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Edition du 02/12/2019
Mise à jour le 18/12/2023

BRS ou Bail Réel Solidaire : mode d'emploi

BRS ou Bail Réel Solidaire présentation
Le BRS ou Bail Réel Solidaire permet d'acheter moins cher un logement neuf en louant le terrain où il est construit. Mode d'emploi.

BRS ou Bail Réel Solidaire, voilà le nom de ce dispositif pour acheter moins cher son logement neuf, en dissociant le foncier du bâti. Présentation du Bail Réel Solidaire. 

Dispositif bien connu outre-manche, mais aussi au Danemark ou en Suisse, le Bail Réel Solidaire fait de plus en plus parler de lui en France dans le but de faire baisser le prix des logements neufs et anciens. Mode d’emploi du BRS ou Bail Réel Solidaire pour développer du logement abordable dans l’hexagone.
 

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“ Acheter un logement neuf : mode d'emploi ”

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  • Comment financer un logement neuf
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Dispositif BRS ou logement en Bail Réel Solidaire, c'est quoi ?

 
Il s’agit de dissocier le foncier du bâti, c’est-à-dire que l’on achète un logement neuf tout en louant symboliquement le terrain sur lequel il est construit. Si jusqu’ici, il était réservé à l’accession sociale à la propriété, une proposition de loi du député Lagleize, adoptée par l’Assemblée nationale en novembre 2019, doit permettre à terme d’élargir son application à tous.
 

Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ? Pourquoi acheter en BRS ?

 
Le principe du BRS est que les accédants à la propriété sont propriétaires des murs de leur logement neuf ; mais ils bénéficient du droit d’usage du foncier par le biais d’un bail emphytéotique reconductible. Propriétaire de leur logement, ils restent locataires du foncier. Cette occupation du terrain représente un loyer de seulement quelques euros. Une redevence mensuelle symbolique rendu possible par le biais des OFS, Organismes de Foncier Solidaire.
 

Achat immobilier : qu'est-ce qu'un OFS, Office de Foncier Solidaire ?

 
Les OFS sont des organismes à but non lucratif, agréés par les préfets, qui ont pour objet d’acheter et de conserver la propriété des terrains sur lesquels seront situés les logements vendus en Bail Réel Solidaire
 

Qui peut faire du BRS ? Qui finance le BRS ?

 
Si l’OFS peut proposer des loyers très bas au mètre carré, c’est parce qu’il a pu acquérir le terrain à moindre coût auprès des collectivités ou en ayant recours à des emprunts de très long terme. De quoi lisser le coût du foncier sur une longue période et ainsi ne plus répercuter son coût dans le prix de vente des logements neufs ou même anciens. L’idée est que les Organismes Foncier Solidaire créent un parc pérenne de logements abordables, dans les zones tendues notamment.


Comment acheter moins cher avec le BRS ?

 
Concrètement, l’OFS louera un droit d'occupation du terrain à un prix modique, entre 50 centimes, voire 1 € par mois et par mètre carré, à l’acquéreur des murs du logement, pendant toute la durée de la propriété. Cela représente par exemple 50 € par mois maximum pour un appartement neuf de 50 mètres carré. 
Un coût anecdotique quand l’acquéreur n’a plus à supporter le coût du foncier dans le prix d’achat de son logement, environ un quart du prix dans l’immobilier neuf traditionnel. Cela peut même grimper jusqu’à la moitié du prix d’un appartement neuf en Ile-de-France.
Selon les derniers chiffres du ministère de la Cohésion des territoires, le coût du foncier a d’ailleurs augmenté trois fois plus vite que le coût du logement, + 71 % en dix ans.
 

Quelle est la durée du contrat de Bail Réel Solidaire ?

 
Particularité du dispositif d’achat avec un BRS, on loue le terrain sur lequel le logement est construit et pour cela, un contrat de bail est signé avec l’Office de Foncier Solidaire. En général, la durée du bail emphythéotique est de très longue durée, soit entre 18 ans jusqu’à 99 ans. Il sera renouvelé en cas de revente, soit lors d'un changement de propriétaire.
 

Comment signer un Bail Réel Solidaire ?

 
Le Bail Réel Solidaire se signe avec l’Organisme de Foncier Solidaire contre une redevance peu élevée afin de permettre l’accession à la propriété des ménages modestes. Concrètement, lors de la signature d’un BRS, l’acheteur devient propriétaire de son logement mais il reste locataire du terrain sur lequel il se trouve.

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Eligibilité : qui a droit au BRS ? Comment obtenir un BRS en 2024 ?

 
Jusqu’ici, il faut respecter un plafond de ressources et un plafond de prix de vente pour pouvoir prétendre aux opérations de logements neufs en BRS.
 
