Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 28/11/2020
Mise à jour le 07/03/2022

Quelle est la rentabilité d'un investissement Pinel ?

loi pinel 2022 rentable
Est-ce qu'investir en loi Pinel en 2022 sera toujours aussi intéressant et rentable ? Eléments de réponses avec cette étude de Tacotax. © Trouver-un-logement-neuf.com

A compter du 1er janvier 2021, le dispositif Pinel de soutien à l’investissement locatif va connaître plusieurs nouvelles formules successives. Est-il encore pertinent d’investir en loi Pinel ?

Chaque année, la loi Pinel permet de soutenir l’acquisition de 35 000 à 40 000 logements neufs dédiés à la location dans les zones tendues, tout en permettant aux investisseurs de défiscaliser. Reste que le budget 2021 prévoit une série de nouvelles modifications dans ce dispositif de soutien à l’investissement locatif. Sera-t-il toujours pertinent d’investir en loi Pinel en 2022 et après ? Eléments de réponses avec Tacotax, site dédié à l’imposition.
 

🔎 Loi Pinel 2022 : comment ça marche ?

 
Depuis fin 2014, la loi Pinel permet de réduire ses impôts en achetant un logement neuf mis en location entre 6 et 12 ans. Cela offre un bonus fiscal jusqu’à 63 000 € pour un appartement neuf de 300 000 €. Un investisseur Pinel obtient une réduction d’impôt de :
  • 12 % pour 6 années de mise en location, 

  • 18 % pour 9 ans,

  • 21 % du prix du bien plafonné à 300 000 € pour 12 ans. 

Pour être éligible, un logement Pinel doit être situé dans une zone au marché locatif et immobilier tendu, c’est-à-dire les zones A, Abis et B1 du zonage Pinel. Pour bénéficier des avantages fiscaux, l’investisseur s’engage à louer le bien en respectant un plafond de loyer à des locataires sous conditions de ressources. La loi Pinel est en effet un mécanisme de défiscalisation immobilière qui soutient le marché locatif intermédiaire. 
 

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Investissement Pinel : est-ce rentable ?

 
Reste que si la loi Pinel a séduit plusieurs milliers d’investisseurs depuis sa création, un récent rapport de l’Inspection Générale des Finances a insisté sur le coût important du dispositif pour l’Etat, son impact faible sur les prix des loyers en évoquant même, en mettant de côté la hausse continue de l’immobilier ces dernières décennies, qu’un investissement Pinel sur deux n’était pas rentable. Jugement que le site Tacotax nuance dans une étude dédiée : « le dispositif Pinel est un investissement immobilier avantageux, s’il est réalisé avec précaution et sérieux. En effet, au-delà d’une économie d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant investi, le placement ainsi réalisé permet de bénéficier de revenus réguliers via les loyers perçus, et de se constituer un patrimoine. Alors investir dans un Pinel peut être intéressant, oui, mais il faut rassembler des infos clés sur le bien immobilier à acheter. En effet, en cas de mauvais investissement, la perte pour le propriétaire peut être importante. L’enjeu majeur pour l’investisseur est donc bien de trouver le “bon” Pinel en ayant une approche rigoureuse dans ses recherches », détaille Aldric Emié, co-fondateur et CEO de Tacotax. 
En effet, il est primordial avec un investissement Pinel, comme pour un investissement locatif classique dans l’ancien d’ailleurs, d’être vigilant, notamment lors de la revente, période critique pour la rentabilité globale de l’opération. D’ailleurs, en isolant l’impact d’une éventuelle revente, l’Inspection Générale des Finances indique aussi que la loi Pinel, grâce aux réductions d’impôts, pouvait s’avérer très rentable. 
 

✔️ Loi Pinel : quel rendement ?

