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Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 19/06/2020

Investir dans l'immobilier neuf via une SCI : mode d'emploi 

investir immobilier neuf SCI
Investir dans l'immobilier neuf via une SCI permet d'emprunter davantage à plusieurs.

Se constituer et gérer un patrimoine immobilier, préparer sa succession et pourquoi pas défiscaliser, la SCI est une solution efficace de gestion patrimoniale. Mode d’emploi pour Investir dans l'immobilier neuf avec une SCI.

La SCI, ce serait le couteau suisse de la gestion patrimoniale. Un outil pour investir dans l’immobilier neuf tout en protégeant ses proches, gérer sa succession et même parfois réduire ses impôts. Voici comment réaliser un investissement immobilier neuf en SCI.

SCI Immobilier : qu’est-ce que c’est ?


Société Civile Immobilière, voilà ce que signifie SCI. Pour monter une SCI, il faut être au moins deux actionnaires : deux concubins par exemple mais aussi un couple marié et leurs enfants. Cela peut être également des « associés » sans aucun lien de parenté, personne physique ou morale. Une SCI est créée pour une durée de 99 ans. Chaque associé possède alors une partie du parc immobilier, en fonction du nombre de parts qu'il détient. Si un actionnaire possède 40 % des parts de la SCI, il détient alors 40 % de l’ensemble du patrimoine immobilier intégré à cette SCI.
Une SCI sert à gérer et exploiter un patrimoine immobilier. C’est aussi une solution pour investir dans l’immobilier neuf ou ancien.


Comment créer une SCI ?


Dans le détail, pour monter une SCI, il faut rédiger des statuts. Certains modèles sont disponibles gratuitement en ligne ; mais il peut être préférable de se faire aider par un juriste : notaire, avocat... pour profiter au mieux des atouts de la SCI. Compter au moins 1 000 € pour créer une SCI par un tiers. Il va de soi que l’ensemble des statuts doivent être signés et approuvés par l’ensemble des actionnaires. 
Il existe différents types de SCI : la SCI de gestion ou classique pour acquérir des biens immobiliers dans le but de les louer, la SCI Familiale, réservée aux familles avec au moins deux membres de la même famille pour la constituer, la SCI de Construction Vente, très utilisée dans la promotion immobilière… La SCI de jouissance à temps partagé permet, elle, d’acquérir un bien immobilier, type résidence secondaire, et de l’occuper de façon équilibrée en fonction des parts investies.  

En quoi consiste vraiment un investissement immobilier en SCI ? 


Investir dans l’immobilier peut se faire en nom propre qu’il y a un acheteur unique, en indivision ou via une SCI, quand il y a plusieurs acquéreurs. Réaliser un investissement locatif à plusieurs sera facilité par la création d’une SCI puisqu’elle permet de gérer et transmettre un patrimoine acquis en commun. 
Acheter en SCI offre la possibilité d’associer ses enfants au projet immobilier sans qu’ils aient d’argent à dépenser. Investir en SCI permet également de protéger un concubin en cas de décès ; le concubinage protégeant moins que le mariage ou le PACS. Une SCI facilite aussi la transmission de patrimoine, puisque aucun droit de donation n’est à régler pour transmettre les parts sociales d’une SCI aux héritiers. La création d’une SCI permet aussi d’éviter le régime de l’indivision et donc les problématiques en cas de mésentente. 
Comme pour tout investissement immobilier, il faut s’interroger avant de se lancer : pour quelles raisons je veux investir dans l’immobilier neuf ou ancien avec une SCI ? Défiscalisation ? Transmission de patrimoine ? Protection d’un concubin ?

Quels avantages a la SCI pour investir dans l’immobilier locatif ?


Malgré bien sûr quelques contraintes, voici les différents avantages à investir dans l’immobilier neuf avec une SCI.
  •  Investir à plusieurs en SCI : d’abord, cela permet d’investir à plusieurs et donc de partager les frais, pourquoi pas de voir plus grand : acheter tout un immeuble plutôt que de se contenter d’un seul logement.

  •  Souplesse de gestion : face à l’indivision, investir en SCI est plus souple, surtout en cas de famille recomposée ou de couple en concubinage, en évitant les situations de conflits ou de blocage. 

  •  Profiter d’avantages fiscaux : si la SCI n’est pas un dispositif fiscal à proprement dit, elle peut permettre de bénéficier de la défiscalisation Pinel si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Le bonus fiscal est alors partagé, en fonction des parts détenues, entre les associés. A noter tout de même qu’il n’est pas permis de

    acheter appartement neuf SCI
    Investir en SCI offre une protection renforcée pour ses proches, notamment en vue de succession.
    profiter de la loi Censi-Bouvard avec une SCI, d’autant plus qu’il n’est pas permis de faire de la location meublée avec une SCI.

  •  Des avantages patrimoniaux : investir avec une SCI permet d’éviter le paiement des droits de succession, grâce à une décote sur la valeur patrimoniale. C’est un atout aussi pour le calcul de l’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière.


Comment acheter un appartement neuf en SCI pour louer ?


Acheter pour louer un appartement neuf via une SCI permet aussi d’emprunter. Si une SCI ne peut bénéficier du PTZ, prêt à taux zéro, pour financer son investissement immobilier, il est tout à fait possible de financer avec un crédit immobilier classique un investissement immobilier neuf dans le cadre d’une SCI. D'ailleurs, le capital est en général plus important puisque supporter par plusieurs associés. La capacité d’emprunt de l’ensemble des actionnaires est alors passée au crible des banques, puisque en cas de défaillance, les autres associés seront « solidaires » et devront prendre en charge les mensualités non-réglées en proportion de leur nombre de parts dans la société. Une SCI peut également emprunter pour financer d’importants travaux.
Par Céline Coletto

Investir en SCI : quelles contraintes ?

Comme tout montage patrimonial, investir en SCI impose des contraintes, surtout administratives. Ainsi, il faut par exemple organiser une assemblée générale par an suivi de la rédaction d’un procès-verbal ; mais aucune obligation de convoquer les associés par lettre recommandée. Il est nécessaire également de tenir à jour une comptabilité avec les dépenses, charges et loyers obtenus. Objectif : toujours pouvoir produire une déclaration annuelle de résultats. Une comptabilité qui peut bien sûr être externalisée à un professionnel : expert-comptable par exemple. 

Tags immobilier neuf, investissement immobilier, investissement locatif, SCI

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