Loi de défiscalisation : pourquoi investir avec le dispositif Pinel avant fin 2024 ?

La loi Pinel, dispositif de défiscalisation en vigueur depuis 2014, vit ses dernières heures. L'annonce de sa suppression pour 2025 a suscité bien des questionnements. Faut-il s'engager avant cette échéance ? Quels en sont encore les avantages ? Nous abordons ces points dans cette page, tout en évoquant le futur de la défiscalisation immobilière.

• Sommaire
• Investissement Pinel : doit-on se lancer avant sa suppression en 2025 ?
• Profiter du régime Pinel et des actuelles opportunités de négociation
• Les conditions de la fiscalité Pinel en 2024
• Quel avenir pour la loi Pinel pour sa dernière année d'existence ?
• Le nouveau Pinel Plus, c'est quoi ? Une super opportunité à saisir avant fin 2024 ?
• Quand se termine la loi Pinel ? Qu'est-ce qui va remplacer la loi Pinel ? Pourquoi agir dès maintenant ?

Les ventes d'appartements neufs éligibles au régime de défiscalisation Pinel connaissent une baisse significative, mais des opportunités subsistent pour les investisseurs avant la disparition du dispositif à la fin de l'année 2024. Le Pinel, créé en 2014 pour encourager l'investissement dans l'immobilier neuf destiné à la location, a toujours présenté des avantages fiscaux conséquents. Cependant, le gouvernement a jugé le coût de ces avantages trop élevé, entraînant deux ajustements en 2023 et 2024. Malgré ces changements et la récente hausse des taux de crédit, des experts estiment que la loi Pinel demeure attractive, surtout avec la perspective de son extinction prochaine. 

 

Investissement Pinel : doit-on se lancer avant sa suppression en 2025 ?

 

Les chiffres sont sans appel : au quatrième trimestre 2023, seulement 3 800 logements neufs éligibles au Pinel ont été vendus à des investisseurs locatifs particuliers, contre 8 700 à la même période en 2022 et 13 600 en 2021. Une véritable dégringolade, selon Pascal Boulanger, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, FPI, ce qui confirme l'actuel choc de la demande. Les investisseurs ont également été impactés par la remontée abrupte des taux de crédit en 2023 et par les règles imposées par le HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, réduisant le pouvoir d'achat des candidats à l'investissement locatif et limitant l'accès au crédit.

Toutefois, du côté des gestionnaires de patrimoine, l'optimisme reste. En effet, malgré la hausse des taux de crédit, l'attrait pour le Pinel persiste en raison de sa capacité à réduire l'imposition des investisseurs. Les avantages de se constituer un patrimoine à crédit et de préparer des revenus futurs restent des arguments forts en faveur de cet investissement.

 

Profiter du régime Pinel et des actuelles opportunités de négociation

 

Bien que la rentabilité actuelle de l'investissement locatif Pinel tourne autour de 3 %, les professionnels rappellent que cette rentabilité peut évoluer avec le temps, les loyers augmentant progressivement. Autre opportunité du moment, la situation financière délicate des promoteurs immobiliers qui les pousse à accorder des ristournes sur les prix de vente, offrant ainsi des solutions d'investissement à des prix réduits. Outre l'actuelle baisse des prix de l'immobilier neuf enregistrée par l'Insee, les promoteurs multiplient les opérations commerciales : frais de notaire offerts, réduction financière selon le nombre de pièces achetées..., pour écouler leur stock et ce dans de nombreuses régions. Des prix moins élevées à l'achat, c'est une rentabilité plus élevée.

Conseil : bien que les opportunités se multiplient, n'oubliez pas que l'emplacement demeure toujours un impondérable pour assurer la pérennité de l'investissement. Un emplacement attractif, à proximité d'un centre économique dynamique et d'un réseau de transports, reste une condition essentielle pour tout investissement immobilier réussi.

 

Les conditions de la fiscalité Pinel en 2024

 

Pour rappel, l'investissement Pinel, lancé en 2014 par la ministre Sylvia Pinel , vise à encourager les particuliers à acheter des biens immobiliers neufs destinés à la location sur une période minimale de 6 ans. Les critères d'éligibilité incluent le choix de bâtiments d'habitation collectifs dans des zones géographiques spécifiques, avec une performance énergétique et environnementale conforme aux normes. En revanche, les maisons individuelles et pavillons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis 2022 . La durée de la mise en location obligatoire varie de 6 à 12 ans, avec des loyers plafonnés mais revalorisés chaque année et une défiscalisation qui peut atteindre jusqu'à 21 % du prix d'acquisition, voire davantage si vous optez pour un investissement Pinel en outre-mer.

Malgré la suppression programmée du dispositif à la fin de l'année 2024, l'investissement en Pinel demeure attrayant. Les avantages fiscaux, avec des taux de défiscalisation de minimum 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans, représentent un avantage financier significatif. Cet investissement reste rentable pour la préparation de la retraite grâce à des revenus complémentaires, la constitution d'un patrimoine immobilier à transmettre, le tout en bénéficiant de l'effet levier du crédit immobilier.

La possibilité de mettre en location le bien à ses propres ascendants ou descendants s'ils ne font pas partie de votre foyer fiscal est aussi un atout à ne pas négliger.

