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Edition du 13/10/2021

Prêt immobilier : comment emprunter en 2022 ?

prêt immobilier 2022
Les règles des conditions d'octroi des crédits immobiliers vont devenir contraignantes pour les banques et donc les emprunteurs à compter de 2022. © Shutterstock

De nouvelles règles plus contraignantes pour les banques et donc pour les emprunteurs vont s’appliquer au 1er janvier 2022 dans l’octroi des crédits immobiliers. Mode d’emploi pour emprunter en 2022 avec des solutions concrètes pour boucler son financement.

Comment obtenir un crédit immobilier en 2022, alors que les critères d’octroi vont changer ? En effet, le ministère de l’Economie a fait paraître au Journal Officiel du 10 octobre 2021, de nouvelles règles contraignantes relatives aux conditions d’octroi des crédits immobiliers, issues des dernières recommandations du HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière. L’objectif est d’éviter certaines dérives du marché du crédit immobilier. Reste à savoir les conséquences que cela aura sur les emprunteurs. Voici comment emprunter pour financer un achat immobilier en 2022. Mode d’emploi pour emprunter en 2022 que vous soyez accédant à la propriété ou investisseur.

 

Crédit immobilier 2022 : les conditions d’octroi

 

Après une période de simple recommandation en 2020 et 2021, que les établissements bancaires ont plutôt bien respecté d’ailleurs, les nouvelles règles d’octroi des crédits immobiliers sont désormais sanctuarisées au Journal Officiel. C’est même l’ACPR, le gendarme bancaire français, qui va vérifier le respect de leurs applications par les banques.

Pour obtenir un crédit immobilier en 2022, il faudra respecter :

- un taux d’endettement inférieur à 35 % des revenus, assurance comprise ;

- une durée d’emprunt maximale de 25 ans

Mais bonne nouvelle, les banques pourront déroger à ces règles dans 20 % des cas, c’est-à-dire un dossier de prêt sur cinq, notamment pour les accédants à la propriété. Ces exceptions devront en effet concernées 80 % de dossiers de ceux qui achètent leur résidence principale, dont 30 % de primo-accédants. 

 

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Prêt immobilier 2022 : un avantage pour l’immobilier neuf

 

Parmi les précisions apportées par cette publication au Journal Officiel, on peut noter une autre bonne nouvelle pour ceux qui achètent dans le neuf ou font construire. A propos de la durée maximale d’emprunt, une souplesse de deux années supplémentaires est accordée à :

- ceux qui achètent en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, auprès d’un promoteur immobilier, 

- à ceux qui font construire dans le cadre d’un CCMI, Contrat de Construction de Maison Individuelle, auprès d’un constructeur. 

Concrètement, il s’agit comme d’un différé de deux ans avant de commencer à rembourser le prêt immobilier : 2 années de différé + un prêt immobilier de 25 ans. 

Les acquéreurs dans l’ancien avec au moins 25 % de travaux dans le coût total de l’opération pourront aussi profiter de ce différé spécifique.

 

Emprunt immobilier 2022 : quels revenus prendre en compte ?

 

Pour ce qui est du calcul du taux d’endettement, qui doit donc désormais rester sous la barre des 35 %, les revenus à prendre en compte sont les revenus nets avant impôt de l’emprunteur ou des co-emprunteurs, précise-t-on au Journal Officiel, « c'est-à-dire les revenus qui par leur nature sont susceptibles de constituer une ressource stable et récurrente, mobilisable pour faire face aux charges d'emprunt ». 

Exemple concret, si une banque vous demande un taux d’endettement calculé à partir des revenus après impôts, c’est-à-dire la somme au bas de votre feuille de paie, ce n’est pas en raison des règles imposées par le HCSF aux établissements bancaires. 

A noter - Ces nouvelles règles bancaires ne s’appliquent ni pour les crédits relais, ni pour les renégociations, ni pour les rachats de crédits par une autre banque en externe, ni pour les regroupements de crédit.

 

Emprunter pour financer un investissement locatif en 2022

 

Pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier neuf, il faut savoir que la réduction d’impôt Pinel est prise en compte dans le calcul des revenus annuels. Concrètement, le bonus fiscal accordé en cas de défiscalisation Pinel est ajouté à la somme des revenus annuels mais uniquement lorsque le crédit immobilier finance l’investissement locatif en question. 

crédit immobilier 2022
Pour boucler le financement d'un achat immobilier neuf ou ancien, plusieurs solutions existent en parallèle, comme le PTZ ou le Prêt Accession. © Adobe Stock
A propos des revenus fonciers, en revanche, il y a désormais un abandon du calcul de l’endettement en différentiel, c’est-à-dire en prenant en compte les loyers en déduction de la mensualité de crédit. « Le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant déduction d'éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d'emprunts et assurance emprunteur », précise le Journal Officiel, sans oublier d’y appliquer des décotes reflétant le risque locatif. Bien que l’effet levier du crédit immobilier soit toujours un atout pour réussir un investissement locatif, ces nouvelles règles pourraient évincer des investisseurs de l’accès au crédit.

 

Crédit immobilier 2022 : des solutions pour boucler son financement

 

Face à ces règles plus contraignantes, il existe tout de même des solutions parallèles pour boucler son financement. Premier exemple et non des moindres le PTZ. Le Prêt à Taux Zéro 2022 continue de soutenir les ménages primo-accédants à devenir propriétaire dans le neuf ou dans l’ancien avec de lourds travaux. 

Autre solution, la nouvelle prime Accession d’Action Logement. Elle offre 10 000 € aux salariés porteurs de projet immobilier dans le neuf, sous conditions de ressources. Elle peut même s’adosser au Prêt Accession de cet organisme paritaire, ex 1 %-Logement. 

Des villes, agglomérations, métropoles soutiennent aussi l’accession à la propriété sur leur territoire. Marseille, Bordeaux, Reims… sous diverses formes : subvention, Prêt à Taux Zéro local… L’ANIL a justement mis en place une carte interactive pour répertorier ces aides locales à l’accession.

Lire aussi - Ces villes qui aident à acheter un logement neuf

 

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Conditions d’octroi 2022 d'un prêt immobilier

 

L’entrée en vigueur de cette « décision relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers », publiée au Journal Officiel du 10 octobre 2021 est prévue pour le 1er janvier 2022 ; mais dans les faits, les établissements bancaires appliquent déjà ces règles depuis plusieurs mois. 

Par Céline Coletto

Opter pour un courtier en crédit immobilier

Avec ou sans ces nouvelles règles bancaires, il reste toujours utile de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Dans un premier temps, le courtier peut vous aider à calculer votre capacité d’emprunt, avant même de vous lancer dans un projet d’achat immobilier. Le courtier est également très pertinent pour monter votre dossier de prêt.

Tags crédit immobilier, achat immobilier, condition d'octroi, HCSF

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