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Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 03/08/2020
Mise à jour le 30/01/2024

Tout savoir sur la garantie biennale ou de bon fonctionnement

garantie biennale de bon fonctionnement
Un robinet qui fuit, un interphone en panne dans les 2 ans après la réception d'un logement neuf et c'est la garantie biennale qui s'applique.

Un robinet qui fuit, un radiateur en panne au cours des deux années après la réception de votre logement neuf en VEFA ? La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement est là pour vous couvrir. Voici comment fonctionne la garantie biennale de bon fonctionnement.

Si la garantie décennale reste la plus connue de l’assurance juridique de l’immobilier neuf, la garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement vient en complément pour assurer les équipements dissociables d’un logement neuf. Découvrez ici comment faire fonctionner et ce qui est couvert par la garantie biennale.
L’achat sur plan d'une maison ou d'un appartement dans le cadre d’une VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, permet de bénéficier de différentes garanties propres au logement neuf : la garantie décennale, la plus connue, la garantie de parfait achèvement mais aussi la garantie biennale de bon fonctionnement pour assurer spécifiquement les équipements du bien immobilier. Mode d’emploi pour faire jouer la garantie de bon fonctionnement.
 

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Définition : c'est quoi la garantie biennale ?

 
Instituée par la loi du 4 janvier 1978, c’est l’article 1792 du Code Civil qui décrit le principe de la garantie biennale de bon fonctionnement. Cet article du Code Civil spécifie dans l’alinéa 3 ce qui est couvert par cette garantie de bon fonctionnement, quand l’alinéa 1 détaille qui doit la souscrire.
Si la garantie décennale s’applique sur la structure et le gros œuvre d’un bâtiment neuf durant dix ans : façade, toiture…, la garantie biennale concerne, elle, les équipements dissociables du logement, durant les deux années après la réception des travaux de l’appartement neuf.
En bref, la garantie biennale protège le propriétaire des différents dysfonctionnements des équipements présents dans son appartement neuf. 
 

Quelle est la durée et la date de validité de la garantie biennale ? Quand s'applique-t-elle ?

 
Pour savoir quand débute la date de validité de la garantie de bon fonctionnement, il faut prendre en compte la date de réception des travaux. Elle court ensuite sur deux ans à partir de cette date.
Attention la date de réception des travaux qui s’effectue le plus souvent entre le promoteur et les professionnels et entreprises de la construction diffère de la date de livraison du logement neuf qui a lieu entre le promoteur et l’acquéreur, nouveau propriétaire. Lire aussi - Quelle est la différence entre réception et livraison d'un logement neuf ?
Conseil : comme l’acheteur d’un logement neuf est en général absent lors de la réception des travaux puisqu’il n’est convié qu’à la remise des clés, il est prudent de se faire remettre le procès-verbal de cette réception.
Si les dysfonctionnements doivent être signalés durant les deux années après la réception du chantier de l’immeuble neuf, les travaux de réparations peuvent être effectués après la période de garantie. 
 

Qui doit la garantie biennale de bon fonctionnement ?

 
Toujours dans le Code Civil, on apprend que l'assurance biennale doit être couverte par le constructeur de l'ouvrage, c’est-à-dire « tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ; toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage ».
Découvrez en vidéo les garanties propres au logement neuf en VEFA. © Trouver-un-logement-neuf.com
Concrètement, le promoteur immobilier, les artisans et entrepreneurs du bâtiment, les constructeurs de maisons, les architectes, les maîtres d’œuvre au sens large doivent assurer cette garantie de bon fonctionnement. 
 

Que couvre la garantie de bon fonctionnement ?

 
La garantie biennale permet de couvrir pendant deux ans les équipements installés dans votre logement neuf et qui sont donc « séparables » de la structure du bien immobilier, c’est-à-dire du toit, des murs, des cloisons.
Un équipement est jugé comme dissociable quand sa dépose, son démontage et/ou son remplacement ne détériore pas la structure ou gros œuvre du logement ou du bâtiment. 
 

Peinture ? Plomberie ? Chaudière ? Porte d'entrée ? Porte fenêtre ? Comment fonctionne la garantie biennale ?

