Acheter pour louer : les 10 clés d'un investissement immobilier locatif réussi

Voici comment acheter pour louer avec 10 conseils pour réussir un investissement locatif dans l'immobilier neuf. © Stocklib

Opter pour un investissement locatif permet d’accroître en douceur son patrimoine immobilier et de bénéficier, une fois l’achat amorti, d’un complément de revenu appréciable, notamment en vue de la retraite. A condition de faire le bon choix. Voici comment bien acheter pour louer.

Découvrir comment bien acheter pour louer, c’est suivre ces 10 conseils pour réussir son investissement immobilier. Investir dans l’immobilier, c’est poursuivre différents objectifs comme se créer un patrimoine immobilier, préparer sa retraite, tout en payant moins d'impôts...

Est-ce rentable d'acheter un appartement pour le louer ?

En effet, si vous avez déjà acquis votre résidence principale, investir dans le neuf en complément, c'est s'offrir la possibilité de défiscaliser, de se constituer un patrimoine, tout en obtenant des revenus locatifs sur le long terme. Top 10 des meilleurs conseils afin d’acheter pour louer en 2022 en toute sérénité.

1/ Sélectionnez un quartier porteur pour investir dans le neuf

L'emplacement est la clé de tout achat immobilier. Cette règle est d’autant plus importante dans le cadre d’un investissement locatif réussi, notamment en cette période d’incertitudes économiques, car il faudra trouver un locataire pour assurer la rentabilité locative de votre achat. Où investir dans l’immobilier neuf pour louer ? Ville caractérisée par un accroissement continu de la population, quartier bien desservi par les transports en commun, doté de commerces et services... il faut bien choisir l’emplacement de votre futur investissement immobilier. Par exemple, avant d’acheter pour louer un appartement neuf de quatre-pièces, donc plutôt à destination des familles, vérifiez la proximité et la qualité des écoles et des collèges dans le quartier. Existe-t-il également des campus universitaires ou des écoles supérieures à proximité afin de pouvoir le proposer en colocation si besoin ?

Info en + : la crise liée au Covid-19 a en effet montré qu’il fallait pouvoir réorienter le public à qui louer son investissement immobilier. Certains investisseurs ont misé uniquement sur la location saisonnière dans des villes touristiques via des plateformes spécialisées, type Airbnb. Mais la crise sanitaire, les confinements, l’absence des touristes durant plusieurs mois… ont montré qu’il fallait pouvoir mettre en location son bien immobilier à d’autres types de locataires : en location meublée traditionnelle à l’année par exemple.

 

2/ Étudiez bien le marché pour un bon investissement immobilier 

 

Pour tout bon investissement immobilier, une étude du marché locatif est impérative. Une fois l’emplacement choisi pour votre investissement locatif, consultez les annonces immobilières pour connaître le taux de logements vacants dans le quartier choisi et les tarifs pratiqués à la location. Un bien immobilier proposé à la location avec un montant de loyer trop cher se louera plus difficilement qu’un autre et ses occupants le quitteront à la première occasion. De quoi augmenter la vacance locative et donc de moins bien rentabiliser votre achat immobilier pour louer !

Lire aussi - Comment fixer le loyer de son investissement locatif ?

  

3/ Achetez pour louer un logement neuf qui vous plaît

 

Cela reste un conseil patrimonial assez simple et pourtant, il peut être la clé du succès d'un investissement immobilier. Une bonne question à se poser avant de franchir le cap d'acheter pour louer : est-ce que j’aimerais habiter ici ? Est-ce que cela pourrait devenir ma résidence principale ? Tant en termes d'environnement et de praticité du quartier jusqu’à la décoration du bien immobilier ? Vous multiplierez vos chances que votre investissement locatif séduise les autres et trouve facilement un locataire, si le logement mis en location vous plaît également. Mono-orienté au nord, sans balcon ou appartement neuf traversant, avec des pièces de vie orientées au sud et une large terrasse, l’avantage ira plus facilement au second bien en cas de mise en location.

Info en + : cet investissement locatif offre-t-il la présence d’un espace extérieur ? Terrasse, balcon, jardin privatif deviennent incontournables de tout logement, après les périodes qu’ont connu les locataires avec les confinements. La présence d’espaces verts dans la résidence ou à proximité sera également un atout non-négligeable. Ce programme neuf propose-t-il des espaces partagés ? Espace de coworking pour télétravailler au pied de son immeuble, salle d’animation commune, potager partagé pour créer du lien social avec les voisins… voilà quelques-uns des atouts qui séduisent de plus en plus les locataires.  

