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Edition du 28/01/2024

Résidence services LMNP : quel est le meilleur type d'investissement en immobilier géré ?

investissement residence services
Découvrez comment et pourquoi investir en résidence de services est un bon placement immobilier.

Destinées à l'hébergement de court ou moyen séjour, les résidences de services comme les résidences étudiantes, résidences seniors ou résidences de tourisme..., sont un moyen d'investir dans l'immobilier tout en profitant d'allègements fiscaux. Atouts et pièges à éviter pour bien investir en résidence services.

Découvrez ici les opportunités et les défis de l'investissement en résidence de services. De la diversification des profils d'occupants à la défiscalisation, explorez les clés pour réussir dans ce secteur dynamique de l'immobilier géré.

Investir dans une résidence de services représente une opportunité unique dans le domaine de l'immobilier, offrant des avantages substantiels mais également soumis à des risques spécifiques. Ces résidences, destinées à un hébergement de court ou moyen séjour, incluent une variété d'options telles que les résidences étudiantes, résidences seniors et résidences de tourisme. Elles permettent aux investisseurs de s'impliquer dans le marché immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Toutefois, il faut comprendre les subtilités de ce type d'investissement pour maximiser les rendements tout en minimisant les risques potentiels.

 

Définition : une résidence de service neuve, c'est quoi ?

 

Les résidences de services sont conçues pour accueillir différents profils d'occupants, couvrant ainsi un large éventail de besoins. Que ce soit pour les seniors, les étudiants, les jeunes actifs, les touristes ou les voyageurs d'affaires, ces établissements offrent des solutions de logement adaptées à chaque groupe démographique. En tant qu'investisseur, cela ouvre la porte à une diversification de portefeuille, permettant de cibler des marchés spécifiques en fonction des besoins du moment.

Les résidences de services se caractérisent par la fourniture d'appartements meublés et équipés, ainsi que de services para-hôteliers et de restauration. Ces services peuvent inclure l'accueil, le petit-déjeuner, le nettoyage des chambres et la location de linge. Selon la vocation et la position de la résidence, des équipements supplémentaires tels qu'un espace de coworking, une salle de réunion, une salle de sport ou même un spa peuvent être proposés. Dans le cas des résidences médicalisées, des installations adaptées à la délivrance de soins peuvent également être disponibles.

 

Acheter neuf et défiscaliser dans l'immobilier géré

 

L'investissement dans une résidence de services neuve présente des avantages fiscaux attractifs. Ces établissements sont vendus meublés, et en raison des services inclus, leurs tarifs dépassent souvent de 20 à 30 % ceux de l'immobilier neuf conventionnel. L'un des principaux avantages est qu'aucun apport n'est nécessaire, car l'emprunt peut couvrir l'intégralité du coût d'acquisition. Le recours à un crédit immobilier classique est une option viable pour financer cet investissement.

Les avantages fiscaux liés à l'investissement en résidence de services ne se limitent pas à l'absence d'apport. L'acquisition dans le neuf permet de bénéficier de différents dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Pinel ou le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Depuis la disparition du dispositif Censi-Bouvard fin 2022, ces mécanismes visent à encourager l'investissement dans le marché locatif en offrant des réductions d'impôts significatives. Dans le cadre du LMNP, le bailleur peut récupérer la TVA à 20 % liée à l'acquisition, ainsi que la possibilité d'amortir le bien pendant la durée du prêt. L'amortissement linéaire, combiné aux intérêts d'emprunt, vient en déduction des bénéfices réalisés, offrant ainsi des avantages fiscaux substantiels. Si vous optez pour l'immobilier neuf, à cela, s'ajoute également une possible exonération de taxe foncière selon les communes.

 

Conseil : comment fonctionne l'investissement en résidence service ?

 

L'investissement en résidence de services se distingue par une rentabilité nette garantie contractuellement. L'acquéreur, détenant à 100 % un ou plusieurs logements au sein de la résidence, signe un bail commercial d'au moins 9 ans avec le gestionnaire de l'établissement. Ce dernier prend en charge la location des appartements, l'entretien, les éventuels travaux et s'engage à reverser au propriétaire un revenu net de 3 à 5 %, voire jusqu'à 6 % dans le cas des résidences seniors médicalisées telles que les EHPAD, Etablissement d'Hébergement des Personnes Agées Dépendantes. Une particularité avantageuse pour les investisseurs, d'autant plus dans les résidences médicalisées, est l'absence ou la quasi-absence de gestion locative, cette tâche étant entièrement assumée par l'exploitant-gestionnaire.

