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Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 15/03/2019
Mise à jour le 23/04/2020

Comment acheter sans apport son logement neuf ?

acheter sans apport logement neuf
Voici tous les conseils pour parvenir à acheter sans apport un logement neuf. © Stocklib

Devenir propriétaire d’un logement neuf sans apport personnel, c’est possible : pour les investisseurs mais aussi souvent les primo-accédants. Découvrez ici comment emprunter sans apport pour financer un logement neuf ?

Alors que les taux d’intérêt sont très attractifs, beaucoup s’interrogent sur la possibilité de devenir propriétaire sans apport personnel, c’est-à-dire emprunter la totalité de la somme nécessaire à acquérir un logement neuf. Un cas assez rare mais qui est loin d’être une exception, surtout en cette période de fortes concurrences entre les banques.

Qu’est-ce-que l’apport personnel ?

Acheter sans apport, c’est pouvoir faire financer et emprunter la totalité de la somme pour un achat immobilier. L’apport personnel est la somme non empruntée, apportée par l’emprunteur pour régler de manière générale les frais annexes à l’achat d’un bien immobilier : frais d’acquisition dit « frais de notaire », frais de dossier, frais d’agence…
Si dans l’immobilier ancien, ces frais annexes peuvent représenter jusqu’à 10 % du prix de vente d’un bien immobilier, ils ne sont que d’environ 5 % pour l’achat d’un logement neuf. En effet, les « frais de notaire » sont réduits dans l’immobilier neuf : 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Comment calculer son apport personnel ?


L’apport personnel, c’est donc l’argent mobilisé par votre épargne, un héritage ou une donation, l’argent obtenu après la vente d’un précédent logement, auquel on soustrait les frais de notaire. Pour calculer votre apport personnel, le banquier prend donc en compte vos économies, moins les frais de notaires et de garanties de votre projet d’achat immobilier. Apport personnel = épargne - frais de notaire 

Est-ce possible d’emprunter sans apport pour financer son logement neuf ?

Quand on dit emprunter sans apport personnel, on dit souvent « emprunter à 110 % », un chiffre moindre donc dans l’immobilier neuf. Si cet apport personnel permet surtout de rassurer les établissements bancaires sur votre capacité à épargner dans la durée (et donc à terme de rembourser vos mensualités de prêt dans l’avenir), il est actuellement possible de financer un achat immobilier sans apport.
Pour cela, il faut tout de même montrer « patte blanche » au banquier. L’apport servant de garantie si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt immobilier, il va falloir démontrer pourquoi vous n’avez pas d’apport ou pourquoi vous souhaitez emprunter sans utiliser votre épargne.

Comment se constituer un apport personnel ?

Dans la plupart des cas, ce sont les primo-accédants, ceux qui deviennent propriétaires pour la première fois, qui ne bénéficient pas d’apport personnel. Dans ce cas, le PTZ, prêt à taux zéro, prêt sans intérêt garanti par l’Etat, peut servir à solvabiliser ces acheteurs. Idem avec le dispositif de la location-accession ou PSLA. Le prêt Action Logement qui s'adresse aux salariés des entreprises de plus de 10 personnes permet aussi de se constituer un apport personnel aux yeux des banques.
Autre façon de se constituer un apport personnel : investir dans l'immobilier neuf et défiscaliser. Le paiement des intérêts d’un crédit immobilier permettant parfois une réduction d’impôt, il est alors préférable d’emprunter la totalité de la somme nécessaire, sans quoi les avantages fonciers baisseront.

Qui emprunte sans apport ?

Certains profils d’emprunteur auront davantage de chance d’acheter sans apport en obtenant donc leur crédit immobilier. Ainsi, les jeunes acheteurs, ceux dont la vie active débute, parviennent à séduire plus facilement les banquiers. Acheter sans apport son premier logement neuf ou ancien est en effet tout à faire courant. Autre profil qui intéresse les établissements bancaires, ceux qui veulent conserver leur épargne. De quoi pouvoir rembourser son prêt immobilier en cas de difficultés passagères et donc de rassurer
achat immobilier sans apport
Que ce soit pour habiter ou même investir, il est possible d'acheter sans apport un logement neuf.
le banquier. Enfin, les investisseurs immobiliers sans apport sont plus nombreux qu’on ne le pense. Ils parviennent également à prouver leur capacité de remboursement aux banques pour acheter sans apport personnel. 

Conseils pour acheter sans apport

Sans apport personnel, il vous faudra alors montrer de la stabilité, notamment en termes d’emploi, pour acheter sans apport personnel un appartement neuf ou ancien. Un CDI depuis plusieurs années dans la même entreprise sera un avantage. Autre atout face au banquier : une bonne gestion de vos comptes : pas de découvert, sans frais bancaire et pourquoi pas une épargne même minime…
Nécessaire aussi de présenter un projet immobilier avec un dossier de prêt bien ficelé, laissant un reste à vivre suffisant une fois le prêt remboursé et un saut de charges modéré, c’est-à-dire un écart faible entre le niveau de votre ancien loyer et celui de vos futures mensualités. Lire aussi - Comment monter un bon dossier de prêt ?

Info en + : bien qu’il soit tout à fait possible d’emprunter sans apport pour financer un achat immobilier, notamment dans le neuf, un apport personnel permet de diminuer le risque de refus de prêt. D’ailleurs, plus un apport personnel sera important, plus la négociation sera possible et donc les taux d’intérêt négociés seront intéressants.
Par Rédaction

Comment investir sans apport ?

Il est aussi tout à fait possible d’investir sans apport dans l’immobilier neuf ou ancien. Il s‘agit alors de faire jouer à plein l’effet levier du crédit immobilier. Plus de la moitié des investisseurs locatifs investiraient d’ailleurs sans apport personnel. Stratégie d’autant plus payante lorsque les taux d’intérêt sont bas comme c’est le cas actuellement. Comme pour tout achat immobilier sans apport, il faudra montrer aux banquiers votre capacité d’épargne et surtout un projet d’investissement locatif solide. 

Tags immobilier neuf, logement neuf, acheter sans apport, crédit immobilier

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