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Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 08/06/2020
Mise à jour le 15/06/2023

Accession sociale : comment acheter un logement social neuf ?

accession sociale logement neuf
L'accession sociale ou accession aidée permet aux ménages modestes de devenir propriétaire d'un logement neuf.

Devenir propriétaire d’un logement neuf même avec des revenus modestes, c’est possible avec l’accession sociale. Mode d’emploi pour profiter de l’accession aidée pour acheter un appartement neuf.

L’accession sociale représente parfois jusqu’à un tiers des lots d’un programme immobilier neuf, alors pourquoi ne pas en profiter pour acheter un logement neuf moins cher ? Voici comment bénéficier de l’accession sociale pour devenir propriétaire d’un appartement neuf aux dernières normes. 
 

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“ Acheter un logement neuf : mode d'emploi ”

  • Les avantages du neuf
  • Comment financer un logement neuf
  • Achat en VEFA, mode d'emploi

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Accession sociale à la propriété : comment se passe l'achat d'un logement social ?

 
L’accession sociale, c’est l’ensemble des dispositifs qui permettent de soutenir l’accession à la propriété des ménages modestes. De quoi permettre la mixité sociale dans les nouveaux quartiers ou à l’intérieur même d’un programme neuf. Il s’agit de donner la possibilité à des accédants aux revenus limités de devenir propriétaire d’un logement neuf. On parle d'accession sociale mais aussi d'accession aidée ou d'accession abordable. L’accession aidée peut prendre plusieurs formes : TVA réduite, PSLA, BRS… tout sous critères d'éligibilité. Lire aussi - Top 5 des avantages du logement neuf pour habiter

Peut-on acheter un logement HLM auprès d'un bailleur ?


Aux côtés des dispositifs publics d’accession abordable : BRS, location-accession, TVA réduite… il y a surtout des initiatives locales qui s’appuient sur ces solutions. Il s’agit le plus souvent d’une rencontre entre une collectivité locale et un promoteur immobilier qui, sur un programme immobilier neuf, offre des solutions pour soutenir la mixité sociale et l'acquisition du logement social.

Un logement abordable est donc vendu moins cher que le prix du marché. Pour cela, le terrain à bâtir est en général vendu moins cher au promoteur, ce qui lui permet de proposer un prix de vente moins élevé. 

D’ailleurs, pour compléter ces solutions pour réussir un premier achat immobilier, certaines collectivités proposent aussi des aides locales à l’accession abordable. Il s’agit ainsi de faire entrer les ménages modestes dans l’accession à la propriété mais aussi de permettre l’installation durable de familles sur le territoire communal. Avantage supplémentaire : créer de la mixité sociale dans certains quartiers.

 

Logement social à vendre : qui est prioritaire pour l'achat d'un logement social disponible ?

 

Immobilier social : plafond de ressources et conditions

Près de deux-tiers des ménages français seraient éligibles à l’accession abordable. Il suffit de correspondre aux plafonds de ressources qui s’appliquent à chacun des dispositifs. Locataire dans le privé ou dans un logement HLM, en couple ou célibataire, tous les profils ou presque peuvent prétendre devenir propriétaire d’un logement neuf à prix social. 
 

Habitat social : où acheter un appartement neuf en accession aidée ?

 
L’Etat mais aussi les collectivités locales, les bailleurs sociaux sont engagés pour soutenir l’accession sociale sur tout le territoire, que ce soit dans des quartiers en rénovation urbaine et jusqu’à 500 mètres autour, que ce soit dans des grandes métropoles, comme dans les zones rurales. 
 

Achat logement social : comment devenir propriétaire avec l'accession à prix maîtrisé ?

 
Les collectivités imposent ainsi parfois aux promoteurs immobiliers un part de logements neufs en accession à prix maîtrisé dans certains programmes neufs issus du cadre d'une VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement. Pour bénéficier de ces logements neufs moins chers, il faut respecter plusieurs critères qui varient selon les projets, les villes... La base de ces conditions étant un plafond de revenus, souvent celui du PLS Accession. Il faut parfois déjà habiter ou travailler dans la commune.   
 

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Comment avoir de l'accession abordable avec la TVA réduite ?

