Après la disparition du Pinel fin 2024, le marché de l’investissement locatif neuf s’est retrouvé brutalement fragilisé. Dans un contexte de crise historique de la construction et de chute du nombre d’investisseurs particuliers, le gouvernement a décidé d’opérer une refonte en profondeur de la fiscalité immobilière. C’est dans ce cadre qu’a été présenté, le 20 janvier 2026, le dispositif Jeanbrun.
Porté par le ministre du Logement qui a donné son nom à ce nouveau statut du bailleur privé, Vincent Jeanbrun, il entend marquer une rupture avec les anciens mécanismes de défiscalisation. Son ambition est claire : recréer un choc d’offre et permettre la construction de 50 000 logements supplémentaires par an. Pour y parvenir, il s’appuie sur un levier inédit en France pour les particuliers : l’amortissement fiscal immobilier.
Du Pinel au Jeanbrun : un changement de paradigme pour l’investissement locatif
Depuis plusieurs décennies, les dispositifs d’investissement locatif se sont succédé, du Périssol au Pinel, en passant par le Scellier ou le Duflot. Tous reposaient sur un principe similaire : accorder une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement locatif.
Le dispositif Jeanbrun rompt avec cette logique. Il ne s’agit plus d’une réduction d’impôt forfaitaire mais d’un mécanisme économique plus structurant. Inspiré des recommandations du rapport Daubresse-Cosson, il vise à transformer le bailleur privé en véritable acteur de la production de logements.
Ce changement intervient dans un contexte politique fort, marqué par l’adoption du budget 2026 via le 49.3, que l'on retrouve dans l'article 47 de la loi de finances 2026. Le gouvernement de Sébastien Lecornu qui l’a créé, assume ainsi une inflexion stratégique en faveur du logement, après plusieurs années de tensions entre impératifs budgétaires et nécessité de soutenir le secteur.
L’amortissement fiscal : cœur du dispositif Jeanbrun
Le principal apport de la loi Jeanbrun réside dans l’introduction de l’amortissement fiscal pour les particuliers. Concrètement, l’investisseur peut déduire chaque année une fraction de la valeur de son bien immobilier de ses revenus fonciers. Cette déduction génère un déficit foncier qui, innovation majeure, peut être imputé sur le revenu global du foyer.
Le calcul repose sur une base amortissable correspondant à 80 % du prix d’acquisition, la part du foncier étant forfaitairement fixée à 20 %. Le taux d’amortissement dépend ensuite du niveau de loyer pratiqué, ce qui introduit une logique incitative en faveur des loyers abordables.
Taux d’amortissement dans le neuf en 2026
| Niveau de loyer | Taux d’amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
Ainsi, plus l’investisseur accepte un loyer décoté par rapport au marché, plus l’avantage fiscal est élevé. Ce mécanisme veut clairement orienter l’offre vers des logements accessibles.
Où investir en Jeanbrun ? Une innovation majeure : la fin du zonage
Autre rupture structurante : la suppression du zonage géographique. Contrairement au Pinel, qui limitait l’investissement à certaines zones dites tendues, le dispositif Jeanbrun est accessible sur l’ensemble du territoire.
Ce choix traduit une volonté de coller davantage aux réalités locales. Il permet notamment d’ouvrir l’investissement locatif à des villes moyennes ou à des territoires jusqu’alors exclus, tout en responsabilisant les investisseurs sur la pertinence économique de leur projet.
Quelles sont les conditions d’accès au dispositif Jeanbrun dans le neuf ?
Pour bénéficier de ce mécanisme fiscal, l’investissement doit répondre à un ensemble de critères précis. Le logement doit être situé en France, au sein d’un immeuble collectif, et être acquis neuf ou en VEFA entre 2026 et 2028. Il peut également s’agir d’un projet ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire sur cette période. Parcourir davantage - Quelles conditions pour investir en loi Jeanbrun ?
VIDEO - Statut du bailleur privé : comment investir en loi Jeanbrun ?
© Trouver-un-logement-neuf.com
Conditions liées au bien
• Logement situé en France
• Bien neuf ou acquis en VEFA
• Immeuble collectif
• Acquisition entre 2026 et 2028
Conditions de location
• Location nue (non meublée)
• Résidence principale du locataire
• Mise en location dans les 12 mois
• Engagement minimum de 9 ans
Conditions supplémentaires
• Respect des plafonds de loyers
• Respect des plafonds de ressources des locataires
• Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal
Ce cadre relativement strict vise à sécuriser l’objectif social du dispositif, tout en garantissant une stabilité locative.