Plafond de ressources BRS 2024
Nombre de personnes destinées
à occuper le logement  
Zones A et Abis Zone B1 Zones B2 et C
Personne seule 37 581 € 37 581 € 32 673 €
2 personnes sans personne à charge
(hors jeune ménage)
56 169 € 56 169 €  43 633 €
3 personnes
ou personne seule + 1 personne à charge
ou jeune ménage
73 630 € 67 517 € 52 471 €
4 personnes
ou personne seule + 2 personnes à charge
87 909 € 80 875 € 63 347 €
5 personnes
ou personne seule + 3 personnes à charge
104 592 € 95 739 € 74 518 €
6 personnes
ou personne seule + 4 personnes à charge
117 694 € 107 738 € 83 983 €
Personne supplémentaire + 13 116 € + 12 005 € + 9 368 €
 
 
Le plafond de ressources du BRS en fonction de la compositions du foyer sont en vigueur au 1er janvier 2024, sur la base du revenu fiscal de référence n-2 en euros. Ces revenus sont appréciés soit au moment de la signature du contrat de réservation, soit au moment du contrat de location-accession s’il n’y a pas de contrat de réservation. Cette appréciation se fait sur la base de l’avis d’imposition fourni par l’acquéreur et joint au contrat.
 
Mise à jour pour 2024 : le gouvernement a déjà annoncé l'élargissement à 10 millions de ménages les plafonds de ressources du BRS pour 2024. Autre changement pour 2024, la définition des catégories de ménage change pour s’aligner sur les catégories du logement locatif social et la zone B1 obtient un plafonnement spécifique. Ainsi, est considéré comme jeune ménage, le couple (personnes mariées, vivant en concubinage ou liées par un pacte civil de solidarité) dont la somme des âges révolus est au plus égale à 55 ans.
Lire aussi - Elargissement du BRS en 2024 : faites-vous partie des ménages éligibles au Bail Réel Solidaire ?
 
Au plafond de revenus du BRS, s'ajoute le respect d'un plafond de prix de vente en euros au m² de surface utile, calculé au niveau de chaque logement pour ceux qui bénéficient d’un taux réduit de TVA.
Plafond de prix BRS 2024
Zone  A bis A B1 B2 C
Plafond prix HT  5 941 € 4 501 € 3 605 € 3 147 € 2 751 €

Info en + : il est tout à fait possible d'associer Bail Réel Solidaire et d'autres dispositifs nationaux d’incitation à l’accession à la propriété comme le PTZ, prêt à taux zéro ou la TVA réduite.
 

Quelles sont les conditions pour bénéficier du BRS ?

 
En résumé, pour bénéficier d’un appartement neuf en Bail Réel Solidaire, il faut :
- respecter un plafond de ressources, revalorisé chaque année par l’administration fiscale
- respecter un plafond de prix de vente, également réévalué tous les ans.

Où trouver du logement neuf en BRS en France ?

 
Fin 2019, il s’était déjà créé une vingtaine d’Organismes Foncier Solidaire en France, comme dans les zones tendues de la métropole de Lyon ou du Lille. Lille, ville pionnière du Bail Réel Solidaire, qui a été la première en France à mettre en place ce dispositif de logement abordable. 
BRS définition
Le principe du Bail Réel Solidaire est de dissocier le coût du foncier de celui du bâti pour proposer du logement neuf abordable. © Trouver-un-logement-neuf.com
Le ministère de la Cohésion des territoires comptait à l’automne 2019 plus de 8 400 logements neufs en Bail Réel Solidaire programmés avec de premières livraisons de programmes neufs en BRS au premier semestre 2020.
La loi Lagleize de novembre 2019 élargit le dispositif du Bail Réel Solidaire à l’ensemble des accédants à la propriété et donc des logements grâce à des Organismes Fonciers Libres, OFL, détenus à majorité par des capitaux publics. Des promoteurs immobiliers se lancent aussi dans la production de logements en BRS. Dorénavant, les opérations en BRS sont nombreuses et variées dans les principaux marchés immobiliers tendus de l'hexagone.
 

Les avantages et les inconvénients du Bail Réel Solidaire

 
Un logement neuf abordable qui le reste dans le temps, voilà l’un des avantages du Bail Réel Solidaire. C’est le logement qui reste abordable et non le ménage qui l’achète. En effet, si le PSLA, location-accession, permet de devenir propriétaire d’un logement neuf à moindre coût, rien n’empêche la spéculation plus tard lors de la revente. En revanche, l’un des atouts du BRS est que le logement est toujours abordable, le loyer restant modique.
Grâce au Bail Réel Solidaire, ce n’est pas seulement le premier acquéreur qui est aidé mais tous ceux qui achèteront ce bien dans le temps et ce durant toute la durée du bail emphythéotique.
Autre avantage et non des moindres du Bail Réel Solidaire : le prix de vente du logement neuf acheté via le dispositif de BRS. Selon les premiers programmes immobiliers neufs en BRS, le prix de vente est de 20 à 40 % moins cher que le prix d'achat dans l'immobilier neuf classique

Avis : est-ce bien d'acheter un appartement en BRS ?

