Taux de crédit en hausse, apport personnel plus difficile à réunir, banques plus prudentes… Les candidats à l’achat immobilier pourraient rencontrer de nouveaux obstacles en 2027. Lors du point de conjoncture du troisième trimestre 2026 de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, l’économiste Michel Mouillart a souligné les fragilités du marché, particulièrement pénalisantes pour les primo-accédants. Au-delà des taux, c’est tout l’accès à la propriété qui est en question.
Crédit immobilier : des taux attendus à près de 4 % en 2027
Après plusieurs mois de stabilité autour de 3,23 % entre février et mai 2026, les taux des crédits immobiliers sont repartis à la hausse. Ils atteignent désormais 3,43 % en cette mi-octobre, selon les chiffres présentés par Michel Mouillart.
L’économiste anticipe un taux moyen de 3,55 % à la fin de 2026, puis de 3,85 % en 2027. Des pointes proches de 4 % pourraient être observées au cours du printemps et de l’été prochain.
« Du côté des taux des crédits immobiliers,
ne nous attendons pas à autre chose
qu'une poursuite de la montée. » Michel Mouillart
Cette évolution pourrait contraindre certains ménages à revoir leur budget ou à réduire la surface recherchée. Elle traduit aussi un changement de stratégie des banques. Après avoir contenu les hausses de taux pour préserver la demande au premier semestre, les établissements privilégieraient désormais la rentabilité et la maîtrise des risques. « Les directions des risques ont repris le pouvoir sur les directions commerciales » dans les établissements bancaires, résume l’économiste.
Primo-accédants : l’apport personnel devient décisif
La remontée des taux n’explique pas à elle seule les difficultés d’accès au crédit. Pour Michel Mouillart, l’apport personnel constitue un obstacle majeur, notamment pour les jeunes ménages qui n’ont pas encore eu le temps de constituer une épargne suffisante.
« Le problème, c'est l'apport personnel.
Et le problème de l'apport personnel,
c'est le problème des primo-accédants. » Michel Mouillart
Les acheteurs qui revendent un logement avant d’en acquérir un autre disposent généralement d’un avantage : ils peuvent réinvestir une partie du produit de leur vente. Les primo-accédants, eux, doivent souvent financer leur premier achat avec des ressources plus limitées et ce sont donc « les gros perdants de l’histoire » pour l’expert.
Les règles d’octroi des crédits contribuent également, selon l’économiste, à restreindre l’accès au financement. Il estime que les règles du Haut Conseil de stabilité financière, HCSF ont contribué à réduire la taille du marché et établit un lien entre ces contraintes et la stagnation de la proportion de propriétaires en France.
A ces difficultés s’ajoute la hausse du coût des opérations immobilières. Celui-ci a progressé de 2,5 % sur les neuf premiers mois de 2026, en glissement annuel, après une hausse de 4,2 % en 2025. Le coût relatif d’une acquisition représente désormais 4,2 années de revenus, contre 4,1 un an auparavant. Parallèlement, l’apport personnel progresse lentement et semble avoir atteint un plafond pour de nombreux ménages.
Durée des prêts : une marge de manœuvre qui se réduit
Pour préserver leur capacité d’emprunt malgré la hausse des prix immobiliers et des taux de crédit, les ménages ont progressivement allongé la durée de leurs prêts. Au troisième trimestre 2026, celle-ci atteint en moyenne 264 mois dans le neuf, soit 22 ans, et près d’un crédit immobilier sur deux est désormais accordé sur 25 ans ou plus, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
Mais cette stratégie a ses limites. Dans ses simulations, Michel Mouillart mesure l’effet de cet allongement sur le pouvoir d’achat immobilier. Si la durée moyenne des prêts était restée à son niveau de 200 mois, celui-ci aurait reculé de 18 % entre le premier trimestre 2014 et le troisième trimestre 2026. Autre scénario : si les durées étaient restées bloquées à 240 mois depuis début 2022, la perte de pouvoir d’achat atteindrait 8 %.
Ces calculs illustrent le rôle joué par l’allongement des crédits pour amortir les difficultés d’accès à la propriété. Mais avec des durées déjà élevées et encadrées par le HCSF, cette marge de manœuvre se réduit, tandis que la hausse des taux augmente le coût du financement.
Marché du crédit : un recul qui dépasse la seule hausse des taux
Au troisième trimestre 2026, la production de crédits immobiliers a ainsi reculé de 9,2 % sur un an et le nombre de prêts accordés de 8,1 %. Sur douze mois glissants, la production diminue de 3,4 %, tandis que le nombre de prêts reste presque stable.
Par rapport à la période précédant la mise en œuvre de la recommandation du HCSF, Michel Mouillart estime même que le nombre de prêts accordés et le niveau de la production sont inférieurs d’environ un tiers.
Pour lui, la contraction du marché ne peut pas être imputée uniquement à la récente remontée des taux. L’économiste a également revu à la baisse de 25 milliards d’euros ses prévisions de production de crédits pour 2026 par rapport à son scénario de début d’année.
Le logement neuf est particulièrement fragilisé : malgré le soutien du prêt à taux zéro, PTZ, la demande de crédits pour financer une acquisition dans le neuf s’essouffle après la reprise observée en 2025. Le marché de l’ancien résiste davantage, notamment grâce aux secundo-accédants, qui peuvent réinvestir le produit de la vente de leur précédent logement.
Logement neuf : le manque de logements est aussi un défi
Les difficultés de financement s’ajoutent à celles de la construction. Les coûts des opérations restent élevés, tandis que les revenus des ménages et leur capacité d’achat demeurent sous pression. En parallèle, la production de logements reste insuffisante.
Michel Mouillart estime que les objectifs de deux millions de logements sur la période 2026-2030 ne seraient pas atteints. Le déficit pourrait encore dépasser 400 000 logements à l’horizon 2030.
Pour 2027, Michel Mouillart envisage une légère amélioration de l’activité du crédit, mais essentiellement mécanique après le recul de 2026. La remontée des taux, les incertitudes économiques et la progression du chômage continueraient de peser sur la solvabilité des ménages. Dans le même temps, le déficit de production de logements risque de perdurer. « La crise quantitative du logement, elle est devant nous, elle n'est pas derrière », conclut-il.