Plafonds de loyers Jeanbrun 2026 : un encadrement maintenu
Le dispositif Jeanbrun conserve un encadrement des loyers, indispensable pour bénéficier des avantages fiscaux. En location intermédiaire, les plafonds restent identiques de ceux du Pinel, avec des niveaux différenciés selon les zones.
Plafonds de loyers intermédiaires 2026
| Zone | Loyer plafond €/m² |
|---|---|
| A bis | 19,71 € |
| A | 14,64 € |
| B1 | 11,80 € |
| B2 / C | 10,26 € |
Pour les niveaux social et très social, les plafonds de loyer sont encore plus bas et définis par arrêté, commune par commune, voire arrondissement par arrondissement. Objectif : une volonté d’encourager une offre locative accessible aux ménages modestes en suivant les réalités du marché locatif. Aller plus loin - Quels sont les plafonds de loyer Jeanbrun ? A qui louer en Jeanbrun ?
Plafonds de ressources des locataires : des seuils à respecter
L’éligibilité des locataires constitue un autre pilier du dispositif. Les plafonds de ressources varient selon la composition du foyer et la zone géographique, avec des niveaux distincts pour les trois catégories de loyers.
Plafonds de ressources 2026 – Loyer Intermédiaire
| Situation du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| +1 personne | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| +2 personnes | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| +3 personnes | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| +4 personnes | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration dès la 5ᵉ | +15 471 € | +14 164 € | +10 364 € | +9 325 € |
Plafonds de ressources 2026 – Location sociale (Loc2)
| Situation du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 32 463 € | 32 463 € | 26 460 € | 23 814 € |
| Couple | 48 521 € | 48 521 € | 35 338 € | 31 804 € |
| +1 personne | 63 604 € | 58 324 € | 42 494 € | 38 244 € |
| +2 personnes | 75 940 € | 69 863 € | 51 302 € | 46 171 € |
| +3 personnes | 90 352 € | 82 705 € | 60 349 € | 54 315 € |
| +4 personnes | 101 674 € | 93 072 € | 68 016 € | 61 214 € |
| Majoration dès la 5ᵉ | +11 330 € | +10 371 € | +7 588 € | +6 828 € |
Plafonds de ressources 2026 – Très social (Loc3)
| Situation du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 17 855 € | 17 855 € | 14 553 € | 13 097 € |
| Couple | 29 114 € | 29 114 € | 21 204 € | 19 082 € |
| +1 personne | 38 164 € | 34 995 € | 25 497 € | 22 946 € |
| +2 personnes | 41 995 € | 38 635 € | 28 369 € | 25 533 € |
| +3 personnes | 49 695 € | 45 490 € | 33 195 € | 29 875 € |
| +4 personnes | 55 921 € | 51 190 € | 37 408 € | 33 668 € |
| Majoration dès la 5ᵉ | +6 230 € | +5 703 € | +4 172 € | +3 754 € |
Simulations : quel gain fiscal avec le mécanisme Jeanbrun ?
L’intérêt du dispositif Jeanbrun se mesure concrètement à travers des simulations. A Lyon, par exemple, l’achat d’un T2 neuf de 220 000 € en location intermédiaire permet de générer un amortissement annuel d’environ 6 160 €. Sur neuf ans, cela représente plus de 55 000 € déduits, soit une économie d’impôt d’environ 16 630 € pour un contribuable imposé à 30 %.
Exemple 1 : T2 neuf à Lyon (220 000 €)
• Amortissement annuel : 6 160 €
• Sur 9 ans : 55 440 €
• TMI 30 % → gain fiscal ≈ 16 630 €
Même des contribuables peu fiscalisés peuvent investir en loi Jeanbrun, avec un effort d'épargne sous les 300 €/mois, selon les simulations.
@DR
Exemple 2 : T3 à Bordeaux (300 000 €)
• Amortissement annuel plafonné : 10 000 €
• Sur 9 ans : 90 000 €
• TMI 41 % → gain fiscal ≈ 37 000 €
Ces niveaux sont comparables, voire supérieurs, à ceux observés sous le Pinel, mais avec une logique plus pérenne. Accéder à notre simulateur Jeanbrun en ligne
Le cas particulier de l’ancien : une opportunité sous conditions
Le dispositif Jeanbrun ne se limite pas au neuf. Il s’applique également à l’ancien, à condition que des travaux importants soient réalisés. Ceux-ci doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition, ce qui garantit une amélioration significative du logement.
Dans ce cas, l’amortissement est légèrement moins avantageux, avec des taux compris entre 3 % et 4 %, dans un plafond de déficit foncier doublé à 21 400 € en cas de rénovation énergétique. Ce volet permet néanmoins de soutenir la rénovation du parc existant, un enjeu majeur en matière de transition énergétique.