 
En parallèle, le Conseil des prélèvements obligatoires a calculé lui en 2018, dans l’hypothèse d’une stagnation des prix de l’immobilier, un taux de rendement d’un investissement Pinel à 4,6 % hors réductions d’impôts et de 5,8 % en prenant en compte l’avantage fiscal. En comparant avec un investissement immobilier classique dans l’ancien, le rendement de la loi Pinel était même plus élevé avec l’impact des réductions d’impôt : 5,8 % contre 2,2 %. En cas d’augmentation des prix, l’investissement Pinel permettait d’atteindre un taux de rendement interne de 8 %.
Conclusion de bon sens : l’investissement Pinel devient vraiment rentable si l’investisseur parvient à réaliser une plus-value à la revente.
 

Rentabilité loi Pinel : un double objectif

 
Concrètement, pour être rentable, la loi Pinel, comme tout investissement immobilier, doit poursuivre un double objectif : 
  •  rapporter de l’argent pendant toute la période de détention du bien, c’est-à-dire être loué sans difficultés ;

  •  s’assurer que le prix de revente sera supérieur au prix d’achat. Pour cela, voici quelques clés et conseils à suivre pour réussir son investissement Pinel.

Pour accroître la rentabilité d’un bien Pinel, certains font le choix d’un investissement clé en main, c’est-à-dire avec des entreprises dédiées qui s’occupent de votre projet immobilier de A à Z afin d’obtenir un bien immobilier prêt à être loué. Des sites dédiés pour un investissement locatif clé en main avec imavenir.com ou autres peuvent travailler sur des régions précises, comme ici le Grand Paris ou dans toute la France. Il s’agit d’économiser du temps et donc de l’argent pour monter votre projet d’investissement, notamment en fonction du budget initial et de la rentabilité attendue. En quelques rendez-vous, en quelques étapes, l’investisseur et son conseiller précisent les objectifs de ce projet, puis déterminent les zones géographiques, les villes, les quartiers désirés.

Mieux rentabiliser avec un investissement locatif clé en main


Place ensuite à la chasse immobilière pour trouver le bien adéquat, d’assurer les négociations, les démarches administratives dans le but de conclure la vente. Le prestataire doit ensuite équiper le bien immobilier en vue de la location, parfois faire effectuer les travaux si nécessaire grâce à un architecte ou un professionnel de la décoration pour le meubler dans le cadre d’une location meublée. La plateforme peut même aller jusqu’à trouver le locataire avec le meilleur profil et assurer ensuite la gestion locative au quotidien. C’est donc un accompagnement sur mesure par un professionnel qui est proposé à l’investisseur, c’est une facilité de gestion, un gain de temps et donc d’argent. De quoi réussir son investissement locatif et donc d’obtenir la rentabilité locative souhaitée sur le long terme.

 

📃 4 conseils pour investir en loi Pinel

 
Pour louer puis revendre facilement avec une plus-value un investissement en loi Pinel, voici plusieurs critères à prendre en compte.
  •  L’emplacement ! Comme toujours dans l’immobilier, c’est LE point le plus important. Le logement doit se situer dans un quartier attractif et dynamique permettant une location rapide du bien. Présence de commerces de première nécessité, proximité de moyens de transport public, faible taux de délinquance, âge moyen de la population du quartier, revenus moyens, taux de chômage sont les points à prendre en compte pour choisir le lieu de son investissement Pinel. Dernier point à vérifier : le montant des impôts locaux, qui peut grever la rentabilité finale. La meilleure vérification reste encore de se rendre sur place, même pour un achat en VEFA, sur plan, pas encore construit. 

  •  Le niveau du loyer moyen. Si le dispositif Pinel fixe des plafonds de loyers à respecter, il faut vérifier que le loyer moyen dans la zone ne soit pas en dessous ou proche du plafond Pinel. 

  •  Le taux de vacance. Si le taux de logements vacants dans la zone est élevé, cela doit vous alerter car l’idée d’un investissement Pinel réussi est bien de louer. Un an sans locataire remet en cause le bonus fiscal.

  •  La qualité de la construction et la fiabilité du promoteur. Pour cela, pourquoi pas visiter un appartement de qualité comparable construit dans un autre programme immobilier.

De quoi s’assurer qu’à l’issue de la période locative, le bien soit facilement vendable et génère une plus-value.
 
