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Edition du 19/10/2021
Mise à jour le 26/01/2024

Où investir en loi Pinel ?

où investir en loi Pinel
Chaque zone du dispositif Pinel a ses propres avantages, toujours au service de la rentabilité d'un investissement Pinel sur le long terme. © DR

Défiscaliser avec la loi Pinel évolue selon un zonage spécifique, cadré sur la tension du marché locatif. De quoi sécuriser votre investissement Pinel et assurer la rentabilité d’un achat immobilier pour louer. Découvrez dans quelle ville investir en loi Pinel.

Comme pour tout investissement immobilier, d’autant plus dans l’immobilier neuf et surtout avec la loi Pinel, l’emplacement est LA règle d’or à suivre. Voici donc un guide pour savoir où investir en loi Pinel, quelle ville privilégiée pour réaliser un investissement Pinel et comment bien investir en fonction du zonage Pinel.

 

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“ Investir dans l'immobilier neuf : mode d'emploi ”

  • Les avantages du neuf pour investir
  • Quels dispositifs pour investir dans le neuf
  • Investir en VEFA, mode d'emploi

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Que veut dire loi Pinel ?

 

Créée en 2014, succédant à la loi Duflot, qui, elle-même succédait à la loi Scellier, la loi Pinel, du nom de la ministre du Logement de l’époque Sylvia Pinel, a pour but de soutenir la construction de logements neufs à mettre en location à des niveaux de loyers intermédiaires. Découvrez notre guide pratique sur la loi Pinel

A destination des investisseurs immobiliers, ce dispositif Pinel permet de défiscaliser une partie du prix d’acquisition d’un appartement neuf, en contrepartie d’un engagement de mise en location durant 6, 9 ou 12 ans, en respectant plafond de loyers et plafond de ressources du locataire. L’avantage fiscal : une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 6 000 € par an, tout en se constituant un patrimoine immobilier ! Lire aussi - Loi Pinel, mode d’emploi

 

Ile de France, métropoles régionales, Biarritz, Annecy, Lorient... où est-ce rentable d'investir en loi Pinel 2024 ?

 

Pour centrer ce dispositif Pinel sur les zones avec le plus de besoins locatifs, tout en assurant une meilleure rentabilité aux investisseurs, les pouvoirs publics ont recadré l’application de la loi Pinel depuis le 1er janvier 2019 sur les zones les plus tendues du marché locatif. C’est ainsi que le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’à fin 2024 dans trois zones : A, Abis et B1.

En revanche, il est désormais impossible de défiscaliser avec la loi Pinel dans les zones B2 et C. La zone C représente environ 35 000 communes rurales, la zone B2 comporte des villes moyennes entre 50 000 habitants et 250 000 habitants dans leur agglomération comme Saint-Etienne, Narbonne, Boulogne-sur-Mer… Des localités qui peuvent désormais bénéficier de la loi Denormandie pour investir dans l’ancien avec travaux. A noter qu’une expérimentation de Pinel breton a été mise en place pour permettre à certaines villes, certains quartiers où la demande de logements et les besoins locatifs restaient forts d’être éligibles au dispositif Pinel, en plus de Rennes et Saint-Malo qui sont restées éligibles.

Pour savoir si quelle ville est éligible à la loi Pinel, voici un localisateur Pinel exclusif.

A noter que depuis octobre 2023, un nouveau zonage a été mis en place. 210 villes ont changé de zone pour être surclassées. Lire aussi - Zonage Pinel : 210 villes changent de zones !

 

Comment bien acheter en loi Pinel en fonction du zonage ?

 

A chaque zone Pinel, ses atouts pour réaliser un investissement locatif. Investir en zone Abis du Pinel - Ainsi, la zone Abis du Pinel réunit Paris et une cinquantaine de villes d’Ile-de-France comme Nanterre, Enghien-les-Bains, Versailles, Montreuil, Vincennes… Cette zone Pinel offre les plafonds de loyers les plus élevés. Ici, l’investisseur Pinel viendra chercher une adresse prestigieuse et une rentabilité sur le long terme avec une possibilité assurée de plus-value au moment de la revente.  

