5 conseils pour investir en résidence senior

Conseil n°2 : quelle meilleure résidence senior choisir ?

Qui peut acheter un logement en résidence senior ? Et à quel prix ?

Astuce n°4 : comment acheter en résidence senior ou en EHPAD ?

Les modalités d’investissement dans une résidence senior sont diverses. On pouvait en effet investir via le dispositif Censi-Bouvard jusqu’à fin 2022 ; mais le dispositif de défiscalisation immobilière n'a pas été reconduit. Il faut donc se tourner vers le statut LMNP, Loueur de Meublé Non-Professionnel. Un mécanisme qui permet de n'avoir presque pas de gestion locative pour l'investisseur et des loyers quasi-défiscalisés.

Jusqu'à fin 2022, l’amendement Censi-Bouvard offrait une réduction d'impôt en défiscalisant 11 % du prix d’achat hors taxe de l’investissement en contrepartie de la signature d’un engagement de location par bail commercial de 9 ans auprès du gestionnaire exploitant de la résidence senior. Au quotidien, le gestionnaire exploitant s’engage à assurer l’entretien et la gestion de la résidence, le remplissage des lots, le versement des loyers, la chasse aux risques d'impayés… d’où l’importance de la solidité de celui-ci. Pour rappel, le dispositif Censi-Bouvard s'est éteint fin 2022, faute de prorogation par les pouvoirs publics. Lire aussi - Comment revendre un appartement Censi-Bouvard ?

L’investissement avec le statut LMNP ou LMP, Loueur de Meublés (Non-)Professionnel, permet lui de défiscaliser via la location meublée, une partie des loyers perçus.

Pour réussir son investissement en résidence senior, il y a les gestionnaires exploitants pionniers du secteur comme Domitys, Les Senioriales, Les Jardins d’Arcadie et Les Villages d’Or… ou encore les nouvelles marques adossées à de grands groupes de promotion immobilière qui veulent profiter de cet eldorado comme Cogedim Club ou les résidences Ovelia du groupe Vinci…

Conseil n°5 pour réaliser un investissement locatif en résidence senior : les points de vigilance et les dangers

Comme pour tout investissement locatif, comme pour tout achat immobilier de façon générale, la vigilance est de mise dans le logement senior. Pourtant, dans le cas d'un achat immobilier en résidence senior, certains points de vigilance ont moins d’ampleur :
- vérifier que le marché auquel ce logement senior se destine bénéficie d’une bonne visibilité :
Dans le cas d’un investissement dans une résidence services seniors, peu d’inquiétude en raison de l’évolution de la pyramide des âges qui assure le remplissage face à près de 2 millions de seniors dits fragilisés et vivant dans un habitat non adapté… Attention tout de même à l’emplacement du projet !
- s’interroger sur les aléas du marché du logement senior :
En cas d’investissement dans une résidence services seniors, les aléas sont limités comparés à d’autres investissements immobiliers : aléas climatiques d’une résidence de tourisme ou aléas économiques pour une résidence hôtelière ou d’affaires.
- vérifier l’expérience de l’exploitant qui est le garant du paiement des loyers et la pertinence de l’exploitation :
Il faut notamment regarder l’expérience de l’exploitant-gestionnaire et le taux de remplissage de l’ensemble de ses résidences. Il s’agit aussi de vérifier la capacité de l’exploitant à assurer son développement en regardant ses fonds propres. Il sera également le garant de votre niveau de charges.
- comparer les différents acteurs du marché et surtout ne pas oublier de se rendre sur place :
Comme pour tout achat immobilier, l’emplacement est primordial, une visite sur le futur lieu de la résidence s’impose. Dans le cas d’une résidence gérée, une visite dans d’autres résidences de l’exploitant peut aussi s’avérer importante.

 

Investissement immobilier en résidence services senior en 2023

Actuellement, les leaders historiques (Domitys, Les Senioriales, Les Girandières/Palazzo, Les Villages d’Or, Les Jardins d’Arcadie…) élargissent leur réseau et créent de nouvelles offres, tandis que les groupes d’EHPAD, en plein crise, se développent sur le marché des résidences services pour seniors (Korian, Orpéa, DomusVi, Colisée, Emera, Steva, Dolcea…). De leur côté, La Poste, des groupes de protection sociale et des promoteurs immobiliers prennent position sur le marché. Tous doivent relever trois défis majeurs, selon Les Echos Etudes :

▶ Affiner et diversifier les concepts afin d’élargir la demande potentielle : diversification des prestations pour répondre aux différents niveaux de ressources des seniors, développement de nouvelles offres (intergénérationnel, produits mixtes…), de nouvelles cibles (jeunes seniors très actifs…).

▶ Répondre maintenant aux besoins de demain (accès à la e-santé, aux aides à domicile) pour accompagner l’avancée en âge des résidents et préserver leur autonomie.

▶ Faire connaître l’offre. La méconnaissance du concept et de ses atouts est encore criante chez les seniors et leurs enfants.

 

En conclusion, l’investissement en résidence senior séduit par la reconnaissance du concept, les perspectives de développement exceptionnelles, des taux de rendement solides et la reconversion a priori facile des immeubles. D’où la présence accrue des investisseurs institutionnels qui soutiennent et façonnent aujourd’hui la croissance du marché. Une présence qui a de quoi rassurer les investisseurs particuliers dans leur choix de miser sur la résidence senior.