Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF
Edition du 31/01/2019
Mise à jour le 28/07/2020
Pourquoi investir en résidence senior ?
Pour répondre aux besoins face au vieillissement de la population, on comptera 800 résidences seniors en France en 2020.
© Adobe Stock
Actif jugé en plein essor, l’investissement en résidence senior séduit de plus en plus d’institutionnels, alors pourquoi pas vous, investisseur particulier ? Tour d'horizon des avantages d'un achat immobilier dans ces résidences services pour personnes âgées.
Résidence services senior, EHPAD, village senior… le concept de résidence senior repose sur différents produits immobiliers et donc sur diverses lois de défiscalisation ou de soutien à l’investissement locatif. Voici comment investir en résidence senior.
Pourquoi investir en résidence senior est en plein essor ?
Traditionnellement, le parcours résidentiel des seniors est marqué par un maintien à domicile suivi d’une entrée dans une institution type maison de retraite. Mais l’arrivée des baby-boomers à la retraite modifie peu à peu la donne du logement senior. Mobiles et réceptifs, ces seniors « actifs et autonomes », 60-74 ans, répondent plus favorablement aux projets et concepts originaux proposés par les opérateurs. Les seniors dits « fragilisés », 75-84 ans, sont également ciblés par ce type d’hébergement. La résidence senior devient progressivement une alternative de plus en plus crédible au domicile « historique » en apportant une réponse adaptée en termes de concept, d’emplacement et/ou de prix.
Quelles sont les différentes résidences seniors ?
Opter pour un investissement en résidence senior
Quand on parle de résidence senior, on parle avant tout de résidence avec services pour des personnes âgées autonomes. Il s’agit pour l’investisseur ou le futur occupant d’acheter un logement neuf au sein de ces résidences offrant des services et qui profitent d’espaces communs comme un restaurant, une piscine, un espace beauté ou encore un espace forme, tout en louant des appartements meublés privés. Un gardien ou service conciergerie est également présent quotidiennement dans ces résidences afin d’assurer une présence pour ces personnes âgées autonomes, mais qui peuvent être fragiles.
L’hexagone devrait compter plus de 800 résidences seniors, soit 70 000 logements seniors adaptés, à l’horizon 2020 ; mais le maillage du territoire est loin d’être complet face aux besoins croissants dus au vieillissement de la population.
Prévoir son avenir en village senior
Les villages pour seniors sont des structures regroupant le plus souvent de petites maisons de plain-pied, autour d’une piscine, achetées par les seniors en vue de passer leur retraite. Un gardiennage est assuré et des animations peuvent être proposées.
Le portrait-type d’un acheteur en village senior est un couple ayant dépassé la soixantaine. Dans 20 % des cas, il peut aussi s’agir d’un investisseur, qui profite de la loi Pinel pour se constituer un patrimoine à louer.
Comment investir en résidence senior ?
© Trouver-un-logement-neuf.com
Se constituer un patrimoine en immeuble senior
Tant en prévision d’un retour en centre-ville pour la fin de sa vie, que pour investir dans l’immobilier senior grâce à la loi Pinel, de nombreux immeubles seniors voient le jour dans les grandes villes. Le concept est de louer nu des appartements adaptés aux personnes âgées, en termes d’accessibilité, de confort, de sécurité et d’adaptabilité. A la différence des résidences services, il y a moins d’espaces communs et aucun impératif de services obligatoires à proposer aux résidents.
Bouygues Immobilier a lancé une gamme d’immeubles, Noveom, à destination de ces seniors, avec un principe d’adaptabilité des appartements au vieillissement de leurs occupants.
Investir en EHPAD : une maison de retraite médicalisée
L’investissement est purement financier quand on décide d’acheter un logement neuf dans une résidence EHPAD, Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. Une maison de retraite médicalisée pour simplifier. Les EHPAD sont des placements assez sûrs puisque leur ouverture est réglementée par l’Etat en fonction des besoins par département, ce qui limite le risque de vacance locative. Avec un ticket d’entrée assez élevé, les investissements en EHPAD sont plutôt réservés aux contribuables fortement imposés, mais ils assurent une forte rentabilité. L’investissement peut notamment se faire sous statut LMNP.
Lire aussi - Investissement immobilier : les différents types de résidence senior
Les modalités d’investissement dans une résidence senior sont diverses. On peut en effet investir via le dispositif Censi-Bouvard qui est reconduit jusqu’à fin 2021 ; mais aussi via le statut LMNP, Loueur de Meublé Non-Professionnel.
Pour cela, il y a les gestionnaires exploitants pionniers du secteur comme Domitys, Les Senioriales, Les Jardins d’Arcadie et Les Villages d’Or… ou encore les nouvelles marques adossées à de grands groupes de promotion immobilière qui veulent profiter de cet eldorado comme Cogedim Club ou les résidences Ovélia du groupe Vinci…
L’amendement Censi-Bouvard permet de défiscaliser 11 % du prix d’acquisition hors taxe de l’investissement en contrepartie de la signature d’un engagement de location par bail de 9 ans auprès du gestionnaire exploitant de la résidence senior. Au quotidien,
le gestionnaire exploitant s’engage à assurer l’entretien et la gestion de la résidence, le remplissage des lots, le versement des loyers… d’où l’importance de la solidité de celui-ci.