 

Comment calculer la rentabilité de son investissement Pinel ? 

 
Il faut noter que la rentabilité d’un investissement en loi Pinel sera
loi pinel 2022 taux
Le budget 2021 a prévu un abaissement progressif de l'avantage fiscal de la loi Pinel à compter de 2023. © Adobe Stock
toute relative selon l’objectif principal de votre projet immobilier. En effet, si vous investissez dans un logement Pinel pour l’habiter à la fin de votre vie active, la notion de rentabilité sera différente de si vous achetez en Pinel pour obtenir des revenus complémentaires en vue de la retraite. 
Autre notion à prendre en compte pour calculer la rentabilité d’un investissement Pinel : la potentielle plus-value immobilière en cas de revente. 
Reste que dans un premier temps, il va falloir calculer la rentabilité locative de votre investissement immobilier. Pour cela, le plus simple est de calculer la rentabilité brute : 
Rentabilité brute = (Montant du loyer x 12) / (Prix d’achat) x 100
Pour rappel, le montant des loyers est plafonné dans le cadre du dispositif Pinel en fonction de la zone géographique. 
Pour préciser encore davantage la rentabilité d’un investissement Pinel, on peut aussi calculer la rentabilité nette, c’est-à-dire en déduisant les charges non récupérables des revenus locatifs : coût du crédit immobilier, taxe foncière, coût de l’assurance…
Rentabilité nette = (Montant du loyer - Charges) x 12) / (Prix d’achat) x 100
Pour aller encore plus loin, on calcule le TRI : le taux de rendement interne grâce à des simulateurs et formules mathématiques dédiées. Il s’agit de prendre en compte dans le calcul de la rentabilité locative de l’investissement Pinel : le montant de la défiscalisation et l’éventuelle plus-value immobilière lors de la revente. 
 

Loi Pinel 2022 et Covid : quelles conséquences sur la rentabilité ?


Si la crise sanitaire actuelle a eu un impact important sur la construction de logements neufs en France, avec un fort recul des permis de construire accordés et des mises en chantier, cela a imposé au gouvernement une forte concertation avec les professionnels du bâtiment et de l’immobilier afin d’évoquer la pérennité du dispositif Pinel.
Si la fin de la loi Pinel à compter de 2022 a été envisagée, la crise a imposé en quelque sorte sa prorogation jusqu’à décembre 2024, dans l’objectif de donner de la visibilité aux acteurs. « Difficile en effet pour le gouvernement de supprimer ce gros coup de pouce fiscal dont l’impact est indéniable sur la construction de logements neufs en France », analyse Tacotax.
 

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Quels changements pour la loi Pinel 2022 ?

 
Reste que le dispositif ne devrait pas trop changer en 2022. A noter, la décision déjà actée de réduire l’investissement Pinel aux seuls appartements neufs. Depuis le 1er janvier 2021, la maison neuve achetée pour louer n'est plus éligible au dispositif Pinel, même dans l'individuel groupé. 
Ensuite, le Projet de loi de finances 2021 prévoit un abaissement progressif des réductions d’impôt liées au Pinel. En 2023, le bonus fiscal de la loi Pinel sera de 10,5 % durant six ans, 15 % pendant neuf ans et 17,5 % pour 12 ans de mise en location. Nouvelle baisse en 2024 où les taux passeront à 9 %, 12 % et 14 %.
Une rentabilité donc forcément en baisse pour la loi Pinel, sauf si, prévoit le PLF 2021, les programmes neufs respectent « un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation ». De quoi verdir le dispositif Pinel à compter de 2023, en allant au-delà du premier niveau de la réglementation environnementale 2020.  A compter de 2023, une nouvelle version, baptisée Pinel +, a été annoncée. De quoi faire le choix d’un investissement Pinel rentable et durable, ce qui confortera encore davantage l’intérêt de ce dispositif de défiscalisation immobilière, en ayant toujours en tête que la réduction d’impôt doit rester « la cerise sur le gâteau ».
Par Céline Coletto

Tags investissement immobilier, investissement locatif, loi Pinel, dispositif Pinel

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