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Edition du 31/01/2019
Mise à jour le 07/11/2023

5 conseils pour investir en résidence senior

résidence services senior
Pour répondre aux besoins face au vieillissement de la population, on compte près d'un millier de résidences seniors en France. © Shutterstock

Actif jugé en plein essor, l’investissement en résidence senior séduit de plus en plus d’institutionnels, alors pourquoi pas vous, investisseur particulier ? Tour d'horizon des avantages d'un achat immobilier dans ces résidences services pour personnes âgées, grâce à ce top 5 des meilleurs conseils pour investir en résidence senior.

Résidence services senior, EHPAD, village senior… le concept d'investissement en résidence senior repose sur différents produits immobiliers et donc sur diverses lois de défiscalisation ou de soutien à l’immobilier locatif. Voici comment investir en résidence senior, grâce à ces 5 conseils pour réussir son placement financier dans le logement senior.

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Conseil n°1 : avis et avantages, pourquoi investir en résidence services senior ?


Traditionnellement, le parcours résidentiel des seniors est marqué par un maintien à domicile suivi d’une entrée dans une institution type maison de retraite. Mais l’arrivée des baby-boomers en fin de vie active modifie peu à peu la donne du logement senior. Mobiles et réceptifs, ces seniors « actifs et autonomes », 60-74 ans, répondent plus favorablement aux projets et concepts originaux proposés par les opérateurs. Les seniors dits « fragilisés », 75-84 ans, en légère perte d'autonomie, sont également ciblés par ce type d’hébergement. La résidence senior devient progressivement une alternative de plus en plus crédible au domicile « historique » en apportant une réponse adaptée en termes de concept, d’emplacement et/ou de prix d'acquisition.

 

Conseil n°2 : quelle meilleure résidence senior choisir ?

 
Les résidences pour des seniors autonomes sont plurielles et permettent différentes options résidentielles et donc différents investissements locatifs. Elles permettent de devenir locataire ou propriétaire d'un logement senior.
  •  Opter pour un investissement en résidence senior

Quand on parle de résidence senior, on parle avant tout de résidence avec services pour des personnes âgées autonomes. Il s’agit pour l’investisseur ou le futur occupant d’acheter un logement neuf au sein de ces résidences offrant des services et qui profitent d’espaces communs comme un restaurant, une piscine, un espace beauté ou encore un espace forme, tout en louant des appartements meublés privés. Un gardien ou service conciergerie est également présent quotidiennement dans ces résidences afin d’assurer une présence pour ces personnes âgées autonomes, mais qui peuvent être fragiles. Elles offrent également qualité et confort de vie, tout en permettant de maintenir un certain niveau de lien social. 
L’hexagone comptait plus de 970 résidences seniors, soit au moins 75 000 logements seniors adaptés, fin 2021 ; mais le maillage du territoire est loin d’être complet face aux besoins croissants dus au vieillissement de la population.
Le groupe Domitys, désormais filiale d'AG2R La Mondiale, est l’un des principaux acteurs sur ce créneau des résidences services pour senior avec plus de 130 résidences services en exploitation en France fin 2021, soit plus de 15 000 logements pour seniors. Son objectif est d'atteindre 185 résidences seniors d'ici 2024.
A noter qu'actuellement, les résidences services seniors sont massivement implantées dans des unités urbaines de 15 000 habitants et plus. Ces zones qui regroupent plus de 59 % des seniors de 75 ans et plus concentrent 81,7 % des résidences pour 87,6 % des logements fin 2021. Certains acteurs, comme Les Senioriales, Sérénya ou les Résidences Héraclide... assument aussi toutefois de s'orienter vers de plus petites unités urbaines. 
  •  Prévoir son avenir en village senior

Les villages pour seniors sont des structures regroupant le plus souvent de petites maisons de plain-pied, autour d’une piscine, achetées par les seniors en vue de passer leur retraite. Un gardiennage est assuré et des animations peuvent être proposées.

Qui peut acheter un logement en résidence senior ? Et à quel prix ?