Parmi les inconvénients du BRS, il faut noter qu’il ne concerne que les résidences principales. Cela signifie que l’acquéreur doit occuper son bien immobilier pendant 8 mois par an au minimum. Impossible de mettre en location son bien, comme de le louer de manière saisonnière. En cas de non-respect, l’Organisme de Foncier Solidaire peut résilier le contrat de bail.
Autre inconvénient pour un achat immobilier en BRS, son processus de transmission. Concrètement, pour qu’un repreneur ou un héritier reprenne le bien en BRS, il doit lui aussi être éligible aux conditions de ressources fixées par le dispositif. Si les revenus des héritiers dépassent le plafond fixé par l’État, ils ont une année après le décès pour trouver un nouvel acheteur éligible. En cas d’impossibilité, le contrat de bail est résilié et l’OFS les indemnise à hauteur des droits réels immobiliers, selon les conditions fixées par le bail. A noter que le bien acquis en BRS peut également faire l’objet d’une donation du vivant de son propriétaire.


Peut-on revendre un logement neuf acheté avec un Bail Réel Solidaire ?

 
Un logement neuf acheté via un Office Foncier Solidaire peut se revendre, être transmis, voire être hypothéqué comme n’importe quel bien immobilier. Une seule condition : le nouveau propriétaire doit également remplir des conditions de plafond de ressources. Si la plus-value est possible, elle est limitée et encadrée par les clauses du bail que le propriétaire a conclu avec l’organisme. De quoi éviter la spéculation lors de la revente.
Par Céline Coletto

Les premiers exemples de programmes neufs en BRS à Paris, Lille, Rennes...

Lille, Rennes mais aussi La Croix-Valmer sur la Côte d'Azur sont les premières villes à avoir accueilli des opérations de logements neufs en Bail Réel Solidaire. A chaque ville, à chaque Office Foncier Solidaire, sa marche à suivre, ses propres règles pour des projets en BRS.
A Lille, c’est le programme neuf Le Cosmopole qui accueille 15 logements neufs en BRS à Lille. A l’angle de la rue Jean Bart et de la rue Jeanne d’Arc, en plein centre de Lille, 15 appartements neufs ont été vendus sur ce principe du Bail Réel Solidaire à un prix de 2 100 €/m², soit 150 000 € pour un trois-pièces de 65 m², bien en-dessous du marché. A cela, il faut « seulement » ajouter un loyer de 65 € par mois pour louer le foncier. Deux autres opérations de logements neufs en Bail Réel Solidaire sont à l’étude à Lille, dont l’une vers la gare Saint-Sauveur. 
A Rennes, c’est le bailleur social Habitation Familiale qui a monté son propre Office Foncier Solidaire, baptisé Coop Foncier. Le programme neuf « Pont 44 », à deux pas du Pont de Nantes et du quartier Colombier, sera la première opération de logements neufs en BRS à Rennes, soit 32 appartements neufs. Particularité de ce BRS rennais, pendant les 25 premières années d’occupation, l’acheteur est locataire du terrain et paie un loyer mensuel intégré à ses charges de copropriété. Puis, pendant les 5 années suivantes, le ménage rembourse le terrain. Au bout de 30 ans, à l’extinction du bail, la pleine propriété est reconstituée. Le ménage peut revendre le logement au prix du marché.
A La Croix-Valmer, dans le Var, c’est le groupe Gambetta qui, via l’Organisme Foncier Solidaire, baptisé « La Foncière Coopérative de la Région PACA », va réaliser la première opération en Bail Réel Solidaire de la région PACA. Ici, le niveau de prix à la revente du bien immobilier est fixé dès la signature par l’Organisme Foncier Solidaire, pour garantir un prix de vente durablement abordable et éviter la spéculation. Ce premier programme neuf en BRS en PACA concerne 42 appartements neufs à La Croix-Valmer, au prix de 2 800 €/m², soit 45 % moins cher que le marché. A noter que les logements commercialisés en BRS par Gambetta PACA, ont, eux, un bail d’une durée de 60 ans et seront prolongeable à chaque revente.

Programmes en BRS en Ile-de-France, Lyon, Nantes, Haute-Savoie... 

Dans l'agglomération parisienne aussi, à Paris intra-muros notamment, des programmes immobiliers en BRS sont en cours. Dans cette zone ultra-tendue du marché immobilier hexagonal, le Bail Réel Solidaire en Ile-de-France trouve tout son sens. En effet, plus le marché immobilier est tendu comme dans le Genevois français, dans les grandes métropoles comme Lyon, Nantes..., les programmes en BRS se développent rapidement ; mais toutefois sans pouvoir répondre à toute la forte demande de logements neufs à prix abordable. 
 

Tags Immobilier neuf, BRS, Bail Réel Solidaire, foncier solidaire, OFS, Organisme Foncier Solidaire

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