Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 05/02/2022

Quels sont les différents types de logements neufs ?

type de logement
T1, studio ou F1, T2 ou F2, T3 bis ou F4 duplex, découvrez les différentes spécificités en matière de classification des logements neufs.

Quelle est la différence entre studio neuf et T1 ? T2 ou F2 ? T4 duplex ou loft ? Voici un guide pratique de l’immobilier pour vous y retrouver dans les différents types d’habitation et notamment dans les typologies de logements neufs.

Au moment de se lancer dans un projet d’achat immobilier neuf ou ancien, on peut s’interroger face aux annonces et autres plaquettes de présentation des programmes neufs. On y parle parfois de T1, F1, voire de studio, sans oublier les spécificités T3 duplex, voire T4 triplex… Pour s’y retrouver parmi les spécificités dans les typologies d’appartements neufs, découvrez un article complet pour savoir à quoi correspond quel type de logement. 

 

Typologie logement : comment savoir quoi acheter ?

 

Dans l’immobilier, les différents types de logements neufs ou anciens sont classifiés en trois grandes catégories : on parle de type (T), de fonction (F), ou beaucoup plus rare en France, de pièce (P). Une lettre à laquelle s’ajoute un nombre de pièces : T1, F2, P3… en sachant que la cuisine, la salle de bain et les toilettes ne sont jamais comptés. 

Ainsi, quand on écrit « à vendre appartement neuf T2 », il s’agit d’un bien immobilier de deux-pièces, avec un salon et une chambre, auxquels s’ajoutent une salle de bain, une cuisine, des toilettes séparés ou non. Indifféremment, on peut le nommer T2, F2, P2, voire deux-pièces. 

Pour être considérée comme une pièce dans cette classification de logement, la pièce en question doit mesurer au minimum 9 m². 

Bien qu’habituellement, un appartement de trois-pièces comporte donc un salon et deux chambres indépendantes, ce n’est pas toujours le cas, notamment dans les grands logements. Attention donc à ne pas confondre avec le nombre de pièces et le nombre de chambres. 

 

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Que signifie l’annotation « bis » dans les annonces immobilières ?

 

T2 bis, F4 bis, il faut savoir qu’en plus du nombre de pièces, la dénomination « bis » est parfois ajoutée à la typologie du logement. Cela signifie qu’il existe dans ce bien immobilier une pièce dont la surface dépasse les 30 m². Quand une pièce propose une superficie supérieure à 30 m², elle est considérée comme une double-pièces, qui peut être séparée. Exemple un appartement de quatre-pièces, disposant d’un salon de plus de 45 m² pourra être classé T4 bis ou F4 bis.

 

Classification logement : qu'est-ce qu'un T1, un T2, un T3… ?

 

Qu’est-ce qu’un T1 ou F1 ?

Un appartement une-pièce, T1 ou F1 est donc un logement constitué d’une seule pièce principale, avec cuisine et salle de bain. Cette pièce fait alors office de salon et chambre.

Appartement T2 ou F2, la définition

Un logement de deux-pièces, T2 ou F2 est ainsi un logement de deux pièces : 1 chambre + 1 salon, auxquels s’ajoutent une cuisine et une salle de bains, avec WC séparés ou inclus.

Qu’est-ce qu’un appartement T3 ?

T3, F3 ou trois-pièces, cela signifie en général d’un logement de trois pièces avec un séjour, 2 chambres, une cuisine et une salle d’eau. 

Type 4 ou T4 définition

Appartement familial par excellence, le quatre-pièces ou F4 se compose le plus souvent de quatre pièces principales : 3 chambres + 1 salon/séjour, plus une cuisine, une salle de bains, des toilettes séparés ou non. Cela peut aussi être deux chambres avec un salon et une salle à manger, selon la destination des pièces. 

Qu’est-ce qu’un T5 ou F5 ?

Toujours plébiscité par les familles, voire pour de la colocation, le cinq-pièces offre un séjour, 4 chambres, une cuisine et une ou plusieurs salles d’eau.

Les T6 et plus se composent de la même façon, c’est-à-dire en ajoutant le nombre de pièces dont la superficie excède 9 m². 

 

Quelle différence entre studio et T1 ?

 

logement t1
Il peut exister une distinction entre studio et T1 ou F1 selon si la cuisine est séparée ou non.
Attention à ne pas confondre studio et T1. Même leurs dénominations sont souvent utilisées l’une pour l’autre : un studio n’est pas forcément un T1. En effet, le F1 ou T1 est un logement avec une pièce qui fait office de salon et chambre, mais dont la cuisine peut être séparée.

En revanche, quand on parle d’un studio neuf ou ancien : la cuisine est intégrée à cette pièce unique. Cuisine, séjour et chambre sont donc réunis dans la même pièce, ce qui forme donc un studio. Le studio désigne donc un logement dont la cuisine est ouverte sur la seule pièce principale.

