Achat immobilier après 50 ans : c'est possible !

Emprunter à 50 ans, financer un achat immobilier à 55 ans, investir dans l’immobilier après 60 ans… tout reste encore possible pour les seniors qui ont des projets d’achat pour changer de vie ou pour obtenir des revenus complémentaires au moment de la retraite. Voici comment obtenir un prêt immobilier en tant que senior.

• Sommaire
• Comment obtenir un prêt immobilier après 50 ans avec ou sans apport ?
• Achat immobilier après 50 ans : opter pour un logement neuf évolutif
• Comment devenir propriétaire après 50 ans ?
• Acheter ou louer un bien ? L'investissement immobilier après 50 ans
• Puis-je emprunter à 60 ans ?
• Emprunter après 65 ans : quelles difficultés ?
• Prêt immobilier senior : l'assurance-emprunteur reste la clé
• Conseils pour emprunter après 50 ans

Prendre sa retraite et l'anticiper signifie parfois un nouveau départ et une nouvelle vie, ce qui peut passer par la réalisation d’un achat immobilier, mais comment acheter et surtout emprunter en tant que senior ? Mode d’emploi de l’achat immobilier après 50 ans.

 

Comment obtenir un prêt immobilier après 50 ans avec ou sans apport ?

 

Concrètement, lorsque l’emprunteur a plus de 50 ou 55 ans, selon les établissements bancaires, pour anticiper la baisse de revenus au moment du passage à la retraite, la banque peut ne prendre en compte que 70 % des revenus nets dans le calcul de l’endettement.

Pour autant, les seniors ont tout intérêt à emprunter plutôt qu’à mobiliser toute leur épargne s’ils veulent investir dans l’immobilier.

D’abord car les taux sont très bas, surtout sur les durées courtes. Lors du plancher historique de juin 2021, le taux moyen sur 15 ans était de 0,86 %. En outre, les taux de crédit ne dépendent pas de l’âge de l’emprunteur, sauf réduction exceptionnelle pour les moins de 35 ans, mais uniquement de l’apport ou des revenus. 

Ensuite en empruntant, un senior bénéficie aussi de l’effet levier du crédit immobilier. En cas de décès, le bien immobilier est remboursé intégralement par l’assurance et transmis aux ayants-droits… C’est donc aussi une façon de préparer sa succession.

 

Achat immobilier après 50 ans : opter pour un logement neuf évolutif

 

Acheter dans l’immobilier neuf ou ancien en tant que senior impose de se poser les bonnes questions et de se faire plusieurs remarques : difficile par exemple d’imaginer acheter un logement au quatrième étage sans ascenseur ! C’est pourquoi de nombreux seniors optent pour des appartements ou maisons de plain-pied dans des résidences seniors en village ou dans les centres-villes, à proximité des commerces et des transports.

Dans l'immobilier neuf, de plus en plus de promoteurs immobiliers proposent également des logements évolutifs en option. Au sein de programmes neufs classiques et donc entourés par d’autres résidents comme des familles ou des jeunes couples, les promoteurs réalisent des logements qui pourront s’adapter au vieillissement de ses occupants. 

Nacarat et Eiffage Immobilier ont par exemple instauré dans certaines de leur opération neuve le référentiel Vivalib pour répondre aux attentes d’équipements des seniors. Icade a créé le concept Bihome, permettant de partager l’appartement en deux pour accueillir de façon indépendante une auxiliaire de vie à domicile. Eiffage Immobilier encore a créé les premières résidences intergénérationnelles, Cocoon'ages pour lutter contre l'isolement des seniors.

 

Comment devenir propriétaire après 50 ans ?

 

Si trois-quarts des plus de 65 ans sont déjà propriétaires de leur résidence principale, il vaut mieux acheter son habitation principale le plus tôt possible pour ne pas avoir à le faire à la retraite. Dans l’idéal, il faudrait même ne plus avoir de charges d’emprunt mensuelles quand les revenus diminuent à la fin de l’activité professionnelle. Cela sera alors l’occasion d’investir dans d’autres biens immobiliers en tant que senior. De quoi obtenir des revenus complémentaires au moment de la retraite.

 

Acheter ou louer un bien ? L'investissement immobilier après 50 ans

 

S’offrir une résidence secondaire ou réaliser un investissement immobilier après 50 ans pour anticiper la retraite avec des revenus complémentaires, il est possible d’investir dans l’immobilier après 50 ans. Comme pour tout investissement, il faudra montrer un solide dossier de prêt et prouver votre capacité à rembourser ; mais aussi démontrer la pertinence de votre projet : villes attractives pour assurer la rentabilité locative ou villes touristiques pour une résidence secondaire… De quoi montrer le potentiel locatif de votre achat immobilier après 50 ans.

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Puis-je emprunter à 60 ans ?

 

Le courtier VousFinancer a passé au crible ses emprunteurs seniors, qui avec l’allongement de la vie, sont de plus en plus vieux. Près d’un emprunteur sur cinq a désormais plus de 50 ans, mais seulement 4 % ont plus de 60 ans et seulement 3 % sont des retraités. 

En cause notamment, le passage à l’âge de la retraite, avec la baisse de revenus que cela engendre, pouvant aller de 15 à 40 % selon les cas. C’est justement pour anticiper ce passage à la retraite et se constituer un patrimoine immobilier que les emprunteurs de plus de 50 ans s’engagent dans un crédit immobilier en tant que senior.

