Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF
Edition du 09/01/2018
Mise à jour le 20/12/2022
Loi Pinel 2023 et loi Pinel+ : comment investir dans l'immobilier neuf ?

Mode d’emploi pour investir avec le dispositif Pinel dans l’immobilier neuf ou comment défiscaliser tout en achetant un logement neuf pour se constituer un patrimoine. Tout savoir sur ce soutien à l’investissement locatif qu’est la loi Pinel 2023.
- Sommaire
- Dispositif Pinel, c'est quoi ?
- Défiscalisation Pinel et loi Pinel plus : définition
- Taux Pinel+ : quelle réduction d'impôt obtenir ?
- Loi Pinel 2023 : conditions
- Les nouveaux critères de la loi Pinel +
- Où investir en loi Pinel 2023 ?
- Investissement locatif : quel plafond de loyer selon le zonage Pinel ?
- Investissement Pinel 2023 : quel locataire ?
- Achat Pinel : jusqu'à quand ?
- Exemples de défiscalisation Pinel plus 2023
- Simulation de défiscalisation Pinel classique 2023
- Quel avenir pour le Pinel en 2024 ? Jusqu'à quelle date peut-on bénéficier du dispositif Pinel ?
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“ Investir dans l'immobilier neuf : mode d'emploi ”
- Les avantages du neuf pour investir
- Quels dispositifs pour investir dans le neuf
- Investir en VEFA, mode d'emploi
Dispositif Pinel, c'est quoi ?
Défiscalisation Pinel et loi Pinel plus : définition
Taux Pinel+ : quelle réduction d'impôt obtenir ?
- Pour 6 ans de mise en location, la réduction fiscale Pinel peut atteindre 36 000 €.
- Pour 9 ans d’engagement de location, la défiscalisation est de 18 %, soit jusqu’à 54 000 € de bonus fiscal.
- Pour 12 ans, l’avantage fiscal atteint 21 % du prix d’achat, soit jusqu’à 63 000 €.
Loi Pinel 2023 : conditions
- respecter des plafonds de loyers par mètre carré qui varient selon la zone géographique ;
- louer à des locataires sous conditions de ressources.
Les nouveaux critères de la loi Pinel +
Où investir en loi Pinel 2023 ?
Quelles sont les villes les plus rentables pour un logement Pinel ?
Des exceptions au zonage Pinel
Réduction Pinel Bretagne : un zonage spécifique

Un localisateur de zones Pinel
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Investissement locatif : quel plafond de loyer selon le zonage Pinel ?
17.62 €/m² en zone A bis
13,09 €/m² en zone A
10.55 €/m² en zone B1
9.17 €/m² en zone B2 et C éligible
A noter que certains territoires ont des plafonds dérogatoires, plus bas que le niveau habituel, imposés par les préfets de région. Ainsi, à Lyon et Villeurbanne, en zone A, le plafond est de 12,47 €/m². Dans le Genevois français, là aussi en zone A, le plafond de loyer Pinel 2022 est de 12,77 €/m² comme à Annemasse ou Divonne-les-Bains, d'autres villes un peu plus éloignées de Genève ont un plafond de 10,55 €/m². Certaines communes d’Ile-de-France ont également des plafonds Pinel spécifiques : Saint-Ouen en zone Abis a un plafond moindre à 14,97 €/m².
Plafond Loyer Pinel 2022 |
|||
Zone A bis |
Zone A |
B1 |
B2 éligible |
17,62 €/m² |
13,09 €/m² |
10,55 €/m² |
9,17 € m² |
Plafond loi Pinel outre-mer
Calcul loyer Pinel 2023
Investissement Pinel 2023 : quel locataire ?
- Pour un couple à Paris, Lyon ou Marseille, le plafond de revenus est en 2022 de plus de 58 000 € en zones A et A bis.
- Pour un ménage avec un enfant, à Nantes, en zone B1, le plafond dépasse les 51 500 € de revenus.
Plafonds de ressources des locataires / Loi Pinel 2022 | ||||
Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | B1 | B2/C |
Personne seule | 39 636 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € |
Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
Personne seule ou couple +1 | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € |
Personne seule ou couple +2 | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € |
Personne seule ou couple +3 | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € |
Personne seule ou couple +4 | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € |
Majoration/ pers. à charge supplémentaire |
+ 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € | + 8 277 € |
Achat Pinel : jusqu’à quand ?
Réduction d'impôt loi Pinel | ||||
Rappel 2022 | 2023 | 2024 | ||
Durée engagement location | 6 ans | 12 % | 10,50 % | 9 % |
9 ans | 18 % | 15 % | 12 % | |
12 ans | 21 % | 17,50 % | 14 % |
Réduction d'impôt loi Pinel plus | ||||
2023 | 2024 | |||
Durée engagement location | 6 ans | 12 % | 12 % | |
9 ans | 18 % | 18 % | ||
12 ans | 21 % | 21 % |
Exemples de défiscalisation Pinel plus 2023
- Pour l’acquisition d’un deux-pièces neuf à Lyon, d’une valeur de 296 000 €, pour un engagement de location sur 12 ans, la réduction d’impôts totale est de 62 160 €, soit 5 180 € chaque année pendant 12 ans.
Simulation de défiscalisation Pinel classique 2023
Quel avenir pour le Pinel en 2024 ? Jusqu'à quelle date peut-on bénéficier du dispositif Pinel ?
Les parlementaires ont prorogé l’application de la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2024 lors du vote de la loi de finances 2022. Vous avez donc encore deux années pour profiter de ce dispositif de soutien à l’investissement locatif dans le neuf afin de vous constituer un patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d’un crédit d’impôt. Sauf qu'à partir du 1er janvier 2024, dans le cadre d'un Pinel classique, les taux de crédit d'impôt seront de nouveau abaissés de 1,5 % supplémentaires. Vous avez donc tout intérêt à vous lancer dès maintenant dans un investissement locatif en Pinel ou Pinel+ en 2023 !

Pinel classique vs Pinel plus : est-ce que la loi Pinel classique est vraiment intéressante ?
En résumé, pour 6 ans de location, la défiscalisation Pinel plus 2023 est de 12 % du prix d’achat, soit jusqu’à 36 000 € d’économie d’impôts, ce qui peut offrir jusqu’à 6 000 € de bonus fiscal chaque année.
Avec un engagement de location sur 9 ans, l’avantage fiscal Pinel+ 2023 est de 18 % du montant de l’acquisition, soit un total de 54 000 € ou 6 000 € par an.
Pour 12 années de location, la réduction d’impôts Pinel + 2023 est de 21 % du prix du logement, soit jusqu’à 63 000 € et 5 250 € par an de bonus fiscal.
En comparaison, la loi Pinel classique permet en 2023 d'obtenir une défiscalisation de 31 500 €, soit 5 250 € par an pour un engagement de location de six années, soit 10,5 % du montant plafond d'acquisition.
Pour 9 années de mise en location, la loi Pinel traditionnelle offre un bonus fiscal de 15 %, soit jusqu'à 45 000 € de réduction d'impôt et 5 000 € par an.
Pour 12 ans de location, la loi Pinel classique propose en 2023 un avantage fiscal de 17,5 %, ce qui représente jusqu'à 52 500 € de réduction d'impôt, soit 4 375 € chaque année.
Attention, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice fiscal.
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2, 4 piècesLe Clos des Poetes
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