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Edition du 16/04/2024

Achat sur plan : comment éviter les embûches de la VEFA ?

achat sur plan pièges à éviter
Voici toutes les astuces et les conseils pour vous protéger en cas d'achat sur plan d'un logement neuf, dans le cadre de la VEFA. © Shutterstock

Les contours de la VEFA ou achat sur plan peuvent sembler intimidants, mais avec les bons conseils, quelques astuces infaillibles, naviguer dans ce monde de l'immobilier neuf devient une expérience enrichissante. Découvrez les secrets pour éviter les écueils et concrétiser votre projet en toute confiance et sérénité.

L'achat d'un bien immobilier sur plan, aussi appelé VEFA pour Vente en Etat Futur d'Achèvement, peut sembler attrayant. Toutefois, comme pour tout projet d'achat immobilier dans le neuf comme dans l'ancien, plusieurs pièges sont à éviter pour une transaction pleinement réussie. De la fiabilité du promoteur immobilier à la qualité de l'emplacement, en passant par la compréhension du contrat, chaque détail compte. Alors, quels sont les risques à envisager ? Comment choisir judicieusement son appartement neuf ? Nous explorons ici ces questions et plus encore.

 

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Qu'est-ce que la VEFA et quelles sont ses spécificités ?

 

La Vente en État Futur d’Achèvement, couramment appelée achat sur plan, est une pratique immobilière qui consiste à acheter un bien avant même que sa construction ne soit achevée, voire commencée. L'acheteur acquiert progressivement le bien au fur et à mesure de son édification.

Cette spécificité soulève plusieurs points importants ; mais qui sont là pour protéger l'acquéreur :

  • Réglementation stricte : pour protéger l'acheteur, la VEFA est encadrée par une législation spécifique qui régit les différentes étapes de la transaction, du contrat de réservation à la livraison du bien.

  • Paiement échelonné : l'acheteur règle le prix de vente par tranches, en fonction de l'avancement des travaux.

  • Garanties : la VEFA inclut des garanties pour l'acquéreur, notamment l'assurance dommages-ouvrage et la garantie de parfait achèvement.

Néanmoins, malgré ces mesures de protection, l'achat en VEFA présente des risques spécifiques, à prendre en compte, notamment liés à la fiabilité du promoteur et à la conformité du bien livré par rapport à ce qui a été initialement convenu. 

 

Comment se passe l'achat d'un appartement sur plan ?

 

L'achat d'un appartement sur plan se déroule en plusieurs étapes clés. D'abord, la signature d'un contrat de réservation qui décrit minutieusement le logement et les conditions de vente. Il est primordial de vérifier attentivement chaque clause de ce contrat, notamment celle de la non-conformité ou des modifications modérées aux plans. Il faut aussi noter les options de différé et les conditions de paiement de pénalités en cas de retard de livraison.

Ensuite, l'acquéreur est tenu d'effectuer des appels de fonds à différentes étapes de la construction, à savoir : à la réservation, à l'achèvement des fondations, à la mise hors d'eau, puis à la fin des travaux. Puis, la remise des clés a lieu une fois que le logement est entièrement achevé et conforme aux indications du contrat initial. L'acquéreur doit alors signer un procès-verbal de livraison attestant de la conformité du bien.

Comme le principe de la VEFA fait que le logement n'est pas encore complètement construit quand vous l'achetez, pour s'assurer de la qualité du logement lors de la remise des clés, il est tout à fait possible et même conseillé de se faire accompagner par un professionnel du bâtiment afin de repérer les éventuels défauts de conformité apparents.

 

VEFA : quels sont les risques d'acheter sur plan ?

 

Comme pour toute acquisition immobilière, l'achat en VEFA comporte ses propres risques auxquels il faut être attentif. Premièrement, le délai. Le promoteur est tenu de respecter un calendrier de construction. En cas de retard, des indemnités peuvent être dues, mais elles ne compensent pas toujours les désagréments occasionnés.

Deuxièmement, le risque financier. Si le promoteur fait faillite en cours de route, la garantie financière d'achèvement peut couvrir l'acquéreur, mais cela peut mener à des complications juridiques.

Enfin, le risque de non-conformité. Le logement livré peut ne pas correspondre exactement aux plans initiaux. Pour minimiser ce risque, il est impératif d'avoir une description précise du bien incluse dans le contrat. Lire également - Comment bien décrypter la notice technique ?