 
Acheter un logement neuf en TVA réduite © Trouver-un-logement-neuf.com
C’est le plus courant et le plus simple des dispositifs d’accession sociale : la TVA réduite. Dans les quartiers en rénovation urbaine, zone ANRU, et dans un périmètre de 500 mètres autour, il est possible de bénéficier d’un taux de TVA à 5,5 % au lieu de 20 %. Cela peut représenter 15 000 € d’économie sur un logement neuf à 100 000 € HT. Lire aussi - Comment acheter un logement neuf en TVA réduite ?
Pour en profiter en 2023, le logement doit être acquis au titre de la résidence principale, par un ménage sous conditions de ressources, 36 314 € pour un célibataire dans le Grand Paris, 61 208 € pour un ménage de quatre personnes en régions. En 2023, le bien immobilier neuf, soumis à la TVA réduite, ne doit pas dépasser un plafond de prix au mètre carré : 5 502 € HT/m² en zone Abis comme à Paris ; 3 338 € HT/m² en zone B1 comme à Nantes par exemple. 


Comment trouver de l'accession sociale avec le PSLA ou Location-Accession ?

 
Le PSLA ou location-accession est un autre pilier de l’accession aidée. Il s’agit de louer un bien immobilier, neuf le plus souvent, avant d’en devenir propriétaire. Après cette phase de location qui peut durer jusqu’à maximum 5 ans, le locataire lève l’option d’achat. Lire aussi - Prêt Social Location Accession ou PSLA : louer avant d’acheter
Là aussi, il faut être primo-accédant, sous conditions de ressources pour pouvoir bénéficier du PSLA. Pour un couple, en 2023, le plafond de revenus ne devra dépasser 35 899 € par an en zone B et C et 49 720 € en zone A. Le Prêt Social Location Accession permet également de bénéficier d’une TVA réduite, d’une exonération de taxe foncière jusqu’à 15 ans et d’un plafond de prix de vente maîtrisé.
A noter - Certains de ces mécanismes d'accesion abordable sont associés à des clauses anti-spéculatives. L'éventuelle revente et notamment son niveau de prix pourra être encadrée, c'est-à-dire que la revente avec plus-value sera impossible ou fixée à l'avance. Des clauses qui peuvent sauter en cas de divorce, mutation professionnelle, invalidité ou décès... 


Comment obtenir de l'accession aidée avec les programmes en BRS ou Bail Réel Solidaire ?

 
achat logement neuf social
Il existe différents dispositifs pour acheter un logement social neuf, notamment en fonction des revenus du ménage.
C’est un dispositif nouveau et peu connu en France ; mais il a déjà fait ses preuves ailleurs en Europe et commence à se déployer dans l’hexagone : le BRS, Bail Réel Solidaire. Dissocier le coût du foncier du prix d’un appartement neuf, voilà le principe de ce dispositif d’accession aidée pour acheter un logement neuf moins cher. Lire aussi - BRS ou Bail Réel Solidaire : mode d’emploi
Le BRS consiste à dissocier le foncier du bâti, c’est-à-dire acheter un logement neuf tout en louant symboliquement le terrain sur lequel il est construit. Comme le coût du foncier peut représenter jusqu’à la moitié du prix d’un logement neuf dans les territoires les plus tendus comme en Ile-de-France, le prix de l’immobilier neuf s’en trouve fortement réduit. Selon les premières opérations menées en France par des Organismes de Foncier Solidaire, le prix d’achat d’un logement neuf en BRS est de 20 à 40 % moins cher que dans l’immobilier neuf classique. Particularité du Bail Réel Solidaire : si la revente est possible, tous les futurs acquéreurs du logement devront par la suite respecter un plafond de ressources, revalorisé chaque année.
 
Les dispositifs pour acheter un logement social neuf sont donc nombreux. Une solution pour permettre à un très grand nombre de ménages, même modestes, de faire leur entrée dans le parcours résidentiel et devenir propriétaire.
Par Céline Coletto

Acquisition maison individuelle HLM : devenir propriétaire moins cher avec le PTZ

Pour compléter ces dispositifs d'accession aidée, il y a aussi et bien sûr le PTZ. C’est le dispositif incontournable de l’accession abordable en France : le PTZ ou prêt à taux zéro. Il permet, toujours sous conditions de ressources, de bénéficier d’un prêt sans intérêt, gratuit, garanti par l’Etat. C’est la base de la plupart des autres dispositifs de soutien à l’accession sociale, puisque chacun est compatible avec le PTZ. Les professionnels disent souvent du PTZ qu’il sert d’apport personnel aux ménages modestes ou aux classes moyennes voulant devenir propriétaire. Lire aussi - PTZ et logement neuf : comment devenir propriétaire avec le Prêt à Taux Zéro ?

Tags Immobilier neuf, accession sociale, accession abordable, accession aidée, PSLA, BRS, TVA réduite, PTZ

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