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Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 19/03/2020
Mise à jour le 23/04/2020

Investissement locatif sans apport : comment faire ?

investissement locatif sans apport
Réaliser un investissement locatif sans apport personnel est d'autant plus pertinent qu'il profite de l'effet de levier du crédit immobilier. © Fotolia

Investir sans apport dans l’immobilier est plus courant qu’on pourrait le penser. Puisque 6 investisseurs sur 10 financent leur investissement locatif sans apport. Découvrez pourquoi il est intéressant d’investir sans apport dans l’immobilier et comment boucler son projet d’investissement locatif sans apport personnel. 

Plus de la moitié des investissements locatifs sont réalisés sans apport personnel, selon les derniers chiffres du Crédit Foncier. Investir sans apport est donc possible et plus largement répandu qu’on ne le croit. Voici comment réaliser un investissement locatif sans apport et pourquoi il est pertinent d’investir sans apport dans l’immobilier.
 

Qu’est-ce qu’investir sans apport ?

 
Investir dans l’immobilier neuf ou ancien sans apport signifie financer grâce à un emprunt, son projet immobilier, ainsi que les frais annexes : frais de notaire par exemple, c’est-à-dire sans toucher à son épargne et sans fournir d’apport personnel. L’apport personnel, c’est la somme qu’un emprunteur apporte pour financer ces frais annexes. Ils représentent en général 10 % du prix d’un projet immobilier. Cela consiste alors à obtenir un prêt immobilier à 110 %. 
 

Comment acheter pour louer sans apport ?

 
Concrètement, il s’agit de montrer patte blanche aux banques. En effet, afin d’obtenir ce crédit immobilier à 110 %, sans apport personnel, le dossier de prêt immobilier mais également la tenue de compte doit être irréprochable. Il est nécessaire également d’avoir un solide projet d’investissement locatif sans apport.
 

Obtenir un crédit immobilier sans apport

 
Pour financer un investissement locatif sans apport, premier impondérable : présenter un dossier de prêt sans fausse note. Pour cela, comme pour toute demande de prêt, l’emprunteur doit présenter des relevés de banque sans découvert, sur au moins les trois derniers mois. Même si vous ne souhaitez pas mobiliser votre capacité d’épargne, avoir su épargner au fil des années, sera toujours un plus à présenter au banquier, de sorte à montrer votre capacité à rembourser les mensualités du prêt. Deuxième impondérable : avoir un projet d’achat pour louer sans apport solide. 
 

Qui peut investir sans apport dans l'immobilier neuf ?

 
Si être déjà propriétaire de sa résidence principale sera un atout dans l’étude du dossier de prêt immobilier pour financer un investissement immobilier sans apport, ce n’est pas une obligation. On trouve en effet de plus en plus de locataires de leur résidence principale, dans les grandes villes notamment, qui se lancent dans des investissements locatifs sans apport, soit dans le but de se créer un apport pour un projet immobilier ultérieur, soit pour anticiper leur retraite. 
Quoi qu’il en soit, déjà propriétaire ou non, le banquier sera toujours très attentif à la viabilité du projet d’achat locatif sans apport. L’emplacement sera bien sûr la règle incontournable ; mais pas seulement. L’établissement bancaire va étudier également la typologie du bien, la vigueur du marché locatif, son rendement locatif afin d’estimer la part des mensualités qui ne sera pas couverte par les loyers… 
La règle reste la même que pour tout crédit immobilier : la part des mensualités ne pourra excéder un tiers des revenus de l’investisseur. A voir auprès d'un courtier en crédit immobilier pour monter un dossier de prêt scrupuleux et obtenir ainsi le financement de son achat locatif sans apport.
 

Investissement locatif sans apport : comment fonctionne l’effet levier du crédit ?