Investir en zone A du Pinel - La zone A de la loi Pinel regroupe le reste de la grande couronne parisienne, le Genevois français, une large partie de la Côte d’Azur, c’est-à-dire la plupart des localités des Alpes-Maritimes et du Var ; mais aussi désormais Marseille, Lyon et Villeurbanne, les agglomérations de Montpellier et Lille. Depuis 2023, Bordeaux, Toulouse, Strasbourg ont été surclassées en zone A. Des villes touristiques comme Annecy, Biarritz, Le Touquet, Arcachon ou La Rochelle sont désormais également inclues dans la zone A. En Corse, Ajaccio, Porto-Vecchio et Bonifacio font aussi partie de la zone A. 

Le principal avantage à investir en zone A du Pinel : outre la défiscalisation, l’investisseur n’aura aucune difficulté à trouver un locataire sur ces marchés locatifs très tendus. 

Investir en zone B1 du Pinel - La zone B1 du dispositif Pinel rassemble les agglomérations de plus de 250 000 habitants comme Nantes ou Rennes, Perpignan, Cherbourg-Octeville, Bourg-en-Bresse… ; mais aussi le reste de la Corse ou les départements d’outre-mer. Des villes en réindustrialisation comme Dunkerque, Valence, Béziers, Lorient… ont aussi été surclassées de la zone B2 à B1 pour être de nouveau éligibles au mécanisme Pinel.

Premier atout d’un investissement Pinel en zone B1 : un ticket d’entrée souvent plus accessible, tout en bénéficiant toujours de la même défiscalisation : une réduction d’impôt Pinel jusqu'à 12, 18 ou 21 % du prix de vente, plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m².

Il s’agit pourtant de villes à la forte notoriété comme Rennes, des villes au bassin d’emplois dynamique comme Nantes…, mais aussi des villes propices à la villégiature comme Bastia ou Capbreton… qui permettent de venir s’y installer à la retraite ou de transformer l’investissement Pinel en résidence secondaire une fois l’engagement de location respecté. 

Quelle que soit la zone Pinel choisie, le dispositif Pinel permet de soutenir l'investissement locatif dans l'immobilier neuf et pour vous aider à choisir la ville où investir en Pinel, la rédaction de Trouver-un-logement-neuf.com a passé en revue les atouts d’un investissement Pinel dans les 10 plus grandes villes de France. 

 

Faut-il investir en loi Pinel à Paris ?

 

Ville lumière par excellence, l’investissement Pinel dans la capitale offre la particularité d’investir dans une ville mondialement connue. Ville musée où les prix immobiliers n’ont fait que grimper et qui séduit toujours autant les investisseurs. Même si on nous parle d’un nouvel « exode urbain », post-confinement, Paris attire toujours les étudiants, les jeunes actifs… et le manque de logements à louer fait de la capitale une valeur sûre pour investir dans l’immobilier neuf. Si Paris intra-muros manque de programmes neufs, l’investisseur Pinel peut toujours se tourner vers les villes du Grand Paris, de la Seine-Saint-Denis plus abordable au prisé département des Hauts-de-Seine, il y a de quoi trouver un investissement Pinel en Ile-de-France. Investir en Pinel ici, c'est surtout miser sur une plus-value au moment de la revente.

Investir en loi Pinel à Paris

 

Acheter en loi Pinel à Lyon

 

La capitale des Gaules est la troisième ville de France par le nombre d’habitants, mais c’est bien elle la métropole la plus dynamique économiquement parlant derrière Paris. Lyon offre un socle équilibré entre accédants à la propriété et investisseurs, ce qui fait le succès dans le temps des programmes neufs commercialisés dans la capitale d’Auvergne Rhône-Alpes. Entre mer et montagne, elle séduit tant les étudiants que les cadres de grandes entreprises, de la chimie par exemple, et salariés des start-ups venus chercher une qualité de vie indéniable, sur les bords du Rhône et de la Saône. C’est d’ailleurs entre Rhône et Saône et d’anciennes friches que Lyon Confluence, nouveau quartier est sorti de terre avec de nombreux immeubles neufs emblématiques. 