La sécurité de l'investissement dépend en grande partie de la solidité financière et de la réputation de l'exploitant de la résidence. Il est primordial de sélectionner des exploitants renommés et fiables pour éviter les risques liés à une gestion inadéquate. Le choix d'une résidence avec un exploitant expérimenté et solide permet non seulement d'assurer la pérennité de l'investissement mais aussi de garantir des rendements stables au fil du temps.

 

Pourquoi investir dans un appartement en résidence de services ?

 

L'intérêt et la rentabilité de l'investissement en résidence de services varient en fonction du type de résidence choisi. Les résidences senior, étudiante, de tourisme ou pour personnes âgées en EHPAD peuvent être exploitées en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut, relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), offre des avantages significatifs.

 

Est-il intéressant et rentable d'investir en résidence senior, étudiante, ou de tourisme ou pour personnes âgées en EHPAD via le LMNP ?

 

L'investissement en résidence de services via le régime LMNP offre une source de revenus complémentaires réguliers et potentiellement défiscalisés. Investir en résidence services via le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) présente des avantages et des inconvénients qu'il est essentiel de prendre en considération. Ce dispositif permet de déléguer la gestion de la location à un gestionnaire qui prend en charge toutes les prestations de service, de la recherche du locataire à la rédaction du bail et à la gestion de la relation avec le locataire. Bien que cela offre une tranquillité d'esprit à l'investisseur, la rentabilité de l'investissement peut être moins élevée par rapport à un investissement locatif direct. Cette baisse de rentabilité est compensée par la commodité de la gestion déléguée.

Toutefois, il faut noter les risques potentiels, tels que la difficulté du gestionnaire à louer les appartements, pouvant entraîner une renégociation à la baisse du loyer et une revente compliquée. La localisation de la résidence joue un rôle primordial, car un bon emplacement facilite la location pour le gestionnaire, assurant ainsi des versements de loyers sans difficulté. En dépit du bail commercial offrant une certaine garantie, il est donc impératif de rester sélectif sur l'emplacement.

Globalement, un placement immobilier en LMNP dans une résidence de services offre une rentabilité garantie nette d'impôt, adaptée à ceux recherchant un complément de revenus tout en minimisant le risque locatif. Il faut toutefois souligner que le statut LMNP est plus avantageux pour des investissements à long terme, visant à rendre les revenus locatifs non imposables grâce à l'amortissement et à la déduction des charges.

  • Les résidences seniors attirent de par la forte demande en logement pour seniors. Les rendements locatifs peuvent varier d'une résidence à une autre et d'un secteur à un autre, mais sont généralement compris entre 3,8 % et 4,25 % brut.

  • Les EHPAD proposent une rentabilité garantie par le gestionnaire, ce qui sécurise l'investissement, d'autant que l'occupation de la résidence est favorisée par la clientèle visé et le vieillissement de la population.

  • Les résidences étudiantes sont un investissement sûr compte tenu de la demande constante en logement étudiant.

  • Enfin, les résidences de tourisme bénéficient également du statut LMNP avec des loyers défiscalisés jusqu'à 71 % dans le cas d'un logement classé touristiquement.

Pour rappel, l’exploitant s'occupe de trouver des locataires et de verser les loyers, ce qui signifie qu’investir en résidence de services équivaut à ne jamais avoir à gérer soi-même de son bien !

En tant que loueur en meublé, le bailleur peut être considéré comme non professionnel si les revenus de ce type restent inférieurs à 23 000 € par an, et professionnel au-delà de ce seuil. Ce statut permet la récupération de la TVA à 20 % liée à l'acquisition, ainsi que la possibilité d'amortir le bien pendant la durée du prêt. L'amortissement linéaire, combiné aux intérêts d'emprunt, vient en déduction des bénéfices réalisés, offrant ainsi des avantages fiscaux substantiels.