A noter que le terme de studette n'a rien de juridique, il désigne simplement un studio de petite superficie. On compte en France plus de 1,6 million de studios/T1, selon le décompte officiel de l'Insee.

 

Quels sont les différents types de logement atypique en France ?

 

En plus du traditionnel logement sur un seul étage, un niveau unique donc, T1, T2, T3, T4, T5, voire T6 et plus, on trouve aussi différentes spécificités dans les annonces immobilières et autres présentations de programmes neufs : loft, duplex, triplex, parfois souplex. Voici des précisions sur les différents types d’habitation atypiques que peuvent proposer les promoteurs immobiliers.

 

Duplex, triplex, qu’est-ce que c’est ?

 

A vendre T3 duplex neuf ou F5 triplex… voilà qui peut surprendre dans certaines brochures de programmes neufs et pourtant, un duplex est simplement un appartement sur deux niveaux composé d’un rez-de-chaussée et d’un étage. Les deux niveaux étant impérativement reliés par un escalier intérieur.

Même principe pour le triplex, on ajoute seulement un étage supplémentaire. Qu’est-ce qu’un triplex ? C’est donc un appartement de trois étages reliés par un escalier intérieur, voire par un ascenseur privé. 

 

Un souplex, c’est quoi ?

 

typologie logement
La salle de bain, la cuisine, les toilettes séparés ne sont pas comptabilisés dans le nombre de pièces d'un appartement.
Plus rare, voire quasi-inexistant dans l’immobilier neuf, un souplex est également un appartement sur deux niveaux mais en plus du rez-de-chaussée, c’est au sous-sol que l’on trouve l’étage supplémentaire. Le plus souvent, les pièces de vie sont de plain-pied quand les pièces de nuit : chambre, salle de bain, sanitaire sont sous terre. 

 

Qu’est-ce qu’un loft ?

 

Autre bien immobilier atypique : le loft. Le mot « loft » vient de l’allemand « luft » pour air. L'occupation d'anciens locaux commerciaux ou industriels est apparue dans les années 1970 aux États-Unis quand des artistes les ont investis pour créer des ateliers. Il s’agit désormais d’appartement agencé dans un ancien atelier ou une ancienne usine.

Grâce à de grands volumes dégagés et ouverts, avec peu d’espaces cloisonnés, cela en fait des appartements très lumineux. Aujourd’hui, le concept de loft se réinvente dans l’immobilier neuf avec des Soho, un acronyme anglo-saxon qui signifie small office, home office : un habitat hybride mêlant espace de travail sous forme d’atelier et logement.

 

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Quel type de logement choisir ?

 

Au moment d’acheter un logement neuf, c’est votre projet de vie et votre budget qui vont orienter votre choix vers telle ou telle typologie de bien immobilier. Les familles vont plutôt s’orienter vers les grands logements, quand les investisseurs privilégient plutôt les petites surfaces : studio et deux-pièces. Reste que l’inverse est vrai également. Certains propriétaires-bailleurs vont opter pour des T5, voire T6 pour se lancer dans la colocation, tout en se constituant un patrimoine immobilier important en un seul bien. De jeunes ménages, primo-accédants, peuvent faire le choix d’acheter une résidence principale qui évoluera avec eux : d’abord un T1 ou un T2 pour ensuite le revendre et acheter plus grand à l’arrivée d’un premier enfant grâce à l’apport obtenu. 

 

Pour vous aider à rechercher la typologie de logements neufs adéquate à votre projet, du studio au cinq-pièces et plus et ce dans toute la France, Trouver-un-logement-neuf.com a mis en place une page dédiée pour sélectionner les biens immobiliers neufs disponibles selon leur nombre de pièces. De quoi vous aider à acheter le logement neuf idéal correspondant à votre budget et votre besoin, dans la ville de votre choix : rechercher un appartement neuf selon sa typologie.

Par Céline Coletto

Existe-t-il une taille minimale pour chaque typologie de logements neufs ?

Depuis le début des années 2000, il est interdit de louer un logement dont la surface est inférieure à 9 m² et avec une hauteur sous plafond sous les 2,20 m. Les propriétaires doivent mettre en location des logements dits décents, c’est-à-dire intégrant coin-cuisine, eau potable et chauffage, en plus de ces surfaces minimales. 

Dans l’immobilier neuf, il n’y a jusqu’ici aucun impératif de superficie minimale ; mais il est prévu un nouveau référentiel qualité logement imposant des tailles minimales par type de logements. D’après les premières annonces gouvernementales, une surface minimale par typologie serait imposée à toute construction neuve telles que : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5. A cela, s’ajouterait l’obligation de la présence systématique d’un espace extérieur, d'au moins 3 m² pour les studios et deux-pièces, au minimum 5 m² à partir du trois-pièces. Les décrets imposant ces surfaces minimales pour les futurs logements neufs ne sont pas encore parus. 

Tags immobilier neuf, logement neuf, classification logement, typologie, studio

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