L’investissement avec le statut LMNP ou LMP, Loueur de Meublés (Non-)Professionnel, permet lui de défiscaliser une partie des loyers perçus.
Comme pour tout investissement locatif, comme pour tout achat immobilier, la vigilance est de mise dans le logement senior ; même si dans le cas d'un achat immobilier en résidence senior, certains points de vigilance ont moins d’ampleur :
- vérifier que le marché auquel ce logement senior se destine bénéficie d’une bonne visibilité :
Dans le cas d’un investissement dans une résidence services seniors, peu d’inquiétude en raison de l’évolution de la pyramide des âges qui assure le remplissage face à près de 2 millions de seniors dits fragilisés et vivant dans un habitat non adapté… Attention tout de même à l’emplacement du projet !
- s’interroger sur les aléas du marché du logement senior :
En cas d’investissement dans une résidence services seniors, les aléas sont limités comparés à d’autres investissements immobiliers : aléas climatiques d’une résidence de tourisme ou aléas économiques pour une résidence hôtelière ou d’affaires.
- vérifier l’expérience de l’exploitant qui est le garant du paiement des loyers et la pertinence de l’exploitation :
Il faut notamment regarder l’expérience de l’exploitant-gestionnaire et le taux de remplissage de l’ensemble de ses résidences. Il s’agit aussi de vérifier la capacité de l’exploitant à assurer son développement en regardant ses fonds propres.
- comparer les différents acteurs du marché et surtout ne pas oublier de se rendre sur place :
Comme pour tout achat immobilier, l’emplacement est primordial, une visite sur le futur lieu de la résidence s’impose. Dans le cas d’une résidence gérée, une visite dans d’autres résidences de l’exploitant peut aussi s’avérer importante.
Comment investir dans une résidence senior ?
Les modalités d’investissement dans une résidence senior sont diverses. On peut en effet investir via le dispositif Censi-Bouvard qui est reconduit jusqu’à fin 2021 ; mais aussi via le statut LMNP, Loueur de Meublé Non-Professionnel.
Pour cela, il y a les gestionnaires exploitants pionniers du secteur comme Domitys, Les Senioriales, Les Jardins d’Arcadie et Les Villages d’Or… ou encore les nouvelles marques adossées à de grands groupes de promotion immobilière qui veulent profiter de cet eldorado comme Cogedim Club ou les résidences Ovélia du groupe Vinci…
L’amendement Censi-Bouvard permet de défiscaliser 11 % du prix d’acquisition hors taxe de l’investissement en contrepartie de la signature d’un engagement de location par bail de 9 ans auprès du gestionnaire exploitant de la résidence senior. Au quotidien,
Investir en résidence senior peut être un moyen d'anticiper sa retraite en trouvant un logement neuf adapté lors du vieillissement.
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L’investissement avec le statut LMNP ou LMP, Loueur de Meublés (Non-)Professionnel, permet lui de défiscaliser une partie des loyers perçus.
Investissement locatif en résidence senior : les points de vigilance à surveiller
Comme pour tout investissement locatif, comme pour tout achat immobilier, la vigilance est de mise dans le logement senior ; même si dans le cas d'un achat immobilier en résidence senior, certains points de vigilance ont moins d’ampleur :
- vérifier que le marché auquel ce logement senior se destine bénéficie d’une bonne visibilité :
Dans le cas d’un investissement dans une résidence services seniors, peu d’inquiétude en raison de l’évolution de la pyramide des âges qui assure le remplissage face à près de 2 millions de seniors dits fragilisés et vivant dans un habitat non adapté… Attention tout de même à l’emplacement du projet !
- s’interroger sur les aléas du marché du logement senior :
En cas d’investissement dans une résidence services seniors, les aléas sont limités comparés à d’autres investissements immobiliers : aléas climatiques d’une résidence de tourisme ou aléas économiques pour une résidence hôtelière ou d’affaires.
- vérifier l’expérience de l’exploitant qui est le garant du paiement des loyers et la pertinence de l’exploitation :
Il faut notamment regarder l’expérience de l’exploitant-gestionnaire et le taux de remplissage de l’ensemble de ses résidences. Il s’agit aussi de vérifier la capacité de l’exploitant à assurer son développement en regardant ses fonds propres.
- comparer les différents acteurs du marché et surtout ne pas oublier de se rendre sur place :
Comme pour tout achat immobilier, l’emplacement est primordial, une visite sur le futur lieu de la résidence s’impose. Dans le cas d’une résidence gérée, une visite dans d’autres résidences de l’exploitant peut aussi s’avérer importante.
Qu’est-ce qui fait le succès de l’immobilier senior ?
Tant au niveau des occupants de ces résidences, que pour les investisseurs, la résidence senior est un produit immobilier qui plait. Pour les résidents, il s’agit d’un concept de vie en communauté, tout en ayant son autonomie.
Pour les investisseurs, la résidence senior est un produit qui ne connaît pas la crise grâce au vieillissement de la population. En effet, le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans augmentera de 45 % d’ici les 20 prochaines années. Parmi eux, il faudra donc accueillir dans les résidences senior, un quart de seniors autonomes, mais parfois trop fragiles pour rester seuls dans leur ancien domicile; mais aussi 10 % de personnes âgées dépendantes dans les EHPAD. De quoi assurer le remplissage des structures d’immobilier senior et donc le taux de rentabilité de celles-ci, qui peut dépasser les 5 % brut.
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