 
L'effet de levier consiste à amplifier la force d'un mouvement. Dans l'immobilier, l'effet de levier permet de ne mobiliser qu'une part de l’épargne de l'investisseur pour acquérir un bien et financer le reste par un emprunt. Concrètement, si le rendement locatif est supérieur au taux du crédit, le recours à l’emprunt permet d’améliorer la rentabilité de l’investissement locatif
Emprunter permet d’alléger les charges et d’accroître la rentabilité financière d’un investissement locatif. Le recours à l’emprunt permettant de se constituer un patrimoine immobilier grâce à des loyers couvrant une partie des mensualités de remboursement, sans risque. Grâce à l’assurance-emprunteur imposée comme dans tout achat à crédit, le prêt sera en effet remboursé en cas de décès ou d’accident de la vie. A cela, s’ajoute aussi un effet de levier fiscal selon le type de défiscalisation choisie. 
 

Défiscaliser sans apport dans l’immobilier neuf

 
En cas d’imposition au réel, pour tout investissement immobilier, les intérêts d’emprunts liés au crédit immobilier, ainsi que le coût de l’assurance-emprunteur sont déductibles des loyers imposables perçus. Il est alors pertinent d’emprunter la totalité de l'argent afin d’avoir le maximum d’intérêts à déduire. De quoi encore profiter de l’effet de levier fiscal sur un investissement locatif en créant un déficit foncier. 
 

Investir en loi Pinel sans apport

 
Obtenir un prêt immobilier sans apport pour investir sera d’autant plus pertinent si l’investisseur opte pour la défiscalisation Pinel. En effet, les avantages fiscaux de la loi Pinel,
investir immobilier sans apport
Opter pour un dispositif de défiscalisation immobilière permet d'augmenter le reste à vivre de l'emprunteur qui investit sans apport.
soutien à l’investissement immobilier créé en 2014 et prorogé jusqu’à fin 2021, seront intégrés dans le calcul du reste à vivre de l’emprunteur qui souhaite investir sans apport en Pinel. Cela peut représenter jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans. 
A noter : la loi Pinel impose un engagement de mise en location du logement neuf durant 6 ans minimum, renouvelable deux fois trois ans, pour augmenter le bonus fiscal. A cela s’ajoute un respect de plafond de loyer selon la zone géographique où est situé le bien immobilier. Il est donc important de vérifier que les loyers obtenus seront suffisants pour rembourser tout ou partie des mensualités.


Investir sans apport avec le Censi-Bouvard

 
Autre dispositif fiscal pour investir sans apport : l’amendement Censi-Bouvard. Il permet en contrepartie d’un investissement locatif dans une résidence services, type résidence étudiante, résidence senior ou investissement en EHPAD, une défiscalisation de 11 % du prix d’acquisition hors taxe. En s’engageant à travers un bail commercial signé avec un gestionnaire exploitant durant 9 années minimum, il est possible de défiscaliser jusqu’à 33 000 €. Là encore, cette défiscalisation immobilière sera prise en compte pour évaluer le reste à vivre de l’investisseur. A noter que le dispositif Censi-Bouvard permet également une récupération totale de la TVA. 
 

Acheter pour louer meublé sans apport

 
Si l’investisseur immobilier opte pour acheter pour louer en location meublée, deux statuts coexistent en France pour défiscaliser et investir sans apport : le LMNP ou LMP, Loueur de Meublés (Non)-Professionnels. En LMNP, l’investisseur déduit charges et amortissements de ses revenus locatifs, tandis qu’en LMP, la déduction des charges crée un déficit qui est déductible des revenus globaux.
Alors, êtes-vous prêt à vous lancer dans un investissement locatif sans apport ?
Par Céline Coletto

Profiter des taux bas pour investir sans apport

Quel que soit le statut ou dispositif fiscal choisi, l’autre atout de l’investissement locatif sans apport actuellement, ce sont les taux bas, voire historiquement bas. Au printemps 2020, il était possible d’emprunter à 0,75 % sur 10 ans et à 1 % en moyenne sur 15 ans. Des conditions pour emprunter exceptionnelles. De quoi financer son achat locatif sans apport à moindre coût. 

Tags investissement immobilier, investissement locatif, acheter pour louer, apport personnel

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