Il n’est donc jamais trop tard pour emprunter mais mieux vaut le faire tout de même lorsqu’on est encore en activité, ce qui est le cas pour la majorité des Français de 60 ans ! D’autant que les seniors sont de bons clients pour les banques : ils ont en général de l’apport personnel, des assurances-vie et sont déjà propriétaires, ce qui offre des garanties pour les établissements bancaires. Ils empruntent sur des durées assez courtes et ont des charges souvent plus faibles car ils n’ont plus d’enfants à charge…

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Emprunter après 65 ans : quelles difficultés ?

 

Plus on avance en âge et plus les difficultés s’accumulent pour emprunter après 65 ans. D’abord, les emprunteurs seniors sont souvent déjà bancarisés : ils ont déjà une banque et depuis de très longues années. Difficile de les en faire changer, même pour un crédit immobilier après 65 ans. 

Autre difficulté pour un prêt immobilier en tant que retraité : il faut anticiper la baisse des revenus au moment de la retraite. D’ailleurs, si vous travaillez encore, pensez au prêt dégressif. L’effort financier est plus important jusqu’à la fin de la vie active lorsque les revenus sont en général plus importants. Les mensualités sont ensuite allégées au moment de la retraite. Un crédit à paliers dégressifs qui offre d’ailleurs un meilleur amortissement de capital donc un coût d’intérêt plus faible.

Autre problématique : leurs éventuels problèmes de santé entraînant un coût d’assurance plus élevé pouvant les rendre difficilement finançables.

 

Prêt immobilier senior : l’assurance-emprunteur reste la clé

 

Plus que le taux ou la durée du prêt immobilier, c’est en effet bien l’assurance-emprunteur qui est la clé d’un crédit immobilier après 50 ans. Selon le courtier VousFinancer, la plupart des banques acceptent de couvrir l’emprunteur en assurance groupe jusqu’à 75 ans, âge de fin de prêt. On peut donc théoriquement emprunter à 55 ans sur une durée de 19 ans…

A titre indicatif, globalement en moyenne et sans surprime liée à un problème de santé spécifique, les taux d’assurance pour un crédit sur 10 ans pour un emprunteur de 50 ans vont de 0,40 % à 0,60 %, alors qu’à plus de 60 ans, ils atteignent le double, entre 0,80 et 1,20 %. D’où l’intérêt d’opter pour un courtier afin de négocier son taux, mais surtout son assurance-emprunteur pour éviter de dépasser le taux d’usure ce qui rend le client non finançable.

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« Dans certains cas de maladies, chroniques ou non, la surprime est telle qu’il vaut mieux opter pour un financement sans assurance, en prenant un autre bien en garantie par exemple, ou en assurant seulement le conjoint le plus jeune ou en bonne santé », conseille le courtier. 

 

Conseils pour emprunter après 50 ans

 

On l’a compris : ce n’est pas parce que l’on a plus de 50 ans que l’on n’a plus de projets immobiliers. L’âge n’est plus un obstacle incontournable pour emprunter et il est même possible de négocier un crédit immobilier. En résumé, voici 5 conseils des notaires d’Immonot pour réussir à obtenir un prêt immobilier en tant que senior.

 

- Diminuer la durée de l’emprunt et avoir un apport personnel

Diminuer la durée de l’emprunt permet d’économiser des sommes importantes en termes d’intérêts, le remboursement du capital s’effectuant sur un temps plus court. L’apport personnel est aussi une composante incontournable, plus il est conséquent, plus il sera aisé d’obtenir un prêt immobilier au meilleur taux. 

 

- Montrer sa capacité à rembourser en tant que senior

Comme pour tout prêt immobilier, un senior devra démontrer qu’il sait économiser et qu’il présente une certaine stabilité. Les établissements financiers trouvent souvent le profil des quinquas et plus très rassurant. D’autant plus s’ils disposent de petites économies et ont acquis une certaine stabilité professionnelle et patrimoniale.

 

- Assurance-emprunteur : comparer le taux de l’assurance de prêt

Si l’âge n’a pas d’incidence sur le taux d’intérêt pratiqué, c’est l’assurance-emprunteur et notamment l’assurance décès invalidité qui fait varier le coût du crédit. Plus vous avancez en âge, plus le coût de l’assurance-emprunteur augmente. Vous pouvez accepter l’assurance-emprunteur de l’établissement qui vous accorde le prêt ou trouver une assurance auprès d’une compagnie d’assurance extérieure. Comparez avec les concurrents pour trouver la moins chère !

 

- Emprunter après 55 ans : essayer le nantissement

Si l’emprunteur dispose d’un contrat d’assurance-vie, d’un Plan d’épargne en actions, PEA, ou d’un autre bien immobilier, il est possible de gager ses placements au profit de la banque accordant le prêt immobilier à un senior. On parle de nantissement. En cas de décès de l’emprunteur ou s’il n’est plus en mesure de faire face à ses échéances, la banque se remboursera directement sur cette épargne ou sur la vente de l’autre logement.

 

- Opter pour un courtier en crédit immobilier

En confiant votre projet de financement à un courtier, il vous proposera les meilleures offres du marché, grâce aux accords négociés avec des banques partenaires. Grâce à sa connaissance des établissements bancaires, il pourra trouver l’assurance décès-invalidité adaptée en vous proposant de souscrire une assurance-emprunteur auprès d’un autre établissement que la banque où vous allez signer votre prêt immobilier. Ce contrat dit individuel, mieux adapté à votre profil, pourrait offrir une couverture plus large, avec moins de cas d’exclusions et surtout un coût plus faible.

Par Céline Coletto