Le groupe les Senioriales s’est fait le champion de ce type de produits qui se vend avant tout en accession à la propriété, c’est-à-dire directement aux retraités. Le portrait-type d’un acheteur en village senior est en effet un couple ayant dépassé la soixantaine. Dans 20 % des cas, il peut aussi s’agir d’un investisseur, qui profite de la loi Pinel pour se constituer un patrimoine à louer.
  •  Se constituer un patrimoine en immeuble senior

Tant en prévision d’un retour en centre-ville pour la fin de sa vie, que pour investir dans l’immobilier senior grâce à la loi Pinel, de nombreux immeubles seniors voient le jour dans les grandes villes. Le concept est de louer nu des appartements adaptés aux personnes âgées, en termes d’accessibilité PMR, de confort, de sécurité et d’adaptabilité. Des chemins lumineux peuvent pas exemple être prévus pour guider les déplacements nocturnes. Des barres de soutien dans les salles de bain sont installées. A la différence des résidences services, il y a moins d’espaces communs et aucun impératif de services obligatoires à proposer aux résidents.
Comment investir en résidence senior ? © Trouver-un-logement-neuf.com
Bouygues Immobilier a lancé une gamme d’immeubles, Noveom, à destination de ces seniors, avec un principe d’adaptabilité des appartements au vieillissement de leurs occupants.
Là, il peut s’agir de vente directe de logements neufs à occupants, des seniors qui font par exemple le choix de revenir s’installer en centre-ville après la revente de leur maison, ou bien de ventes en investissement Pinel avec un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, contre des avantages fiscaux pour l’investisseur.
  •  Investir en EHPAD : une maison de retraite médicalisée

L’investissement est purement financier quand on décide d’acheter un logement neuf dans une résidence EHPAD, Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. Une maison de retraite médicalisée pour simplifier. Il en existe environ 7 500 en France. Les EHPAD sont des placements assez sûrs puisque leur ouverture est réglementée par l’Etat, plus précisément par les ARH, Agences Régionales d’Hospitalisation, en fonction des besoins par département, ce qui limite le risque de vacance locative et de moins-value à la revente. Près de 800 000 personnes sont logées en Ehpad en France et 90 % des EHPAD ont des taux d’occupation supérieurs à 95 %. Avec un ticket d’entrée assez élevé, environ 120 000 €, les investissements en EHPAD sont plutôt réservés aux contribuables fortement imposés, mais ils assurent une forte rentabilité, parfois au-delà de 5 %. L’investissement peut notamment se faire sous statut LMNP.
 

Conseil n°3 : pourquoi est-il intéressant d'acheter un appartement en résidence senior ?

 
Réaliser un investissement en résidence senior offre plusieurs avantages. Cela peut permettre de réduire ses impôts, se créer un immobilier patrimonial, garantir un revenu complémentaire pour la retraite... tout en assurant une certaine rentabilité locative grâce à la profondeur du marché et un potentiel de locataires très important dans les prochaines années. Lire aussi - Pourquoi investir dans l'immobilier neuf ?

Est-ce rentable et faut-il investir dans l’immobilier senior ?

Tant au niveau des occupants locataires de ces résidences services, que pour les investisseurs, la résidence senior est un produit immobilier qui plait. Pour les résidents, le plus souvent locataires, il s’agit d’un concept de vie en communauté, tout en ayant son autonomie avec un coût, loyer + charges, fixé à l'avance.
Pour les investisseurs, la résidence senior est un produit qui ne connaît pas la crise grâce au vieillissement de la population. Un tiers de la population française aura plus de 60 ans en 2060. Le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans augmentera de 45 % d’ici les 20 prochaines années. Les plus de 75 ans devant représenter 10,8 % de la population à horizon 2025 et 16,4 % à horizon 2050. Parmi eux, il faudra donc accueillir dans les résidences senior, un quart de seniors autonomes, mais parfois trop fragiles pour rester seuls dans leur ancien domicile; mais aussi 10 % de personnes âgées dépendantes dans les EHPAD. De quoi assurer le remplissage des structures d’immobilier senior et donc le taux de rentabilité de celles-ci, qui peut dépasser les 5 % brut. Cela correspond à 3 voire 3.5 % quand les frais de gestion de l'exploitant, les impôts locaux type taxe foncière... sont déduits.

