : établir une liste précise des meubles et équipements déjà présents dans le bien vendu pour diminuer la base sur laquelle va s’appliquer le pourcentage de frais de notaire.  

 

Quid des frais de notaire offerts par le promoteur ?

 

calcul frais de notaire neuf
Malgré des appels de fonds spécifiques et décalés en VEFA, les frais de notaire dans le neuf se règlent à la signature de l'acte de vente. © Adobe Stock
Encore mieux pour faire baisser la note des frais de notaire dans votre budget : se faire offrir les frais de notaire par votre promoteur immobilier. Régulièrement, les entreprises de promotion immobilière organisent des opérations commerciales où elles offrent les frais de notaire en cas d’achat en VEFA. Ce sont parfois les 5 ou 10 premiers réservataires d’un programme neuf qui bénéficie de cette offre promotionnelle lors du lancement commercial. En fin de commercialisation, les lots en queue de programme profitent aussi parfois de cette ristourne non négligeable. En effet, cela peut représenter un avantage financer de 4 500 € pour un logement neuf acheté à Lyon à 200 000 €.

 

Frais de notaire dans le neuf ou ancien : quand les règle-t-on ?

 

Dans l’immobilier neuf comme dans l'ancien, on règle les frais d’acquisition le jour de la signature définitive de l’acte de vente chez le notaire. L’acheteur verse la totalité du montant des frais, taxes et émoluments ; même si, dans le cadre d’un achat en VEFA ou achat sur plan, il ne règle pas la totalité du prix de son logement neuf à ce moment-là. 

Lire aussi - Achat VEFA : un échéancier réglementé

 

Combien coûte les frais de notaire pour une maison neuve ?

 

Pour savoir combien pour aller devoir payer de frais de notaire pour une maison neuve construite grâce à un CCMI ou acheter en VEFA à un promoteur, le plus simple est de se tourner vers un outil de simulation. Pour cela, il faut pouvoir donner plusieurs éléments chiffrés et concrets.

Les précisions attendues sont de savoir s’il s’agit d’un CCMI, Contrat de Construction de Maison Individuelle ou d’une VEFA, si vous achetez sans emprunt immobilier, ou si c’est financé par un emprunt avec ou sans garantie hypothécaire, si vous avez bénéficié de prêts complémentaires du secteur aidé comme un Prêt à Taux Zéro, PTZ mais aussi d’un PEL, Plan Epargne Logement ou d’un CEL, Compte Epargne Logement.

Il faudra aussi détailler le prix de vente, dont celui des éventuels mobiliers : équipements de cuisine, électroménager… Dernière précision et non des moindres : le département où est situé la maison neuve. Pour rappel, les frais de notaire comportent une part qui revient aux départements, qui fixent eux-mêmes, le taux applicable. 

Exemple de calcul de frais de notaire pour une maison neuve achetée en VEFA en Seine-et-Marne pour un montant d’acquisition de 250 000 €, financé par emprunt sans garantie hypothécaire :

- Emolument du notaire, hors TVA : 3 195 €

- Droits dus au Trésor Public : dont Taxe de Publicité Foncière : 1 490 €

- Coût lié à la publicité foncière : frais de publication de vente :  250 €

- Débours, soit les factures des intervenants tiers au dossier : estimation des frais annexes : 600 €

- Evaluation de la TVA dont TVA sur émoluments de vente et TVA sur formalités : 639 €

= Total des frais de notaire : 6 200 €

Le total des frais de notaire pour une maison neuve représente ici 2.48 % du prix d'acquisition dont 0.95 % destiné au Trésor Public.

 

Frais de notaire terrain à bâtir

 

Bien que l’achat d’un terrain à bâtir serve ensuite à construire du logement neuf, les droits de mutation d’un terrain à bâtir est calé sur celui de l’immobilier ancien. Ils varient donc de 7 à 8 % du montant de l’acquisition. Lire aussi - Achat immobilier neuf : quels sont les frais à prévoir ?

 

Vous savez tout désormais sur les frais de notaire dans le neuf. Il ne vous reste plus qu'à trouver votre futur appartement.

Par Vincent Durand

Calcul et simulation des frais de notaire dans le neuf 

Exemple de calcul des frais de notaire - Pour un bien achevé depuis moins de cinq ans acquis en l'état futur d'achèvement, VEFA, dans un programme neuf à Lyon, dans le Rhône, avec entre 25 et 100 lots, d’un montant de 200 000 €, les frais d’acquisition pour l'acquéreur s’élèveront en 2023 à 4 500 €, dont 2 205 € d’émoluments du notaire, 400 € de débours ou frais divers, 1 833 € de droits de mutation pour l’Etat, dont 200 € de contribution de sécurité immobilière. Cela représente 2 % du prix d'acquisition dont 41 % destinés au Trésor Public.

A noter que dans le cas d'un logement ancien, les frais de notaire auraient ici approché les 15 700 €, dont 12 390 € de droits de mutation et soit presque le triple que pour un logement neuf, le tout représentant 8 % du prix d’acquisition dont 79 % pour le Trésor Public.

Tags Immobilier neuf, logement neuf, avantages, frais de notaire, frais d'acquisition

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