Alors que la fin d’année approche, les contribuables disposent d’une dernière fenêtre pour agir sur leur fiscalité 2026, qui sera déclarée en 2027. Jusqu’au 31 décembre, il est encore possible de mettre en place des stratégies concrètes permettant de réduire fortement, voire d’annuler, l’impôt sur le revenu. Dans un contexte où des dispositifs phares comme le Pinel ont disparu, de nouvelles solutions d’investissement immobilier se déploient aujourd’hui pour alléger sa fiscalité.
Le Jeanbrun : le nouveau statut du bailleur privé
Depuis février 2026, le dispositif Jeanbrun monte en puissance pour soutenir l’investissement locatif. Son atout : un amortissement fiscal de minimum 3,5 % par an dans le neuf, déduit de vos revenus fonciers, avec un plafond annuel minimal de 8 000 €. En contrepartie, vous vous engagez à louer nu, à usage de résidence principale, pendant 9 ans minimum, à un locataire respectant des plafonds de revenus. Accessible aux contribuables au régime réel d’imposition, ce dispositif fonctionne indépendamment via une SCI. Il reste valable jusqu’au 31 décembre 2028 pour les acquisitions dans le neuf.
Le Super Jeanbrun : Jeanbrun + LLI, le combo gagnant de fin 2026
Pour maximiser vos avantages, le Jeanbrun s’associe avec le LLI, Logement Locatif Intermédiaire en un montage appelé « Super Jeanbrun ». Résultat : TVA réduite à 10 % à l’achat, amortissement Jeanbrun de 3,5 % par an, et crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 16 à 20 ans. Sur un bien à 180 000 €, cela peut générer un gain fiscal dépassant 16 000 € avec un effort d’épargne maîtrisé. Ce combo s’adresse aux investisseurs cherchant une approche patrimoniale sécurisée dans le neuf en zones A, Abis ou B1, via une SCI à l’IR.
Déficit foncier, Denormandie, Malraux… quels leviers pour défiscaliser ?
Le Déficit Foncier reste un dispositif souple et efficace pour les investisseurs. Il permet de déduire les travaux non seulement des revenus fonciers, mais aussi du revenu global, réduisant ainsi significativement l’impôt dû. Parcourir également - Comment fonctionne le déficit foncier ?
Pour ceux qui souhaitent se tourner vers la rénovation urbaine, le Denormandie constitue une alternative intéressante. Axé sur l’ancien en cœur de ville, ce dispositif permet une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix de revient du bien, particulièrement adaptée aux foyers aux revenus moyens. Lire aussi - Investir dans l'immobilier rénové avec le Denormandie
Les dispositifs Malraux et Monument Historique s’adressent quant à eux aux amateurs de patrimoine :
• La loi Malraux propose une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux, tout en valorisant un bien situé dans un secteur patrimonial protégé.
• Le Monument Historique permet la déduction intégrale des travaux et des intérêts d’emprunt sur le revenu global, sans plafonnement, avec une quote-part travaux pouvant atteindre 85 % du prix de revient, pour une optimisation fiscale maximale.
Nue-propriété et LLI : des solutions patrimoniales à (re)découvrir !
Pour ceux qui souhaitent investir avec une approche patrimoniale, la nue-propriété propose un mécanisme attractif : acquérir un bien avec une décote de 30 à 40 %, bénéficier d’une neutralité fiscale à l’IR et à l’IFI, et profiter de l’exonération de taxe foncière, tout en pouvant déduire certains frais sur les revenus fonciers existants. Explorer également - Démembrement et nue-propriété : mode d'emploi
Le Logement Locatif Intermédiaire, LLI est la grande nouveauté de l'an dernier. Initialement réservé aux bailleurs institutionnels, il est désormais accessible aux particuliers. Il permet d’investir dans des logements neufs à prix réduit grâce à une TVA à 10 %, et de bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur 15 à 20 ans. Voir davantage - Investir en LLI : mode d'emploi
Immobilier direct ou indirect : des stratégies sur mesure en 2026
Ces dispositifs peuvent être déployés en immobilier direct, pour ceux qui souhaitent gérer leur bien, ou en immobilier indirect, via des SCPI fiscales ou des Club Deal, qui permettent une approche flexible adaptée à chaque profil.
Pour séduire les investisseurs en cette année 2026, les promoteurs proposent ainsi des offres spéciales clé en main. Exemple, chez Cogedim, l’offre Avantage simplifie l’investissement locatif, avec logements meublés prêts à l’usage, accompagnés de frais de notaire offerts, cuisine équipée, gestion locative et garantie loyers impayés, le tout avec des efforts d'épargne calibrés dès le départ.
Des solutions qui ont pour but d’investir facilement, avec accompagnement personnalisé, pour sécuriser ses revenus tout en sécurisant son placement en raison d’une forte demande locative.
Tous ces mécanismes partagent un objectif commun : rendre l’investissement immobilier accessible et fiscalement optimisé, même pour des contribuables dont l’impôt sur le revenu commence à 3 000 €. Ils permettent de réduire l’impôt immédiatement, tout en construisant un projet patrimonial solide et durable.
Agir maintenant pour optimiser sa fiscalité demain
Avec les bons dispositifs, il est donc encore possible, avant le 31 décembre, de mettre en place des stratégies permettant de diminuer son impôt sur le revenu 2026. Dans un contexte de crédit et de taux élevés, ces solutions sont un moyen concret de conjuguer optimisation fiscale et investissement durable.