 
Exemples d’équipements couverts par la garantie biennale : 
o interphone, visiophone
o appareil de domotique,
o fenêtre, volet électrique ou non,
o chaudière, radiateur, 
o chauffe-eau, robinet, 
o porte intérieure ou porte de placard
o système de ventilation ou de climatisation… 
Des toilettes qui fuient, une cloison mobile défectueuse, un interphone en panne, voilà quelques-unes des malfaçons qui sont prises en charge par la garantie biennale de bon fonctionnement. 
En revanche, une cuisine installée par un cuisiniste extérieur, en dehors du contrat de la VEFA, ne pourra prétendre à cette garantie biennale. Idem pour les peintures, revêtements muraux et les enduits de façade. 
Info en + : si les malfaçons rendent le bien immobilier inhabitable, c’est alors la garantie décennale qui prend le relais et s’applique.
 

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Qu’est-ce qui n’est pas assuré par la garantie biennale dans la construction ?

 
garantie bon fonctionnement
Ce ne sont que les équipements dissociables du gros oeuvre d'un logement neuf qui sont couverts par la garantie de bon fonctionnement.
Tout ce qui est indissociable de la structure d’un appartement ne pourra pas être couvert par la garantie de bon fonctionnement. Comme pour la garantie de parfait achèvement, si le dysfonctionnement est dû à une mauvaise utilisation ou un défaut d’entretien, il ne pourra pas être assuré par la garantie biennale.
Si les dommages et dysfonctionnements sont trop conséquents et rendent le bâtiment ou le logement non viable, si cela peut compromettre la viabilité ou la sécurité du bien, cela relève donc de la garantie décennale et c’est alors la garantie dommages ouvrage qui entre en action.
 

Comment faire jouer la garantie de bon fonctionnement ?

 
En cas de défaut ou malfaçon observé au cours des deux années après la réception, afin de faire remplacer l’équipement défectueux, il faut le spécifier par courrier recommandé avec accusé de réception directement au promoteur immobilier. Pour cela, il faut préciser le dysfonctionnement dans une lettre en mentionnant l’article 1792-3 du Code Civil afin de réclamer une réparation dans les plus brefs délais.
En cas de désaccord ou de refus de réparer le dysfonctionnement de la part du promoteur immobilier par exemple, il sera possible de le mettre en demeure puis de saisir la justice. Il faudra s’adresser au tribunal d’instance dans le cas d’un litige inférieur à 10 000 € ou au tribunal de grande instance, pour les préjudices au-delà de 10 000 €.
A noter que la garantie biennale ne s’applique qu’aux vices qui n’ont pas été relevés lors de la réception des travaux.
 

Qui souscrit l'assurance biennale obligatoire ?

 
Dans le cadre de la VEFA, la garantie biennale est obligatoire. Vous pouvez vous en faire fournir la preuve lors de la livraison. C’est au promoteur immobilier ou constructeur de la souscrire. Il peut aussi s’agir d’un architecte, d’un entrepreneur, d’un technicien, d’un maître d’ouvrage. 
Si la garantie de bon fonctionnement n’a pas été souscrite car elle n’est pas obligatoire, le juge pourra tout de même condamner le constructeur à régler la situation.
En résumé, grâce aux différentes garanties offertes par la VEFA, comme avec la garantie biennale, vous serez assuré d’acheter un logement neuf conforme au cahier des charges.
Par Céline Coletto

Quelle est la différence entre garantie biennale et garantie de parfait achèvement ou décennale ? Quels sont les trois types de garanties légales des constructeurs ?

La garantie de parfait achèvement ou GPA assure toutes les malfaçons qui surviendraient dans un logement neuf au cours de la première année après la fin du chantier. Si la garantie biennale couvre les équipements, la GPA garantit les défauts observés lors de la réception des travaux et survenus sur les revêtements de sol comme le carrelage ou le parquet, sur les ouvrants : fenêtre, porte et sur ce qui concerne les pannes et vices en matière de plomberie, électricité, évacuation… en excluant ce qui aurait pu être occasionnés par l’usage et l’usure normale.
Lire aussi - Garantie de parfait achèvement : comment ça marche ?

Enfin, la troisième et plus connue garantie constructeur est la garantie décennale. Elle assure le gros oeuvre d'un bâtiment neuf durant dix ans après la réceptin des travaux.

Tags Immobilier neuf, logement neuf, VEFA, garantie, garantie biennale, garantie de bon fonctionnement

En savoir plus :


Dossier complet : VEFA qu'est-ce que la Vente en Etat Futur d'Achèvement ?

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