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Edition du 11/02/2020
Mise à jour le 22/12/2022

Quels sont les plafonds de loyer de la loi Pinel 2023 ? 

plafond de loyer loi Pinel 2023
La hausse des plafonds de loyer Pinel pour 2022 était de 0,4 % en moyenne selon les zones géographiques. © Fotolia

Comme chaque année, les plafonds de loyer du dispositif d’investissement locatif Pinel sont revalorisés pour suivre l’inflation. Découvrez les derniers plafonds de loyer Pinel en vigueur et du coup savoir comment calculer un loyer Pinel.

Se créer un patrimoine immobilier dans le neuf tout réduisant ses impôts et obtenir des revenus fonciers complémentaires, voilà les principaux objectifs de la loi Pinel, principale solution de défiscalisation immobilière en France. En contrepartie de l’avantage fiscal qui peut atteindre 6 000 € par an, il est nécessaire de respecter des conditions précises en termes d’engagement de location. 
 

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Fiscalité en loi Pinel : c'est quoi ? Quelle réduction d'impôt obtenir ?

 
L’une des principales lois de défiscalisation opérant actuellement est, en effet, le dispositif Pinel de soutien à l’investissement locatif dans les zones tendues. En échange de l’engagement de louer pendant 6, 9 ou 12 ans sous conditions de ressources et avec des plafonds de loyer, l’investisseur peut défiscaliser jusqu’à 21 % du prix d’achat du logement neuf. La loi Pinel permet de réduire ses impôts sur le revenu jusqu'à 63 000 € sur 12 ans, c'est-à-dire en fonction de la durée d'engagement de location. 
Pour cela, il faut d'abord acheter pour louer durant au moins 6 ans, tout en appliquant des barèmes de loyer et de ressources du locataire. Justement, des plafonds de loyer Pinel sont à honorer. Il s’agit de barèmes qui permettent de calculer le loyer maximal que vous pouvez imposer à votre locataire. Voici donc tout ce qu’il faut savoir sur les plafonds de loyer Pinel 2023. 
 

Plafonds Pinel : comment ça marche ? 

 
Chaque début d’année, les plafonds de loyer qui régissent les dispositifs de soutien à l’investissement locatif sont revalorisés pour suivre le coût de la vie. Pour l'heure, les plafonds 2023 n'ont pas encore été dévoilés par l'administration fiscale.
Mais pour rappel, au 1er janvier 2022, les plafonds de loyer de la loi Pinel ont été réévalués d’environ 0,40 %, ce qui assure la rentabilité de vos investissements locatifs, réalisés grâce à ce dispositif de défiscalisation. 
Pour profiter d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du coût total de l'acquisition sur 12 ans, le propriétaire bailleur s’engage donc lors d’un achat immobilier avec la loi Pinel, à louer en respectant ce plafond de loyers et à des locataires sous conditions de ressources.
Ainsi, suite à la hausse annoncée de 0.40 % des plafonds de loyer Pinel pour l'année 2022, les contrats de bail dont la date de signature a été conclue ou renouvelée en 2022 doivent appliquer de nouveaux plafonds fixés par décret et qui diffèrent selon le lieu de situation du logement.
 

Plafond dispositif Pinel : cela varie selon la zone

 
Tout savoir sur les plafonds Pinel © Trouver-un-logement-neuf.com
La loi Pinel a donc été créée par le gouvernement en 2014 pour soutenir l’investissement locatif dans l’immobilier neuf des zones tendues, c’est-à-dire les villes et métropoles dynamiques comme l’Ile-de-France, les grandes métropoles régionales, les régions touristiques comme la Côte d’Azur ou en stations de sport d’hiver. C’est donc dans ces zones éligibles et spécifiques qu’il faudra rechercher un logement Pinel à acquérir. 
Le territoire a été divisé en 5 grands secteurs selon la tension de leur marché immobilier : 

- Zone A bis Pinel :

Paris et ses communes limitrophes

- Zone A Pinel :

Le reste de l’Ile-de-France ; de grandes métropoles comme Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Marseille, Ajaccio ; la Côte d’Azur, le Genevois français, des villes à montagne comme Chamonix, La Clusaz, Les Gets…

- Zone B1 Pinel :

Les métropoles régionales comme Toulouse, Nantes, Strasbourg, Annecy et certaines zones touristiques comme Biarritz, La Rochelle… 

- Zone B2 et C Pinel :

Le reste de l’hexagone, divisé entre la zone B2 et la zone C rurale, n’est lui plus éligible au dispositif Pinel, sauf quelques exceptions pour des villes comportant d’anciens sites militaires de défense ou à la suite d’une expérimentation de zonage de projets en Bretagne.
A noter : outre cette éligibilité géographique, un investissement dans le cadre du dispositif Pinel ne peut plus être une maison individuelle depuis 2021. Il doit forcément s’agir d’un appartement neuf. 
 