 

Domitys, Les Girandières, Réside Etudes... les acteurs de l'investissement locatif en résidence de services

 

Pour éviter les pièges potentiels de l'immobilier géré, tels qu'un exploitant peu fiable ou des promesses de rendements irréalistes, il est essentiel de s'associer avec des acteurs réputés de l'immobilier géré. Des entreprises renommées telles que Domitys, Réside Etudes, et plus récemment des promoteurs tels que Cogedim et Vinci Immobilier, qui ont étendu leur expertise dans le domaine de la résidence de services, offrent une garantie de qualité et de fiabilité. Opter pour des partenaires solides, leaders dans leur domaine, permet aux investisseurs de bénéficier de leur savoir-faire en construction et de leur stabilité financière.

 

Avis et retour d'expériences en location meublée, LMNP

 

Investir dans une résidence de services est une démarche qui séduit de nombreux investisseurs, attirés par la diversification des profils d'occupants et les avantages fiscaux. Un investisseur expérimenté, David Voltaire, partage son expérience en soulignant que « les résidences de services offrent un équilibre entre rendement financier et facilité de gestion. J'ai opté pour une résidence étudiante, et la demande constante m'a assuré une stabilité de loyers et donc de revenus appréciable ».

retour d'expérience LMNP
Les investisseurs particuliers ont compris l'intérêt d'investir dans les résidences services : loyers défiscalisés, pas de gestion locative... © Shutterstock
Les avantages fiscaux liés à l'achat dans le neuf sont également un élément attractif. Anne Mautin, qui a réalisé un investissement en résidence senior, témoigne : « Le statut LMNP m'a permis de récupérer la TVA à 20 % et d'amortir le bien, offrant des avantages fiscaux significatifs tout en investissant dans un secteur en forte demande ».

L'investissement en résidence de services se distingue par la garantie de rendement net contractuelle, ce qui a séduit Pauline Lefevre, pour son placement dans une résidence senior médicalisée, qui précise, « Le bail commercial avec le gestionnaire assure une rentabilité stable, même en cas de vacance locative. Cela offre une tranquillité d'esprit rare dans l'immobilier ».

Toutefois, la réussite dépend fortement du choix de l'exploitant. Pierre Dumenko, ayant investi dans une résidence de tourisme, rappelle l'importance de la sélection d'acteurs de confiance : « J'ai choisi un exploitant renommé pour éviter les risques liés à une gestion inadéquate. La solidité financière de l'exploitant est cruciale pour la sécurité de l'investissement, d'autant plus dans le cadre d'une résidence de tourisme où des crises, comme la crise sanitaire, ont ébranlé le système ».

 

Maximiser les opportunités dans l'investissement en résidence de services

 

En conclusion, l'investissement en résidence de services offre des opportunités attrayantes pour les investisseurs immobiliers. Il est toutefois impératif de comprendre les spécificités de ce type d'investissement, de choisir le type de résidence approprié et de collaborer avec des acteurs de confiance pour garantir la réussite de l'opération. En faisant preuve de prudence et en prenant des décisions éclairées, les investisseurs peuvent tirer pleinement parti des avantages fiscaux et de la rentabilité offerts par les résidences de services, pour un prix d'achat abordable.

Que ce soit par le biais de la diversification des profils d'occupants, de la défiscalisation liée à l'achat dans le neuf ou du choix stratégique du statut LMNP, chaque aspect de l'investissement mérite une attention particulière pour maximiser les retours sur investissement. Avec la sélection judicieuse d'acteurs majeurs de l'immobilier géré, les investisseurs peuvent aborder le marché des résidences de services en toute confiance, prêts à profiter des avantages qu'il offre tout en minimisant les risques associés.

En bref, investir dans une résidence étudiante ou autre, bien choisie peut être un moyen lucratif de participer au marché immobilier tout en bénéficiant d'une gestion simplifiée et d'avantages financiers considérables. En surveillant attentivement le marché, en comprenant les réglementations fiscales en vigueur et en s'entourant de professionnels expérimentés, les investisseurs peuvent assurer la pérennité et la rentabilité de leur portefeuille immobilier.

Par Rédaction

Tags Investissement immobilier, investissement locatif, résidence services

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