Le Super Jeanbrun : une stratégie d’optimisation avancée en lien avec le LLI
Au-delà du dispositif de base, une stratégie baptisée « Super Jeanbrun » ou « Jeanbrun plus » émerge déjà sur le marché. Elle consiste à combiner le mécanisme Jeanbrun avec le logement locatif intermédiaire, LLI, afin de cumuler plusieurs avantages fiscaux. Ceux du LLI : TVA à 10 %, remboursement de taxe foncière et la réduction d’impôt du Jeanbrun.
Ce montage permet de réduire le coût d’acquisition grâce à une TVA réduite, tout en bénéficiant de l’amortissement fiscal sur les loyers. Il s’inscrit dans une logique patrimoniale de long terme, souvent via une SCI à l’impôt sur le revenu.
Récapitulatif du Super Jeanbrun
| Paramètres Super Jeanbrun | Données clés |
|---|---|
| Type de bien | Neuf (VEFA) |
| Durée de détention | 16 à 20 ans |
| Structure | SCI à l’IR |
| TVA | 10 % |
| Amortissement | 3,5 % |
| Plafond annuel | 8 000 € |
Simulation Super Jeanbrun : deux exemples pratiques
Cas 1 – T3 à Elbeuf, zone B1, 65 m², TMI 11 %
• Prix : 179 000 €
• TRI : 5,32 %
• Gain fiscal : 16 500 €
• Effort d’épargne : 300 €/mois
Cas 2 – T3 à Toulouse, zone A, 70 m², TMI 30 %
• Prix : 228 000 €
• TRI : 5,58 %
• Gain fiscal : 37 000 €
• Effort d’épargne : 375 €/mois
« Il est faux de dire que le Jeanbrun n'est valable que pour des taux d'imposition au-dessus de 40 % », selon Sébastien Henrot, fondateur d’Otaree, fournisseur de logiciel. En effet, les simulations montrent des taux de rentabilité interne supérieurs à 5 %, avec un effort d’épargne maîtrisé, y compris pour des contribuables situés dans des tranches d’imposition intermédiaires.
Comment financer son investissement Jeanbrun ?
Comme pour tout investissement immobilier, le financement joue un rôle déterminant dans la réussite d’un projet Jeanbrun. Malgré un contexte de crédit plus exigeant, les banques continuent d’accompagner les investisseurs.
Les durées de prêt s’étendent généralement de 6 à 25 ans, avec un taux d’endettement autour de 35 %. Les loyers sont intégrés à hauteur de 80 % dans le calcul de solvabilité, ce qui facilite l’accès au crédit. Certaines banques peuvent même financer jusqu’à 105 % du projet.
« Le dispositif Jeanbrun n'est pas un Pinel bis. C'est un mécanisme plus patrimonial qui s'adresse à des investisseurs fiscalisés et capables de raisonner sur le long terme », précise Julie Bachet, directrice générale du courtier Vousfinancer.
Des solutions alternatives existent également, comme le recours à une SCI, le prêt hypothécaire ou le regroupement de crédits, permettant d’optimiser la capacité d’investissement.
Les points de vigilance avant d’investir en amortissement Jeanbrun
Si le dispositif Jeanbrun présente de nombreux atouts, il impose également une certaine rigueur. Le non-respect des engagements de location peut entraîner une reprise fiscale des avantages obtenus. De plus, les amortissements pratiqués viennent minorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value, ce qui peut impacter la fiscalité en cas de revente.
Enfin, la durée d’engagement de neuf ans minimum implique une vision à long terme, cohérente avec l’esprit patrimonial du dispositif.
Avant d’investir, il faut intégrer :
• La reprise fiscale en cas de non-respect des engagements
• L’impact des amortissements sur la plus-value
• Le plafonnement global du déficit
• L’obligation de location longue (9 ans minimum)
Une réforme structurante pour relancer le logement neuf en 2026
Le dispositif Jeanbrun marque indéniablement un tournant dans la politique du logement en France. En combinant amortissement fiscal, incitation à la modération des loyers et suppression du zonage, il propose un cadre plus lisible et plus économique que ses prédécesseurs.
« Ce dispositif va créer un choc d'offre et permettre de construire près de 50 000 logements en plus par an », selon l’ambition indiquée par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement.
Dans un marché en quête de repères après la fin du Pinel, il pourrait bien redéfinir durablement les règles de l’investissement locatif. Pour les investisseurs, il ouvre une nouvelle ère, fondée sur une approche plus stratégique, plus patrimoniale et résolument tournée vers le long terme.