Conditions Pinel : les plafonds de loyer pour 2023

 
Jusqu’ici les plafonds de loyer de la loi Pinel pour 2023 ne sont pas encore connus ; mais les plafonds de loyer applicables en 2022 permettent de pouvoir calculer la rentabilité locative d’un investissement Pinel.
Zone A bis = 17.62 €/m², contre 17.55 €/m² en 2021 et 17.43 €/m² en 2020
Zone A = 13.09 €/m², contre 13.04 €/m² l'an dernier et 12.95 €/m² en 2020
Zone B1 = 10.55 €/m² pour 10.51 €/m² en 2021 et 10.44 €/m² en 2020
Zone B2 éligible = 9.17 €/m² en 2022 pour 9.13 €/m² en 2021 et 9.07 €/m² il y a deux ans.
Dans le détail, pour les investissements Pinel réalisés en zone A bis, c’est-à-dire à Paris et sa première couronne, les loyers ne pourront dépasser les 17.62 euros par mètre carré. En zone A, les nouveaux plafonds de loyers sont désormais de 13.09 €/m², comme dans la grande couronne parisienne, la Côte d’Azur ou Montpellier… Dans les grandes métropoles : Rennes, Strasbourg, Bordeaux… et leurs agglomérations de la zone B1, le plafond de loyer est porté à 10.55 €/m². Pour les villes éligibles de la zone B2 et C, le plafond Pinel en 2022 s’établit à 9.17 €/m².
 

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Des plafonds de location en investissement Pinel spécifiques dans certaines villes

 
plafond loyer pinel 2023
Des plafonds de loyer Pinel particuliers s'appliquent dans certaines villes, suite à des arrêtés préfectoraux.
A noter que certaines villes ont, elles, des plafonds de loyers différents, pris par arrêté par les préfets de région, pour mieux correspondre aux réalités du marché locatif local. Exemple en région parisienne, où Villejuif, Fontenay-sous-Bois et Saint-Ouen…, classées en zone A bis, ont un plafond limité à 14.97 €/m². Lyon et Villeurbanne en zone A ont un plafond particulier de 12.47 €/m². Idem dans le Genevois français, avec un plafond spécifique à 12.77 €/m², comme à Divonne-les-Bains et Gex…
 

Les plafonds de loyer défiscalisation Pinel outre-mer en 2023

 
Un dispositif Pinel spécifique à l’outre-mer existe également ; avec des plafonds de loyer Pinel DOM-TOM particuliers. En 2022, ils sont de 10.74 €/m² dans les départements d'outre-mer comme La Martinique et La Guadeloupe, ou encore Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon ; 12,87 €/m², en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et dans les Iles Wallis et Futuna. Lire aussi - Comment investir en loi Pinel outre-mer ?
 

Comment calculer le loyer d'un appartement Pinel en 2023 ?

 
A noter qu’un coefficient multiplicateur, en fonction de la surface du logement, s'applique aux plafonds de loyer que ce soit les plafonds fixés par zone ou les plafonds modulés par certains préfets de région. Ce coefficient est égal à la formule suivante : 0,7 + 19/S, où S est la surface du logement, sans pouvoir être supérieur à 1,2. Il s’agit de ne pas désavantager les petites surfaces de logement. 

Comment calculer un loyer en loi Pinel ?

Exemple d’application du plafond loyer Pinel : pour un appartement neuf de 40 m² à Strasbourg en zone B1, le plafond à appliquer se calcule ainsi : 10.55 x (0.7 + 19/40) = 12.40 €/m², soit un loyer mensuel de 495 €. Lire aussi - Comment calculer un loyer Pinel ?
Voilà de quoi se lancer dans la recherche d'un logement Pinel !
Par Vincent Durand

Plafond revenu pour louer en loi Pinel 2023 : quels sont les plafonds de ressources des locataires ?

En plus du montant maximum issu du plafond de loyer Pinel, un barème de ressources doit aussi être pris en compte pour le locataire. Un plafond de revenus qui évolue selon la zone géographique mais aussi selon la composition du foyer. En 2022, un célibataire parisien pourra gagner jusqu’à 39 363 € par an. Un couple à Toulouse sera éligible à un logement Pinel jusqu’à 3 570 € de revenus mensuels environ. Lire aussi - A qui pouvez-vous louer votre investissement Pinel ?

En cas de non-respect de ces engagements de location, le bénéfice fiscal sera perdu.

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