 

Quel avenir pour la loi Pinel pour sa dernière année d'existence ?

 

La loi Pinel, prorogée jusqu'à la fin de l'année 2024, a subi deux salves de modifications depuis le 1er janvier 2023. Dans le cadre du Pinel classique, les taux de réduction d'impôt ont été diminués deux années de suite, sauf exception. Pour conserver les taux d'origine du mécanisme Pinel, deux solutions : investir dans un des 1 500 quartiers prioritaires de la politique de la ville, QPV ou opter pour la nouvelle version, appelée Pinel+, qui est entrée en vigueur en 2023. Cette nouvelle mouture a pour objectif d'améliorer le confort d'usage et la performance environnementale des logements Pinel. 

Quel barème de réduction d'impôt en 2024 ?

Ainsi, en résumé, pour l'année 2024, les taux de réduction d'impôt de la loi Pinel classique seront abaissés à :

• 9 % pour un engagement de location de 6 ans, représentant jusqu'à 4 500 € d'économie d'impôt par an,

• 12 % pour une durée de location de 9 ans,

• 14 % pour un engagement de location de 12 ans, soit jusqu'à 42 000 € de bonus fiscal.

Dans le cas d'un investissement en Pinel+ ou dans un quartier prioritaire de la ville, QPV, les taux restent identiques à ceux de 2022 :

• 12 % pour un engagement de location de 6 ans, soit 6 000 € d'avantage fiscal chaque année,

• 18 % pour une durée de location de 9 ans,

• 21 % pour un engagement de location de 12 ans, soit maximum 63 000 € de réduction d'impôt.

 

Le nouveau Pinel Plus, c'est quoi ? Une super opportunité à saisir avant fin 2024 ?

 

Le Pinel Plus ou Pinel+, en vigueur depuis 2023, représente une évolution majeure du dispositif Pinel classique. Alors, pourquoi est-il judicieux d'en profiter avant la fin de l'année 2024 ? Tout d'abord, le Pinel+ introduit une nouvelle donne en privilégiant les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville, QPV. Cette orientation spécifique vise à dynamiser des zones urbaines en difficulté, proposant ainsi aux investisseurs l'opportunité de contribuer au développement socio-économique tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Lire aussi - Comment investir responsable dans l'immobilier neuf ?

Outre les logements en QPV, le Pinel+ renforce également son engagement en faveur de l'environnement. En imposant le respect de la réglementation environnementale 2020, RE 2020, ou d'atteindre l'étiquette A ou B du DPE, Diagnostic de Performance Energétique, le dispositif encourage la construction de logements neufs à haute performance énergétique et environnementale. Les investisseurs, en participant à cette transition vers des biens immobiliers plus durables, pourront tirer profit de nouvelles opportunités tout en répondant aux préoccupations actuelles liées au changement climatique. Un avantage concurrentiel sur le marché locatif grâce à des factures énergétiques encore plus réduites qui séduiront les locataires, mais aussi en cas de revente pour profiter d'une valeur verte maximale. De quoi assurer la pérennité du portefeuille immobilier du propriétaire bailleur en Pinel. 

En outre, les ajustements du Pinel+ imposent aussi de nouveaux critères de qualité aux logements. Désormais, des superficies minimales sont imposées, variant de 28 m² pour un studio à 96 m² pour un T5. De plus, la présence d'un espace extérieur privatif et une double exposition à partir du trois-pièces sont également requis. Ces nouvelles conditions visent à promouvoir la construction de logements de haute qualité, tout en offrant des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs engagés dans des projets immobiliers durables et bien pensés.

En somme, le Pinel Plus s'annonce comme une opportunité à ne pas manquer pour les investisseurs avertis. En profitant des derniers mois du dispositif Pinel, ils peuvent s'engager dans des projets immobiliers qui conjuguent avantages financiers, engagement environnemental et contribution au développement local. S'orienter vers le Pinel+ avant la disparition du Pinel classique en 2025 pourrait ainsi se révéler être une stratégie judicieuse pour maximiser les avantages de ces dispositifs de défiscalisation immobilière.

 

Quand se termine la loi Pinel ? Qu'est-ce qui va remplacer la loi Pinel ? Pourquoi agir dès maintenant ?

 

Alors que la loi Pinel classique ou en version Pinel+ doit prendre fin au 31 décembre 2024, il n'y a rien jusqu'ici pour la remplacer. Si les chiffres actuels témoignent d'un déclin des investissements Pinel, les gestionnaires de patrimoine et experts de l'immobilier restent convaincus de ses avantages, surtout grâce au nouveau Pinel+. Les actuelles opportunités de négociation sur les prix des logements et les avantages fiscaux demeurent attractifs. En anticipant les changements prévus pour 2025, les investisseurs peuvent saisir les opportunités actuelles et maximiser les avantages du dispositif Pinel avant sa disparition. Il est donc judicieux d'entamer dès maintenant des recherches sérieuses pour conclure des investissements Pinel avant la fin de l'année 2024 et de prévoir un laps de temps suffisant pour acter officiellement votre acquisition chez le notaire.

Par Vincent Durand

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