Investir en loi Pinel à Lyon

 

Investissement locatif en loi Pinel à Marseille

 

Avec Euroméditerranée, plus grande opération de réaménagement urbain de France, en figure de proue de son renouveau, l’immobilier neuf à Marseille connaît une profonde métamorphose. A 3 heures de Paris en TGV, face à la mer, les 111 quartiers de la cité phocéenne offrent une diversité pour tout investisseur qui veut opter pour la deuxième ville de France en nombre d’habitants. Investir en loi Pinel à Marseille, c’est surtout faire le choix d’un investissement plus abordable en prix qu’à Paris, Lyon ou Bordeaux et donc de miser sur un investissement d’avenir dans une grande ville parmi les plus ensoleillée de l’hexagone, à la forte activité économique, touristique, culturelle et portuaire. 

Investir en loi Pinel à Marseille

 

Défiscalisation Pinel à Bordeaux

 

A 2 heures de Paris en TGV depuis 2017, la préfecture de la Gironde a toujours le vent en poupe pour séduire les investisseurs en loi Pinel à Bordeaux. La capitale économique du Sud-Ouest multiplie les atouts pour attirer nouvelles entreprises et donc nouveaux emplois et nouveaux habitants par conséquent. Non loin de l’océan Atlantique, des plages du Pays Basque, traversée par la Garonne, qui lui a offert son célèbre Pont de Pierre, une partie du centre-ville de Bordeaux est même désormais classé au patrimoine mondial de l’Unesco. Sa nouvelle cité du vin devrait également encore renforcée son poids touristique à l’international et donc son attrait auprès des investisseurs Pinel. Des acheteurs qui pourront profiter du nouveau label Bâtiment Frugal Bordelais pour investir dans un appartement Pinel encore plus écologique que la réglementation en vigueur. Son nouveau classement en zone A devrait, à n'en pas douter, relancer l'attrait des investisseurs pour la capitale de la Gironde.

Investir en loi Pinel à Bordeaux 

 

Programme neuf Pinel à Toulouse

 

La voisine Toulouse a, elle, toujours été le berceau de l’investissement locatif et d’autant plus avec la loi Pinel à Toulouse désormais classée en zone A. La ville rose de par les couleurs des briques utilisées sur les façades des bâtiments historiques, a su cultiver nouvelles opérations immobilières et préservation de sa qualité de vie, là encore sur les bords de la Garonne ou du célèbre canal du Midi. C’est ainsi que de nombreux vastes écoquartiers ont vu et y voient encore le jour pour offrir du logement neuf écologique. Capitale mondiale de l’aéronautique, avec le siège d’Airbus installé dans la métropole, Toulouse repose sur une forte activité économique, qui attire toujours étudiants et ingénieurs, le tout avec des prix du neuf très abordables. 

Investir en loi Pinel à Toulouse

 

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Appartement en loi Pinel à Lille

 

Capitale des Hauts-de-France, carrefour européen, à deux pas de la Belgique, mais aussi à une heure de Paris en TGV et de Londres en Eurostar, Lille a de quoi attirer les investisseurs en loi Pinel. Dans le nord de la France, sur les anciennes usines de textile et autres industries, de grands projets urbains sortent de terre pour renouveler l’offre de logements neufs dans les 95 communes de la Métropole Européenne de Lille, principale conurbation de France. Un regroupement de communes dont les limites territoriales se rejoignent qui a notamment besoin de petites surfaces pour loger plus de 120 000 étudiants chaque année ; mais aussi de quoi héberger les salariés du troisième quartier d’affaires de France, Euralille.

Investir en loi Pinel à Lille

 

Logement loi Pinel à Montpellier

 

Avec le projet d’une cinquième et nouvelle ligne de tramway, investir en loi Pinel à Montpellier offre aux propriétaires bailleurs du logement neuf au pied des transports en communs gratuits. En effet, la nouvelle municipalité montpelliéraine a lancé un grand plan de mobilité où l’accès aux bus et tramways est désormais offert à tous les habitants depuis fin 2023. Autre atout de l’investissement locatif dans l’immobilier neuf à Montpellier : pouvoir s’offrir des appartements neufs signés par de grands architectes, dans des immeubles neufs emblématiques à l’architecture surprenante comme L’Arbre Blanc ou la tour Higher Roch… le tout dans de grandes ZAC, Zones d’Aménagement Concerté, qui permettent de renouveler la ville, comme dans le nouvel écoquartier Cambacérès, près de l'aéroport et de la nouvelle gare TGV. 