 

Comment savoir si un promoteur immobilier est fiable ?

 

Pour limiter les risques, il faut juger de la fiabilité d'un promoteur immobilier et pour cela, plusieurs critères peuvent être pris en compte. Premièrement, l'expérience du promoteur est un élément primordial. Un promoteur ayant plusieurs années d'activité et plusieurs réalisations à son actif est généralement plus fiable. Cela vous permettra d'ailleurs de vous rendre sur les lieux d'anciennes opérations pour juger de leur pertinence et solidité dans le temps. 

Ensuite, il est conseillé de se renseigner sur la santé financière du promoteur. Un promoteur solide financièrement est moins susceptible de faire faillite en cours de projet. Il est également recommandé de vérifier la réputation du promoteur. Pour cela, consultez les avis de clients précédents et les forums de discussion immobiliers. Enfin, n'oubliez pas de vérifier les certifications du promoteur. Un promoteur certifié s'engage à respecter les normes de construction et garantit la qualité de ses réalisations.

 

Les clauses contractuelles à surveiller dans la VEFA

 

Autre point auquel être attentif dans le cadre d'un achat en VEFA : certaines clauses contractuelles méritent une attention particulière pour éviter les pièges. Dans le contrat de réservation, première étape d'un achat sur plan, il faudra être attentif à :

  • Les clauses de révision de prix : Certaines clauses peuvent permettre une augmentation du prix de vente en cours de construction. Assurez-vous de comprendre les conditions qui déclenchent cette augmentation.

  • La clause de résiliation : Elle doit préciser les conditions dans lesquelles le contrat peut être résolu, notamment en cas de retard de livraison, de faillite du promoteur ou de non-obtention du prêt immobilier.

  • La clause pénale : Elle stipule les pénalités en cas de retard de livraison du bien. Il faut vérifier que ces pénalités sont réalistes et suffisantes pour compenser le préjudice.

  • La clause de réserve de propriété : Elle permet au vendeur de rester propriétaire du bien jusqu'à la livraison complète et le paiement intégral du prix.

  • Les clauses relatives aux garanties : Elles précisent les garanties offertes par le promoteur, comme la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale ou la garantie décennale.

protection achat sur plan
Faire appel à un notaire ou un avocat spécialisé est une protection supplémentaire pour réaliser votre projet immobilier neuf en toute confiance.
La lecture attentive de ces clauses et l'accompagnement d'un professionnel du droit immobilier, avocat ou notaire, peuvent vous aider à éviter des mauvaises surprises.

 

Le rôle primordial du notaire dans un achat sur plan

 

Dans une transaction VEFA, le notaire joue un rôle essentiel pour garantir la légitimité et la sécurité juridique de l'opération. Il intervient à plusieurs étapes clés du processus.

Dans un premier temps, le notaire est chargé de la rédaction de l'acte de vente authentique. Il s'assure de sa conformité avec le contrat de réservation préalable et veille au respect des dispositions légales. Il vérifie notamment les conditions suspensives d'obtention du prêt et l'existence d'une garantie financière d'achèvement de la part du promoteur.

Ensuite, le notaire a pour mission de collecter les fonds de l'acquéreur et de les transmettre au promoteur selon un échéancier de paiement strictement encadré par la loi, qui suit l'avancement des travaux. Finalement, le notaire est garant de la transmission de propriété. Il authentifie le transfert de propriété à une date précise, matérialisée par la signature de l'acte authentique de vente.

Il est à noter que les frais de notaire pour un achat en VEFA sont réduits par rapport à un achat dans l'ancien, représentant en moyenne 2 à 3 % du prix d'achat du logement neuf.

Bon à savoir - Pour encore plus de sécurité, vous pouvez vous faire assister par votre propre notaire lors dans ce processus de signature de l'acte d'achat. 

 

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Achat sur plan : les garanties à exiger

 

Lors d'un achat sur plan, plusieurs garanties doivent être exigées pour sécuriser votre investissement. C'est le propre de la VEFA, contrairement à l'ancien, le cadre juridique de l'achat sur plan permet d'être couvert jusqu'à 10 ans après la réception des travaux. 

  • La garantie financière d'achèvement : elle assure l'achèvement de la construction même en cas de défaillance du promoteur.

