Le dispositif Jeanbrun ou statut du bailleur privé s’annonce comme une solution idéale pour sécuriser votre patrimoine immobilier tout en optimisant votre fiscalité à long terme. Pour cela, il agit en deux étapes. Premièrement, il efface l’imposition sur les loyers grâce aux charges déductibles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion) et à l’amortissement du bien (80 % de la valeur d’achat). Résultat : loyers non imposables et exonération des prélèvements sociaux.
Conditions : comment investir avec le dispositif Jeanbrun à Marseille ?
Deuxièmement, le déficit foncier généré, plafonné à 10 700 € par an peut être imputé sur votre revenu global, ce qui permet une économie d’impôt proportionnelle à votre tranche marginale, pouvant aller jusqu’à plus de 4 800 € par an.
A Marseille, trois niveaux de loyers sont possibles : intermédiaire (plafonné à 14,64 €/m²), social et très social, avec des plafonds de ressources adaptés pour les locataires. Exemple de plafond de revenus pour un couple en 2026 : 66 276 € en intermédiaire, 48 521 € en social, 29 114 € en très social. Parcourir aussi - Les conditions pour investir en Jeanbrun
Quel intérêt d’investir en loi Jeanbrun à Marseille ?
Marseille, classée en zone A, combine attractivité démographique et forte demande locative, ce qui sécurise l’investissement. La préfecture des Bouches-du-Rhône, capitale de la région PACA, permet également de cumuler Jeanbrun avec le dispositif LLI, soit de bénéficier de l’amortissement fiscal et d’une TVA réduite à 10 % à l’achat. Ce montage, surnommé « Super Jeanbrun », optimise à la fois la rentabilité et la fiscalité.
Exemple de simulation Jeanbrun à Marseille
Pour un bien d’environ 183 950 € dans la cité phocéenne, selon les calculs de la plateforme Je Déclare Mon Meublé.com :
• Loyer intermédiaire : déficit fiscal de - 3 133 €, économie d’impôt d’environ940 €, flux de trésorerie positif de + 2 466 € par an.
• Loyer social : économie fiscale d’environ 2 109 €, flux de trésorerie : + 1 211 €.
• Très social : économie fiscale d’environ 2 970 €, flux légèrement positif : + 674 €.
Simulation Jeanbrun intermédiaire Marseille
| Indicateur | Montant annuel / Valeur |
|---|---|
| Loyers intermédiaires perçus | 8 784 € |
| Charges déductibles | 6 767 € |
| Amortissement | 5 151 € |
| Résultat fiscal | -3 133 € |
| Économie d’impôt estimée | 940 € |
| Flux de trésorerie final | + 2 466 € |
| Plafond de loyer 2026 | 14,64 €/m² |
| Plafond de ressources locataire | Couple : 66 276 € / Couple ou personne seule avec 2 pers. à charge : 95 427 € |
Source : JD2M
Le dispositif Jeanbrun à Marseille se révèle particulièrement intéressant pour les investisseurs les plus fortement imposés et qui recherchent un équilibre entre optimisation fiscale et rentabilité locative sur le long terme.