  

4/ Ne voyez pas trop grand pour votre projet d'investissement locatif

 

Le

Investissement locatif : les questions à se poser © Trouver-un-logement-neuf.com

succès d'un investissement locatif passe aussi par votre capacité à financer ou rembourser cet achat immobilier pour louer. Attention donc à ne pas surestimer votre capacité d'épargne. Avec un apport personnel réduit, environ 10 %, et un emprunt immobilier limité à une durée de 20 ans, votre effort mensuel d'épargne afin d'acheter pour louer doit rester faible pour ne pas pénaliser votre capacité de remboursement. 

Info en + : depuis les récentes recommandations du HCSF, Haut Conseil à la Stabilité Financière, même en cas d’investissement locatif, le taux d’endettement ne pourra dépasser 33 %, voire 35 % pour un dossier sur cinq. Il est donc impératif de monter un dossier de prêt immobilier rigoureux si vous devez emprunter auprès d’une banque pour financer votre investissement locatif. 

Acheter pour louer sans apport

Il faut aussi penser à profiter de l’effet levier du crédit immobilier pour investir et ainsi de pouvoir acheter pour louer sans apport personnel. En effet, l’investissement locatif est le seul placement financier à pouvoir s’acheter à crédit. Les loyers et la défiscalisation permettent de rembourser une partie, voire la totalité des mensualités de prêt. C’est se constituer un patrimoine à crédit. 

A noter que le prix immobilier au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l’achat, mais il se loue aussi plus cher. D'où la forte demande des investisseurs immobiliers pour les petites superficies. 

   

5/ Faire un investissement immobilier mais en diversifiant

 

Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier, voilà un autre conseil important pour réussir ses investissements immobiliers. En cas de problèmes : impayés de loyer, vacance locative…, mieux vaut avoir pensé à diversifier ses placements. Pour un premier investissement locatif, il est conseillé pour un même budget de privilégier l’achat pour louer de plusieurs petites surfaces dans différents quartiers ou villes, plutôt qu’un seul bien immobilier d'importance. Autre conseil patrimonial : diversifier aussi les types d'investissements immobiliers : pourquoi pas investir dans un appartement neuf mis en location vide et dans un autre investissement en location meublée dans une résidence services, de type résidence étudiante par exemple.

Info en + : à noter qu’un investissement en résidence services offre un atout important pour les investisseurs. Grâce au bail commercial signé, un gestionnaire exploitant va s’occuper contractuellement d’entretenir la résidence, trouver les locataires, encaisser les loyers… pour l’investisseur, pas de gestion locative au quotidien !

 

Acheter une maison pour la louer

 

Si certains préfèrent opter pour l’acquisition de plusieurs petites surfaces, d’autres font le choix d’acheter une maison individuelle pour la louer. Résidence principale du futur locataire, investir dans une maison à louer peut permettre de davantage fidéliser des jeunes couples ou une famille avec enfants qu'une petite surface louée à des étudiants. Cela peut aussi devenir un bien immobilier à louer en tant que location touristique et qui sera votre résidence secondaire quand elle sera inoccupée.

 

6/ Ne cherchez pas de rentabilité illusoire pour votre investissement locatif

 

La réussite d'un investissement immobilier quand il s'agit d'acheter pour louer passe également par une certaine prudence en matière de rentabilité immobilière. Compte tenu des performances financières des placements classiques, un rendement immobilier de 3 à 4 % par an est très convenable pour un investissement locatif. Mieux vaut fuir les propositions de rentabilité illusoire et ne pas négliger de calculer la rentabilité de l’investissement par soi-même, en pensant également au coût des impôts fonciers et du crédit immobilier. 

Le coût d'un emprunt n'est en effet pas négligeable. Il est donc important de faire jouer la concurrence et de négocier au mieux le taux d'intérêt mais aussi l'assurance-emprunteur. Opter pour un courtier en crédit immobilier qui proposera plusieurs simulations de prêt est une solution pour réduire ce coût et donc d'obtenir ainsi un bon retour sur investissement.

N'oubliez pas que l'objectif d'un investissement immobilier réussi est de prendre de la valeur patrimoniale à long terme. Acheter pour louer un logement neuf aux dernières normes techniques et environnementales sera aussi un atout dans l'avenir. Peu de charges de copropriété ; mais aussi pas de gros travaux pendant les 10 premières années minimum avec les garanties propres au logement neuf, issues de l'achat sur plan. 

  

7/ Achat immobilier pour louer : pensez défiscalisation !