Investir en loi Pinel à Montpellier

 

Immobilier en loi Pinel à Nice

 

loi Pinel explication en images
Découvrez en une image comment investir en loi Pinel en 5 étapes. © DR
Sous le soleil de la Côte d’Azur, sur les bords de la Méditerranée, la riviera française a de quoi attirer les investisseurs en loi Pinel à Nice, désormais classée au patrimoine mondial de l’Unesco. Là encore, de grands projets urbains comme ceux de Nice EcoVallée, dans la plaine du Var, ont l’ambition d’imaginer la ville méditerranéenne de demain : une ville où la mixité sociale et fonctionnelle se côtoie comme sur l’emblématique projet immobilier Ikea par Bouygues Immobilier. Pour la première fois au monde, un magasin de la célèbre enseigne bleue et jaune accueillera aussi des logements neufs. Investir à Nice, c’est aussi profiter bientôt de cinq lignes de tramway, d’un téléphérique pour traverser le Var… 

Investir en loi Pinel à Nice

 

Investir en loi Pinel à Strasbourg

 

Capitale européenne, Strasbourg est en effet la seule ville française à être aussi une des trois capitales de l’Europe. L’Europe y a d’ailleurs son propre quartier où se côtoient institutions officielles et ONG internationales. Investir en loi Pinel à Strasbourg en zone A maintenant, c’est également acheter pour louer dans une ville qui a, depuis longtemps, fait le choix de préserver l’environnement. Les écoquartiers comme les déplacements en vélo y sont légion. La capitale alsacienne a même la particularité d’avoir une des six lignes de tramway qui traverse le Rhin et la frontière allemande, pour rejoindre Kehl en Allemagne. Des transports en commun qui irriguent l’Eurométropole de Strasbourg et offrent aux investisseurs des programmes neufs au pied du tramway.

Investir en loi Pinel à Strasbourg

 

Achat en loi Pinel à Nantes

 

Sixième plus grande ville de l’hexagone, traversée par la Loire, Nantes ne cesse d’attirer de nouveaux habitants grâce à son verdoyant cadre et sa belle qualité de vie. En effet, le principal pôle économique du Grand Ouest permet aux investisseurs en loi Pinel à Nantes d’éviter la vacance locative dans une ville où le taux de chômage reste plus bas qu’ailleurs. Dans la capitale des Ducs de Bretagne, ici aussi, les grands projets urbains comme sur l’emblématique Ile de Nantes ou EuroNantes, rythment le renouveau de l’immobilier neuf et offrent à ceux qui veulent réaliser un investissement Pinel à Nantes de belles opportunités, notamment en bord de Loire, que la ville veut se réapproprier. D’ailleurs, particularité nantaise, avoir encore des réserves foncières pour construire intra-muros.

Investir en loi Pinel à Nantes

 

Comment savoir si des villes sont rentables pour investir ? Quelles villes vont prendre de la valeur ?


Au-delà de ces 10 grandes villes, bien d’autres localités comme la loi Pinel à Rennes ou l'investissement Pinel à La Rochelle ou à Aix-en-Provence, portées par un fort dynamisme économique, offrent des opportunités pour investir en loi Pinel. Il y a aussi la possibilité d'investir dans les DOM-TOM avec la loi Pinel outre-mer. Chaque zone du dispositif Pinel, chaque ville éligible à la loi Pinel a ses atouts propres, toujours au service de la rentabilité d’un investissement locatif.

