Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF
Edition du 31/01/2019
Mise à jour le 30/01/2023
5 conseils pour investir en résidence senior

Actif jugé en plein essor, l’investissement en résidence senior séduit de plus en plus d’institutionnels, alors pourquoi pas vous, investisseur particulier ? Tour d'horizon des avantages d'un achat immobilier dans ces résidences services pour personnes âgées, grâce à ce top 5 des meilleurs conseils pour investir en résidence senior.
- Sommaire
- Conseil n°1 : avis et avantages, pourquoi investir en résidence services senior ?
- Conseil n°2 : quelle meilleure résidence senior choisir ?
- Conseil n°3 : pourquoi acheter un appartement en résidence senior ?
- Astuce n°4 : comment acheter en résidence senior ou en EHPAD ?
- Conseil n°5 pour réaliser un investissement locatif en résidence senior : les points de vigilance et les dangers
- Investissement immobilier en résidence services senior en 2023
Résidence services senior, EHPAD, village senior… le concept d'investissement en résidence senior repose sur différents produits immobiliers et donc sur diverses lois de défiscalisation ou de soutien à l’immobilier locatif. Voici comment investir en résidence senior, grâce à ces 5 conseils pour réussir son placement financier dans le logement senior.
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Conseil n°1 : avis et avantages, pourquoi investir en résidence services senior ?
Traditionnellement, le parcours résidentiel des seniors est marqué par un maintien à domicile suivi d’une entrée dans une institution type maison de retraite. Mais l’arrivée des baby-boomers en fin de vie active modifie peu à peu la donne du logement senior. Mobiles et réceptifs, ces seniors « actifs et autonomes », 60-74 ans, répondent plus favorablement aux projets et concepts originaux proposés par les opérateurs. Les seniors dits « fragilisés », 75-84 ans, sont également ciblés par ce type d’hébergement. La résidence senior devient progressivement une alternative de plus en plus crédible au domicile « historique » en apportant une réponse adaptée en termes de concept, d’emplacement et/ou de prix.
Conseil n°2 : quelle meilleure résidence senior choisir ?
Opter pour un investissement en résidence senior
Prévoir son avenir en village senior
Qui peut acheter un logement en résidence senior ?
Se constituer un patrimoine en immeuble senior
Investir en EHPAD : une maison de retraite médicalisée
Conseil n°3 : pourquoi acheter un appartement en résidence senior ?
Est-ce rentable et faut-il investir dans l’immobilier senior ?
Astuce n°4 : comment acheter en résidence senior ou en EHPAD ?
Les modalités d’investissement dans une résidence senior sont diverses. On pouvait en effet investir via le dispositif Censi-Bouvard jusqu’à fin 2022 ; mais le dispositif de défiscalisation immobilière n'a pas été reconduit. Il faut donc se tourner vers le statut LMNP, Loueur de Meublé Non-Professionnel. Un mécanisme qui permet de n'avoir presque pas de gestion locative pour l'investisseur et des loyers quasi-défiscalisés.
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Conseil n°5 pour réaliser un investissement locatif en résidence senior : les points de vigilance et les dangers

- vérifier que le marché auquel ce logement senior se destine bénéficie d’une bonne visibilité :
Dans le cas d’un investissement dans une résidence services seniors, peu d’inquiétude en raison de l’évolution de la pyramide des âges qui assure le remplissage face à près de 2 millions de seniors dits fragilisés et vivant dans un habitat non adapté… Attention tout de même à l’emplacement du projet !
- s’interroger sur les aléas du marché du logement senior :
En cas d’investissement dans une résidence services seniors, les aléas sont limités comparés à d’autres investissements immobiliers : aléas climatiques d’une résidence de tourisme ou aléas économiques pour une résidence hôtelière ou d’affaires.
- vérifier l’expérience de l’exploitant qui est le garant du paiement des loyers et la pertinence de l’exploitation :
Il faut notamment regarder l’expérience de l’exploitant-gestionnaire et le taux de remplissage de l’ensemble de ses résidences. Il s’agit aussi de vérifier la capacité de l’exploitant à assurer son développement en regardant ses fonds propres. Il sera également le garant de votre niveau de charges.
- comparer les différents acteurs du marché et surtout ne pas oublier de se rendre sur place :
Comme pour tout achat immobilier, l’emplacement est primordial, une visite sur le futur lieu de la résidence s’impose. Dans le cas d’une résidence gérée, une visite dans d’autres résidences de l’exploitant peut aussi s’avérer importante.
Investissement immobilier en résidence services senior en 2023
Actuellement, les leaders historiques (Domitys, Les Senioriales, Les Girandières/Palazzo, Les Villages d’Or, Les Jardins d’Arcadie…) élargissent leur réseau et créent de nouvelles offres, tandis que les groupes d’EHPAD, en plein crise, se développent sur le marché des résidences services pour seniors (Korian, Orpéa, DomusVi, Colisée, Emera…). De leur côté, La Poste, des groupes de protection sociale et des promoteurs immobiliers prennent position sur le marché. Tous doivent relever trois défis majeurs, selon Les Echos Etudes :
▶ Affiner et diversifier les concepts afin d’élargir la demande potentielle : diversification des prestations pour répondre aux différents niveaux de ressources des seniors, développement de nouvelles offres (intergénérationnel, produits mixtes…), de nouvelles cibles (jeunes seniors très actifs…).
▶ Répondre maintenant aux besoins de demain (accès à la e-santé, aux aides à domicile) pour accompagner l’avancée en âge des résidents et préserver leur autonomie.
▶ Faire connaître l’offre. La méconnaissance du concept et de ses atouts est encore criante chez les seniors et leurs enfants.
En conclusion, l’investissement en résidence senior séduit par la reconnaissance du concept, les perspectives de développement exceptionnelles, des taux de rendement solides et la reconversion a priori facile des immeubles. D’où la présence accrue des investisseurs institutionnels qui soutiennent et façonnent aujourd’hui la croissance du marché. Une présence qui a de quoi rassurer les investisseurs particuliers dans leur choix de miser sur la résidence senior.

Quels grands défis pour l'achat en résidence senior ?
Parmi les enjeux relevés par les experts de Xerfi Precepta, on note le développement de la vente en bloc, un jeu gagnant-gagnant entre les parties. « Elle permet en effet aux investisseurs institutionnels de diversifier leur portefeuille d’actifs tandis que, pour les promoteurs et exploitants gestionnaires, elle est un bon moyen de limiter les frais de commercialisation et de sécuriser le flux d’investissement », précise le cabinet d’études. Si c'est pertinent pour les investisseurs institutionnels, investir en résidence senior le sera aussi pour les investisseurs particuliers.
Autres défis : diversifier les implantations géographiques, même là où la résidence senior sera moins « attractive » mais où les besoins seront importants, comme en Ile-de-France, tout en diversifiant l’offre à destination de ces papy-boomers plus exigeants et plus divers. Dernier enjeu et non des moindres : mieux faire connaître le concept de résidences services seniors, tant dans le grand public qu’auprès des pouvoirs publics.
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