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Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 02/12/2019

BRS ou Bail Réel Solidaire : mode d’emploi

BRS ou Bail Réel Solidaire présentation
Le BRS ou Bail Réel Solidaire permet d'acheter moins cher un logement neuf en louant le terrain où il est construit. Mode d'emploi.

BRS ou Bail Réel Solidaire, voilà le nom de ce dispositif pour acheter moins cher son logement neuf, en dissociant le foncier du bâti. Présentation du Bail Réel Solidaire. 

Dispositif bien connu outre-manche, mais aussi au Danemark ou en Suisse, le Bail Réel Solidaire fait de plus en plus parler de lui en France dans le but de faire baisser le prix des logements neufs et anciens. Mode d’emploi du BRS ou Bail Réel Solidaire pour développer du logement abordable dans l’hexagone.
Il s’agit de dissocier le foncier du bâti, c’est-à-dire que l’on achète un logement neuf tout en louant symboliquement le terrain sur lequel il est construit. Si jusqu’ici, il était réservé à l’accession sociale à la propriété, une proposition de loi du député Lagleize, adoptée par l’Assemblée nationale en novembre 2019, doit permettre à terme d’élargir son application à tous. Lire aussi - Une loi pour stopper la hausse des prix des logements neufs

BRS ou Bail Réel Solidaire : comment ça marche ?


Le principe du BRS est que les accédants à la propriété détiennent la propriété des murs de leur logement neuf ; mais ils bénéficient du droit d’usage du foncier par le biais d’un bail emphytéotique reconductible. Propriétaire de leur logement, ils restent locataires du foncier. Cette occupation du terrain représente un loyer de seulement quelques euros.
Un loyer symbolique rendu possible par le biais des OFS, Organismes Foncier Solidaire. Les OFS sont des organismes à but non lucratif, agréés par les préfets, qui ont pour objet d’acheter et de conserver la propriété des terrains sur lesquels seront situés les logements vendus en Bail Réel Solidaire
Si l’OFS peut proposer des loyers très bas, c’est parce qu’il a pu acquérir le terrain à moindre coût auprès des collectivités ou en ayant recours à des emprunts de très long terme. De quoi lisser le coût du foncier sur une longue période et ainsi ne plus répercuter son coût dans le prix de vente des logements neufs ou même anciens. L’idée est que les Organismes Foncier Solidaire créent un parc pérenne de logements abordables, dans les zones tendues notamment.


Comment devenir propriétaire pour moins cher avec le BRS ?


Concrètement, l’OFS louera le terrain à un prix modique, entre 50 centimes, voire 1 € par mois et par mètre carré, à l’acquéreur des murs du logement, pendant toute la durée de la propriété. Cela représente par exemple 50 € par mois maximum pour un appartement neuf de 50 m². 
Un coût anecdotique quand l’acquéreur n’a plus à supporter le coût du foncier dans le prix d’achat de son logement, environ un quart du prix dans l’immobilier neuf traditionnel. Cela peut même grimper jusqu’à la moitié du prix d’un appartement neuf en Ile-de-France.
Selon les derniers chiffres du ministère de la Cohésion des territoires, le coût du foncier a d’ailleurs augmenté trois fois plus vite que le coût du logement, + 71 % en dix ans.

Acheter un logement neuf en Bail Réel Solidaire


Jusqu’ici, il faut respecter un plafond de ressources pour pouvoir prétendre aux premières opérations de logements neufs en BRS ; tout en pouvant profiter de dispositifs nationaux d’incitation à l’accession à la propriété comme le PTZ, prêt à taux zéro ou la TVA réduite.

Où trouver du logement neuf en BRS en France ?


Fin 2019, il s’était déjà créé une vingtaine d’Organismes Foncier Solidaire en France, comme dans les zones tendues de la métropole de Lyon ou du Lille. Lille, ville pionnière du Bail Réel Solidaire, qui a été la première en France à mettre en place ce dispositif de logement abordable. 
Le ministère de la Cohésion des territoires comptait à l’automne 2019 plus de 8 400 logements neufs en Bail Réel Solidaire programmés avec de premières livraisons de programmes neufs en BRS au premier semestre 2020.
La loi Lagleize de novembre 2019 élargit le dispositif du Bail Réel Solidaire à l’ensemble des accédants à la propriété et donc des logements grâce à des Organismes Fonciers Libres, OFL, détenus à majorité par des capitaux
BRS définition
Le principe du Bail Réel Solidaire est de dissocier le coût du foncier de celui du bâti pour proposer du logement neuf abordable.
publics.

