Un logement acheté plus tôt, un apport qui débloque un crédit, une donation plutôt qu’un héritage qui arrive trop tard… La transmission familiale peut changer concrètement le parcours résidentiel des jeunes générations. Alors que le gouvernement prépare de nouvelles mesures pour 2027, les familles disposent déjà de plusieurs leviers pour faire circuler leur patrimoine au bon moment.
Le patrimoine familial, un coup de pouce au moment où il compte
Attendre une succession pour transmettre son patrimoine n’est pas toujours la meilleure façon d’aider ses enfants ou petits-enfants. Lorsque l’héritage intervient, les bénéficiaires ont parfois déjà acheté leur logement, constitué leur patrimoine ou dépassé les étapes de la vie où quelques dizaines de milliers d’euros auraient pu faire la différence.
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C’est précisément le constat mis en avant par le gouvernement avec son projet « Transmissions 2027 » : faire circuler davantage l’épargne vers les jeunes générations lorsqu’elles en ont réellement besoin, notamment pour se loger, fonder une famille, investir ou entreprendre.
Dans cette perspective, le plafond du don familial de sommes d’argent exonéré de droits pourrait passer de 31 865 à 50 000 euros. Une évolution qui intéresse directement l’immobilier, puisque cette somme peut contribuer à constituer un apport et donc faciliter l’accès au crédit.
« L’immobilier reste un sujet profondément familial. Dans un contexte où la constitution de l’apport demeure un frein à l’accession, la transmission entre générations peut permettre de débloquer un projet ou de l’avancer de plusieurs années », souligne Delphine Rouxel, présidente et cofondatrice du réseau immobilier Nestenn.
Grands-parents : transmettre au moment du premier achat
Le sujet dépasse d’ailleurs la seule relation parents-enfants. Pour Delphine Rouxel, la transmission directe des grands-parents aux petits-enfants mérite désormais une place plus importante dans la réflexion.
L’Observatoire Nestenn des trajectoires immobilières indique que 16,6 % des acquéreurs interrogés ont bénéficié d’un soutien financier familial. Parmi eux, 52,6 % ont reçu une donation. Selon l’étude, les acquéreurs aidés deviennent ainsi propriétaires près de dix ans plus tôt en moyenne.
La donation peut ainsi servir à réduire le montant emprunté, financer les frais liés à l’acquisition ou simplement rendre possible un projet jusque-là inaccessible.
Jusqu’à 300 000 euros pour acheter dans le neuf en 2026
Il existe déjà un dispositif particulièrement intéressant pour l’immobilier neuf. Jusqu’au 31 décembre 2026, un don familial peut être exonéré de droits dans la limite de 100 000 euros par donateur et de 300 000 euros par bénéficiaire lorsqu’il sert notamment à acquérir un logement neuf ou en VEFA.
Le mécanisme est toutefois strictement encadré : le logement doit notamment devenir la résidence principale du bénéficiaire ou être loué nu comme résidence principale, et les fonds doivent être utilisés dans les six mois suivant leur versement. L’éventuelle prolongation de ce dispositif en 2027 n’est, à ce stade, pas acquise. Parcourir également - Don familial pour acheter neuf : mode d'emploi
Anticiper aussi la grande vague des successions
Transmettre plus tôt peut enfin permettre d’éviter certains blocages futurs. Selon les projections de la Chambre des notaires de Paris et de la Fondation Jean Jaurès, environ 9 000 milliards d’euros devraient être transmis en France d’ici 2040, avec la disparition progressive de la génération du baby-boom.
Or une succession repose souvent majoritairement sur un bien immobilier, avec peu de liquidités pour payer les droits ou indemniser les autres héritiers. En cas d’indivision, la question devient alors très concrète : comment racheter la part des autres tout en assumant les frais de succession ?
Le rachat de soulte ou un crédit classique peuvent apporter une réponse, mais pas toujours suffisante, précise le courtier Vousfinancer. Le crédit hypothécaire permet en revanche de mobiliser la valeur d’un bien déjà détenu sans le vendre, notamment pour financer une soulte, des droits de succession ou des travaux. Selon Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, malgré des taux, autour de 4,5 à 6 % en 2026 selon l’usage, supérieurs à ceux d’un crédit immobilier classique, auxquels s’ajoutent environ 8 % de frais, notaire et expertise compris, « le crédit hypothécaire est une solution encore mal connue, mais qui évite pourtant bien des blocages entre héritiers ».
Voilà donc plusieurs pistes pour les familles qui souhaitent transmettre suffisamment tôt pour aider les jeunes générations dans leur parcours résidentiel.