 

Dernière ligne droite avec la fin du dispositif Pinel en attendant un nouveau statut

 

Il faut noter que le compte à rebours est enclenché pour la fin programmée de la loi Pinel le 31 décembre 2024. Si ce dispositif fiscal, lancé en 2014, a permis à de nombreux investisseurs de bénéficier de réductions d'impôts allant jusqu'à 6 000 euros par an tout en soutenant la construction de logements neufs, avec la disparition annoncée de la loi Pinel en 2025, il faut saisir la dernière ligne droite pour profiter de ses avantages fiscaux. Aucune nouvelle loi de défiscalisation immobilière n'est envisagée pour succéder à la loi Pinel. Face à ces évolutions, il est fortement recommandé aux investisseurs de se lancer dès maintenant dans la recherche d'un logement éligible au Pinel, afin de maximiser les avantages fiscaux avant la fin de ce dispositif majeur.

Par Céline Coletto

Rentabilité Pinel : les villes à éviter, les villes où il ne faut pas investir

Il n’y a pas à proprement parler des villes à éviter pour investir en Pinel. Il y a surtout à faire un choix judicieux et à monter un projet immobilier cohérent en fonction de vos objectifs à court, moyen et long terme, de votre budget, de vos besoins en défiscalisation, de votre capacité à convaincre votre banquier si vous avez besoin de financement… 

Par exemple, si votre but est de récupérer le logement Pinel au terme de l’engagement de location pour rejoindre votre région d’origine au moment de la retraite, la liste des villes à éviter n’aura que peu d’intérêt. En revanche, si votre idée est d'obtenir une plus-value au moment de la revente, la qualité de l'emplacement à plus long terme sera plus importante.

Autre illustration, si vous souhaitez acheter pour loger vos enfants ou vos parents, comme le permet la loi Pinel, là encore, la liste des meilleures villes pour investir en Pinel sera inutile. 

 

Simulateur Pinel : les meilleures villes pour investir

D’autant que le législateur a déjà effectué un premier tri pour vous des villes à éviter pour investir en Pinel. En effet, depuis mars 2019, les zones les plus détendues du marché locatif, celles des zones B2 et C, ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. Cela recentre vers les zones A, Abis et B1 : Paris, Ile-de-France, grandes métropoles, zones touristiques… où la demande locative est la plus forte.

Alors, en mettant en location un appartement neuf Pinel, avec un loyer plafonné comme l’impose le dispositif, vous n’aurez pas de mal à trouver un locataire, même si des conditions de ressources s’imposent. Peu de risque de vacance locative. Peu de risque aussi de dépréciation de votre bien immobilier en cas de revente Pinel. En effet, grâce à un logement Pinel aux dernières normes techniques et environnementales, offrant les meilleurs critères écologiques, vous profiterez à terme de la notion de valeur verte, en comparaison d’un logement ancien affichant un moins bon Diagnostic de Performance Energétique. 

Reste que quel que soit votre projet d’achat Pinel, la clé reste l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Même dans une ville qui pourrait paraître à éviter, un bon emplacement, bien pensé, pourra vous apporter une bonne rentabilité locative, une régulière réduction d'impôt et même une plus-value immobilière à terme. 

Tags Loi Pinel, dispositif Pinel, investissement immobilier, investissement locatif, zonage Pinel, zone Pinel

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    Coeur Jaures
    Le Kremlin Bicêtre - 94
    2, 3, 4, 5 pièces

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    La Résidence du Parc
    Emmerin - 59
    3, 4 pièces

  • Programme neuf Paris 19ème C1 à Paris 19ème

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    Paris 19ème - 75
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    Lille - 59
    4, 5 pièces

  • Programme neuf Résidence Jean Antoine à Paris 13ème

    Résidence Jean Antoine
    Paris 13ème - 75
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    Paris 13ème - 75
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    Maisons-Alfort - 94
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    1, 2, 3, 4 pièces

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    Le Perreux-sur-Marne - 94
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    Paris 12ème - 75
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    Paris 20ème - 75
    1, 2, 3, 4 pièces

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    Sun Side
    Créteil - 94
    4 pièces

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    Origine
    Vitry-sur-Seine - 94
    4, 5 pièces, Maison

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    Grand Angle
    Créteil - 94
    1, 2, 3, 4, 5 pièces

  • Programme neuf Strate à Lille

    Strate
    Lille - 59
    4 pièces

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