Les avantages du Bail Réel Solidaire


Un logement neuf abordable qui le reste dans le temps, voilà l’un des avantages du Bail Réel Solidaire. C’est le logement qui reste abordable et non le ménage qui l’achète. En effet, si le PSLA, location-accession, permet de devenir propriétaire d’un logement neuf à moindre coût, rien n’empêche la spéculation plus tard lors de la revente. En revanche, l’un des atouts du BRS est que le logement est toujours abordable, le loyer restant modique.
Grâce au Bail Réel Solidaire, ce n’est pas seulement le premier acquéreur qui est aidé mais tous ceux qui achèteront ce bien dans le temps.
Autre avantage et non des moindres du Bail Réel Solidaire : le prix de vente du logement neuf acheté via le dispositif de BRS. Selon les premiers programmes neufs en BRS, le prix de vente est de 20 à 40 % moins cher que le prix de l’immobilier neuf classique.   


Peut-on revendre un logement neuf acheté avec un Bail Réel Solidaire ?


Un logement neuf acheté via un Office Foncier Solidaire peut se revendre, être transmis, voire être hypothéqué comme n’importe quel bien immobilier. Une seule condition : le nouveau propriétaire doit également remplir des conditions de plafond de ressources. Si la plus-value est possible, elle est limitée et encadrée par les clauses du bail que le propriétaire a conclu avec l’organisme. De quoi éviter la spéculation lors de la revente.
Par Céline Coletto

Les premiers exemples de programmes neufs en BRS

Lille, Rennes mais aussi La Croix-Valmer sont les premières villes à accueillir des opérations de logements neufs en Bail Réel Solidaire. A chaque ville, à chaque Office Foncier Solidaire, sa marche à suivre, ses propres règles. A Lille, c’est le programme neuf Le Cosmopole qui accueille 15 logements neufs en BRS à Lille. A l’angle de la rue Jean Bart et de la rue Jeanne d’Arc, en plein centre de Lille, 15 appartements neufs ont été vendus sur ce principe du Bail Réel Solidaire à un prix de 2 100 €/m², soit 150 000 € pour un trois-pièces de 65 m², bien en-dessous du marché. A cela, il faut « seulement » ajouter un loyer de 65 € par mois pour louer le foncier. Deux autres opérations de logements neufs en Bail Réel Solidaire sont à l’étude à Lille, dont l’une vers la gare Saint-Sauveur. 
A Rennes, c’est le bailleur social Habitation Familiale qui a monté son propre Office Foncier Solidaire, baptisé Coop Foncier. Le programme neuf « Pont 44 », à deux pas du Pont de Nantes et du quartier Colombier, sera la première opération de logements neufs en BRS à Rennes, soit 32 appartements neufs. Particularité de ce BRS rennais, pendant les 25 premières années d’occupation, l’acheteur est locataire du terrain et paie un loyer mensuel intégré à ses charges de copropriété. Puis, pendant les 5 années suivantes, le ménage rembourse le terrain. Au bout de 30 ans, à l’extinction du bail, la pleine propriété est reconstituée. Le ménage peut revendre le logement au prix du marché.
A La Croix-Valmer, dans le Var, c’est le groupe Gambetta qui, via l’Organisme Foncier Solidaire, baptisé « La Foncière Coopérative de la Région PACA », va réaliser la première opération en Bail Réel Solidaire de la région PACA. Ici, le niveau de prix à la revente du bien immobilier est fixé dès la signature par l’Organisme Foncier Solidaire, pour garantir un prix de vente durablement abordable et éviter la spéculation. Ce premier programme neuf en BRS en PACA concerne 42 appartements neufs à La Croix-Valmer, au prix de 2 800 €/m², soit 45 % moins cher que le marché. A noter que les logements commercialisés en BRS par Gambetta PACA, ont, eux, un bail d’une durée de 60 ans et seront prolongeable à chaque revente.

Tags immobilier neuf, BRS, Bail Réel Solidaire, foncier solidaire, OFS, Organisme Foncier Solidaire

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