Mirage ou réalité ? Le marché du logement neuf francilien affiche en 2025 des signes de reprise côté offre, mais la demande reste fortement freinée. Selon le CAPEM, l’observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers d’Ile-de-France, FPI IDF, les derniers chiffres de l’immobilier neuf en région parisienne dévoilent un marché en trompe-l’œil.
Mise en vente : hausse spectaculaire mais toujours insuffisante
Sur les neuf premiers mois de 2025, 11 500 logements neufs ont été mis en vente à Paris et sa région, soit une progression de + 54 % par rapport à 2024, année record pour ses faibles lancements. Cependant, ce volume reste 37 % en dessous de la moyenne décennale, retrouvant seulement des niveaux comparables à 2023.
La répartition par zones montre également une dynamique inégale : + 84 % dans le Grand Paris, + 19 % en grande couronne, avec des variations départementales marquées comme le Val-de-Marne : + 128 % et les Yvelines : - 30 %.
Bruno Halluin, Président de DReAM et Co-Président de la FPI IDF, nuance : « Il serait délusionnel de parler d’une dynamique positive sur la production… la mise en commercialisation ne se traduit pas toujours par une mise en chantier immédiate. »
Permis de construire et mises en chantier : un retard structurel persistant en IDF
Si les autorisations de logements progressent de + 19 % sur 12 mois glissants à fin septembre, les mises en chantier en Ile-de-France restent quasi stables : - 0,3 %. Cette lenteur crée un déficit structurel : 27 700 logements manquent encore pour atteindre les objectifs annuels du SDRIF.
Le taux d’écoulement, soit les logements vendus dans le trimestre suivant la mise en vente, s’élève à 13 % au T3 2025, contre 10 % en 2024 et 21 % au T3 2021, toujours en dessous de la moyenne décennale de 22 %. Nouvelle preuve d'un marché très attentiste.
Réservations des particuliers : un retrait marqué pour les appartements neufs
Les particuliers ont réservé 10 675 logements sur les neuf premiers mois, soit - 6 % par rapport à 2024, loin des 25 800 logements de la moyenne décennale et des 37 800 unités du dernier record en 2019.
L’investisseur particulier poursuit son retrait : - 39% sur un an, représentant désormais seulement 15 % des réservations au T3 2025. Pour Julien Pemezec, Directeur Général Délégué de Cogedim et Co-Président de la FPI IDF : « Il est donc urgent de fournir à ce dernier un cadre sécurisant et attractif… ».
Stock et prix des logements neufs : des tensions persistantes
Les prix des programmes neufs à Paris et sa région affichent une progression modérée : + 2,4 % dans le Grand Paris (6 310 €/m²) et + 2,7 % en Ile-de-France (5 770 €/m²), tandis que la grande couronne recule légèrement : - 0,4 % à 4 800 €/m².
Le stock disponible atteint un niveau record avec 20 120 logements, soit 16,8 mois d’écoulement, traduction concrète du ralentissement de la demande. Heureusement, les ventes en bloc repartent à la hausse à 8 600 unités, soit + 1 500 sur un an et compensent en partie le recul des ventes aux particuliers. A l'image, des résidences services qui voient l’effondrement du marché particulier (230 ventes) mais une explosion des ventes institutionnelles (1 500 unités).
Reprise technique côté offre, mais paralysie côté demande
En clair, si les promoteurs franciliens se mobilisent pour relancer l’offre, la demande, notamment des investisseurs privés, reste faible. L’équilibre du marché repose désormais sur les institutionnels, tandis que le stock augmente et que les réservations reculent.
Pour relancer durablement le logement neuf en Ile-de-France, les promoteurs franciliens réclament une politique publique ciblée sur la fiscalité, le financement et le soutien indispensable à l’investissement locatif.