 

Astuce n°4 : comment acheter en résidence senior ou en EHPAD ?


Les modalités d’investissement dans une résidence senior sont diverses. On pouvait en effet investir via le dispositif Censi-Bouvard jusqu’à fin 2022 ; mais le dispositif de défiscalisation immobilière n'a pas été reconduit. Il faut donc se tourner vers le statut LMNP, Loueur de Meublé Non-Professionnel. Un mécanisme qui permet de n'avoir presque pas de gestion locative pour l'investisseur et des loyers quasi-défiscalisés.

Le Censi-Bouvard Senior

Jusqu'à fin 2022, l’amendement Censi-Bouvard offrait une réduction d'impôt en défiscalisant 11 % du prix d’achat hors taxe de l’investissement en contrepartie de la signature d’un engagement de location par bail commercial de 9 ans auprès du gestionnaire exploitant de la résidence senior. Au quotidien, le gestionnaire exploitant s’engage à assurer l’entretien et la gestion de la résidence, le remplissage des lots, le versement des loyers, la chasse aux risques d'impayés… d’où l’importance de la solidité de celui-ci. Pour rappel, le dispositif Censi-Bouvard s'est éteint fin 2022, faute de prorogation par les pouvoirs publics. Lire aussi - Comment revendre un appartement Censi-Bouvard ?

L'investissement LMNP Senior

L’investissement avec le statut LMNP ou LMP, Loueur de Meublés (Non-)Professionnel, permet lui de défiscaliser via la location meublée, une partie des loyers perçus.
Pour réussir son investissement en résidence senior, il y a les gestionnaires exploitants pionniers du secteur comme Domitys, Les Senioriales, Les Jardins d’Arcadie et Les Villages d’Or… ou encore les nouvelles marques adossées à de grands groupes de promotion immobilière qui veulent profiter de cet eldorado comme Cogedim Club ou les résidences Ovelia du groupe Vinci…

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Conseil n°5 pour réaliser un investissement locatif en résidence senior : les points de vigilance et les dangers


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Investir en résidence senior peut être un moyen d'anticiper sa retraite en trouvant un logement neuf adapté lors du vieillissement. © Adobe Stock
Comme pour tout investissement locatif, comme pour tout achat immobilier de façon générale, la vigilance est de mise dans le logement senior. Pourtant, dans le cas d'un achat immobilier en résidence senior, certains points de vigilance ont moins d’ampleur :
- vérifier que le marché auquel ce logement senior se destine bénéficie d’une bonne visibilité :
Dans le cas d’un investissement dans une résidence services seniors, peu d’inquiétude en raison de l’évolution de la pyramide des âges qui assure le remplissage face à près de 2 millions de seniors dits fragilisés et vivant dans un habitat non adapté… Attention tout de même à l’emplacement du projet !
- s’interroger sur les aléas du marché du logement senior :
En cas d’investissement dans une résidence services seniors, les aléas sont limités comparés à d’autres investissements immobiliers : aléas climatiques d’une résidence de tourisme ou aléas économiques pour une résidence hôtelière ou d’affaires.
- vérifier l’expérience de l’exploitant qui est le garant du paiement des loyers et la pertinence de l’exploitation :
Il faut notamment regarder l’expérience de l’exploitant-gestionnaire et le taux de remplissage de l’ensemble de ses résidences. Il s’agit aussi de vérifier la capacité de l’exploitant à assurer son développement en regardant ses fonds propres. Il sera également le garant de votre niveau de charges.
- comparer les différents acteurs du marché et surtout ne pas oublier de se rendre sur place :
Comme pour tout achat immobilier, l’emplacement est primordial, une visite sur le futur lieu de la résidence s’impose. Dans le cas d’une résidence gérée, une visite dans d’autres résidences de l’exploitant peut aussi s’avérer importante.
 