  • La garantie de parfait achèvement : elle couvre tous les défauts de conformité constatés lors de la livraison, ou apparus dans l'année suivant celle-ci.

  • La garantie biennale : elle couvre les équipements du logement pendant deux ans après la livraison.

  • La garantie décennale : elle couvre les dommages qui pourraient affecter la solidité de la construction pendant dix ans après la livraison.

  • L'assurance dommages-ouvrage : elle préfinance les travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale. N'oubliez pas justement de vérifier si le promoteur est couvert par cette assurance dommages-ouvrage.

Lire aussi cet article complet et détaillé sur les garanties de l'achat sur plan

 

Les recours possibles en cas de problème avec le promoteur

 

Si, toutefois, malgré toutes ces précautions prises, des problèmes surgissent soit lors du chantier, soit après la remise des clés, il y a, là encore, des solutions pour régler les tracas.

garanties achat sur plan
En dépit des possibles embûches comme dans tout projet d'achat, l'immobilier neuf conserve de très nombreux avantages, financiers notamment. © Shutterstock
Face à un litige avec un promoteur dans le cadre d'un achat en VEFA, plusieurs recours sont envisageables. L'assistance juridique est une première option, avec le concours d'un avocat spécialisé en droit immobilier. Celui-ci pourra déterminer la nature du recours à exercer : contractuel ou délictuel.

La médiation ou la conciliation sont également des alternatives à considérer. Ces processus non judiciaires visent à trouver un accord entre les parties. En cas d'échec de ces démarches, il est tout à fait possible de saisir les tribunaux. Selon le litige, cela peut être le tribunal judiciaire ou le tribunal administratif. Faire appel à une association de consommateurs peut aussi être utile pour obtenir des conseils et un soutien dans ces démarches.

 

Pourquoi choisir d'acheter dans le neuf plutôt que dans l'ancien ?


Malgré ces possibles risques, opter pour l'achat dans le neuf présente plusieurs atouts indéniables en comparaison de l'ancien à prendre en compte. En premier lieu, le respect des normes environnementales et d'accessibilité. En effet, les biens neufs sont construits selon les dernières normes en vigueur, la RE 2020, garantissant une meilleure performance énergétique et une accessibilité optimale. Ensuite, les frais de notaire réduits. Pour un bien neuf, ils s'élèvent généralement à 2 à 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % pour l'ancien. Enfin, la possibilité de personnaliser le logement peut être un atout considérable. L'acheteur a souvent la possibilité de choisir certains éléments de finition (carrelage, peinture...), voire de modifier l'agencement initial. A cela, s'ajoutent des dispositifs financiers et fiscaux qui permettent de vous aider à boucler votre budget, comme le PTZ, Prêt à Taux Zéro pour habiter ou la loi Pinel ou le LMNP pour investir. 

En bref, grâce à une approche méthodique et éclairée, vous pouvez contourner les possibles problèmes liés à la VEFA et ainsi concrétiser  votre projet immobilier dans l'habitat neuf dans la sérénité. Avec une compréhension approfondie et les bons partenaires, votre parcours vers un chez-vous neuf va devenir une expérience gratifiante et sans embûches.

Par Rédaction

Les pièges à éviter lors de la visite du logement témoin

Si visiter un logement témoin est une étape excitante et conseillée avant de vous décider, il faut rester vigilant. Un premier piège peut être de se laisser séduire par l'esthétisme et la mise en scène du bien, sans vérifier les aspects pratiques et techniques. 

  • Prenez le temps d'inspecter chaque pièce et n'hésitez pas à poser des questions sur les matériaux utilisés, l'isolation thermique et acoustique, les installations électriques et de plomberie.

  • Vérifiez la surface habitable en demandant le plan de l'appartement avec les mesures exactes.

  • N'oubliez pas que le logement témoin est souvent l'exemple du meilleur scénario possible, il faut donc vous renseigner sur les variations possibles et les options incluses ou non dans le prix de base.

  • Enfin, n'oubliez pas de vous renseigner sur le lieu de construction et le potentiel du marché immobilier local pour anticiper l'avenir, notamment en cas d'investissement locatif. Restez vigilant et n'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour éviter les pièges.

Tags Immobilier neuf, logement neuf, achat sur plan, VEFA

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