Depuis le 15 février 2025, une nouvelle opportunité fiscale permet de financer un projet immobilier neuf grâce à une donation familiale exonérée de droits de mutation. Une mesure temporaire, issue de la loi de finances 2025, qui pourrait changer la donne pour de nombreux ménages souhaitant investir dans la pierre. Décryptage.
Un dispositif fiscal inédit pour l’immobilier neuf
La loi de finances pour 2025 a instauré une exonération exceptionnelle de droits de donation pour certains dons familiaux destinés à l’acquisition ou à la rénovation d’un logement.
Concrètement, chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € en exonération de droits, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire. L’objectif est clair : soutenir un marché de la construction en crise, tout en facilitant l’accession à la propriété ou l’investissement locatif.
Le ministère du Logement précise : « L'objectif est de favoriser l'acquisition de logements neufs et anciens utilisés comme résidence principale, qu'il s'agisse d'occupation directe ou de location ».
Qui peut donner, et à qui ?
Les dons doivent intervenir dans un cadre familial :
• aux enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants ;
• à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce (issus des frères et sœurs du donateur, et non du conjoint).
L’administration fiscale rappelle que ce mécanisme s’applique du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. La déclaration du don doit être effectuée au plus tard le 31 janvier 2027, la date figurant sur la déclaration faisant foi en l’absence de preuve du versement.
Pour quels projets immobiliers ?
L’argent donné doit être utilisé dans les six mois pour :
• l’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
• des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire, éligibles à MaPrimeRenov’.
Attention : plusieurs exclusions sont prévues. Le don ne peut pas financer l’achat d’un terrain, la construction d’une maison individuelle, le remboursement d’un prêt souscrit avant le 15 février 2025, ni un apport en SCI. De même, les résidences services (étudiantes, seniors, Ehpad) ne sont pas éligibles.
Un engagement de conservation sur 5 ans
Pour sécuriser l’avantage fiscal, le bénéficiaire doit conserver le logement au moins cinq ans :
• en résidence principale, ou
• en location nue à usage d’habitation.
Dans ce dernier cas, le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire. Bien sûr, toute revente anticipée ou non-respect de la durée entraîne la remise en cause de l’exonération.
Bonne nouvelle supplémentaire : jusqu’à 630 000 € transmis sans impôt
La mesure peut se cumuler avec les abattements classiques déjà en vigueur (100 000 € par parent au profit d’un enfant, 31 865 € pour un petit-enfant, 7 967 € pour un neveu ou une nièce).
Ainsi, en combinant les dispositifs, un enfant peut recevoir jusqu’à 630 000 € sans droits de donation, selon la configuration familiale (parents et grands-parents donateurs).
Conseil d’expert et avis : transmettre et investir : pourquoi la nouvelle exonération change la donne ?
Si cette exonération représente une opportunité unique pour transmettre et investir, elle suppose rigueur et anticipation.
Il est recommandé de :
• formaliser le don par acte authentique pour sécuriser la date et éviter toute contestation ;
• respecter les délais de 6 mois pour l’utilisation des fonds ;
• conserver toutes les pièces justificatives (acte d’achat, factures de travaux, attestations).
Les clarifications du BOFiP ici apportent plus de sécurité juridique aux bénéficiaires.
Entre 2025 et 2026, une famille peut ainsi transmettre jusqu’à 300 000 € exonérés pour financer l’achat d’un logement neuf ou des travaux énergétiques, et même davantage en cumulant avec les abattements classiques.
Une fenêtre fiscale à saisir pour aider les jeunes générations à devenir propriétaires tout en soutenant le secteur de la construction.