Investissement immobilier en résidence services senior en 2023

 
Réaliser un investissement immobilier en résidence senior est plus que jamais pertinent depuis la pandémie de Covid-19. En effet, selon la dernière étude du cabinet Xerfi sur le sujet, la crise sanitaire aura eu peu d’impact sur le marché des résidences services seniors dans l’hexagone. Cela aura même « surtout renforcé la visibilité et l’image de la RSS, plus que jamais pertinente pendant les confinements alors que nombre de personnes âgées ont souffert de l’isolement à leur domicile et les EHPAD ont été frappés de plein fouet par la pandémie », analyse Xerfi. 
Preuve de l’engouement pour ce type de placement immobilier, d’autant plus de la part des investisseurs institutionnels, dont la présence monte toujours davantage en puissance, le parc de résidences seniors devrait atteindre 1 147 résidences gérées pour 92 273 logements fin 2023, susceptibles d’accueillir plus de 106 000 seniors, contre 87 000 fin 2021, d’après les calculs des experts de Xerfi Precepta. Le cap des 1 300 résidences services seniors pourrait même être franchi fin 2025. « Les moteurs de croissance ne manquent pas entre la croissance de la population des 75 ans et plus, la bonne adéquation entre l’offre et la demande ou encore la solvabilité de la demande », estime Xerfi.
Réseau de résidences seniors en exploitation des leaders du secteur 
- Domitys : 150 résidences services seniors en activité 
- Senioriales : 87 RSS
- Les Girandières/Palazzo : 65 RSS
- Les Villages d'Or : 50 RSS
- Les Jardins d'Arcadie : 47 RSS
Source : Les Echos Etudes, données à mars 2022 

Actuellement, les leaders historiques (Domitys, Les Senioriales, Les Girandières/Palazzo, Les Villages d’Or, Les Jardins d’Arcadie…) élargissent leur réseau et créent de nouvelles offres, tandis que les groupes d’EHPAD, en plein crise, se développent sur le marché des résidences services pour seniors (Korian, Orpéa, DomusVi, Colisée, Emera, Steva, Dolcea…). De leur côté, La Poste, des groupes de protection sociale et des promoteurs immobiliers prennent position sur le marché. Tous doivent relever trois défis majeurs, selon Les Echos Etudes :

▶ Affiner et diversifier les concepts afin d’élargir la demande potentielle : diversification des prestations pour répondre aux différents niveaux de ressources des seniors, développement de nouvelles offres (intergénérationnel, produits mixtes…), de nouvelles cibles (jeunes seniors très actifs…).

▶ Répondre maintenant aux besoins de demain (accès à la e-santé, aux aides à domicile) pour accompagner l’avancée en âge des résidents et préserver leur autonomie.

▶ Faire connaître l’offre. La méconnaissance du concept et de ses atouts est encore criante chez les seniors et leurs enfants.

 

En conclusion, l’investissement en résidence senior séduit par la reconnaissance du concept, les perspectives de développement exceptionnelles, des taux de rendement solides et la reconversion a priori facile des immeubles. D’où la présence accrue des investisseurs institutionnels qui soutiennent et façonnent aujourd’hui la croissance du marché. Une présence qui a de quoi rassurer les investisseurs particuliers dans leur choix de miser sur la résidence senior.

Par Rédaction

Quels grands défis pour l'achat en résidence senior ?

Parmi les enjeux relevés par les experts de Xerfi Precepta, on note le développement de la vente en bloc, un jeu gagnant-gagnant entre les parties. « Elle permet en effet aux investisseurs institutionnels de diversifier leur portefeuille d’actifs tandis que, pour les promoteurs et exploitants gestionnaires, elle est un bon moyen de limiter les frais de commercialisation et de sécuriser le flux d’investissement », précise le cabinet d’études. Si c'est pertinent pour les investisseurs institutionnels, investir en résidence senior le sera aussi pour les investisseurs particuliers. 

Autres défis : diversifier les implantations géographiques, même là où la résidence senior sera moins « attractive » mais où les besoins seront importants, comme en Ile-de-France, tout en diversifiant l’offre à destination de ces papy-boomers plus exigeants et plus divers. Dernier enjeu et non des moindres : mieux faire connaître le concept de résidences services seniors, tant dans le grand public qu’auprès des pouvoirs publics. 

Tags Investissement immobilier, investissement locatif, résidence senior, logement senior

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