 

Une des clés de la réussite d'un achat immobilier pour louer est le bonus fiscal apportée par la défiscalisation immobilière. Avec le dispositif de soutien à l’investissement locatif du moment, la loi Pinel, vous déduirez, selon la durée de votre engagement locatif, entre 12 et 21 % du prix d’achat de vos impôts pour un logement neuf, dans la limite de 300 000 €. Un calcul de rentabilité intéressant, même si les montants des loyers de ces logements, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne.

 

Quel est l'intérêt d'acheter pour louer ?

 

Info en + : à compter de 2023, puis encore davantage en 2024, le dispositif Pinel sera moins avantageux. Les bonus fiscaux seront revus à la baisse. Par exemple, en 2023, l’avantage fiscal Pinel serait abaissé à 10,5 % du prix d’acquisition pour un engagement de 6 ans de location, contre 12 % jusqu’à fin 2022. En 2024,

Avec les différents dispositifs de soutien à l'investissement locatif, on peut se constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant. © Stocklib

le taux sera même porté à « seulement » 9 % pour 6 ans de mise en location. Les investisseurs ont donc tout intérêt à se lancer dès maintenant dans un achat neuf en Pinel. A noter d'ailleurs qu'un dispositif Pinel+, plus contraignant, doit voir le jour à compter de 2023. 

Autre solution de défiscalisation immobilière : la location meublée avec l’amendement Censi-Bouvard qui permet pour l’achat et la location pendant 9 ans, d’un logement neuf meublé en résidences services, de réduire ses impôts de 11 % du prix d’achat HT et de récupérer la TVA, soit 20 % d'économies sur l'achat pour louer d'un logement neuf ! Cet investissement Censi-Bouvard peut se réaliser dans les résidences étudiantes ou les résidences seniors.

Lire aussi - Défiscalisation immobilière : quelles sont les lois pour réduire vos impôts ?

 

8/ Acheter pour louer : sélectionnez bien votre locataire

 

Pour réussir son investissement locatif, il faut surtout bien choisir son locataire. Loyer inférieur à un tiers des revenus, possibilité de caution solidaire, caution pour l’intégralité du montant du loyer exigé de chaque participant en cas de colocation... Demandez le maximum de garanties aux futurs locataires afin de percevoir les loyers et donc de sécuriser votre investissement immobilier et surtout, in fine, de pouvoir assurer le remboursement de votre crédit immobilier. Toute rentabilité locative sera mise à mal si vous multipliez les périodes de vacance locative, c'est-à-dire sans locataire et donc sans loyer.

Info en + : il faut noter que le risque de loyers impayés est d’environ 2 % de l’ensemble des loyers encaissés en France, sur plus de 11 millions de logements au sein du parc locatif tricolore. 

 

9/ Mettez votre bien immobilier en gestion locative

 

Se simplifier la vie de propriétaire-bailleur, c'est aussi une des clés de la réussite d'un bon investissement locatif. Alors pourquoi ne pas opter pour la mise en gestion locative de votre bien immobilier ? Une agence immobilière vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous le recouvrement d’éventuelles créances. Des avantages, surtout si vous habitez à distance, qui compensent largement les honoraires qu’elle vous demandera : 5 à 10 % du montant des loyers, charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers. De quoi mieux amortir votre investissement immobilier, tout en se facilitant la gestion locative au quotidien.

Conseil en + : il peut être intéressant de privilégier une ville près de chez vous pour réaliser un investissement locatif. Cela peut permettre de faciliter la gestion en cas de problème dans le logement ou pour trouver un locataire.

  

10/ Souscrivez une garantie pour votre investissement locatif

 

Autre piste pour garantir le succès de son investissement immobilier : assurer le versement des loyers. Toujours dans l'idée de préserver votre patrimoine immobilier et donc de mieux le rentabiliser sur le long terme, il paraît intéressant d'assurer vos revenus locatifs et donc de souscrire à une assurance locative. Elle peut prendre la forme d’une classique assurance de loyers impayés qui permet de couvrir les créances et les éventuelles détériorations. Comptez 1,5 à 2,5 % de vos loyers pour être assuré contre le risque locatif via une compagnie d’assurance traditionnelle.

Lire aussi - Investissement locatif : qu'est-ce que la GLI, Garantie des Loyers Impayés ?

Info en + : si vous décidez de louer à un jeune de moins de 30 ans ou à un salarié précaire, la garantie Visale, couverte par l’Etat et Action Logement, permet également de couvrir le risque des loyers impayés mais également des éventuelles dégradations au sein du logement.

 

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Comment se lancer dans l'immobilier locatif ?

 

Conclusion pour bien acheter pour louer : en appliquant ces 10 conseils avant d'acheter pour louer, vous deviendrez alors un propriétaire-bailleur accompli pour qui investir dans la pierre n'aura plus de secret. De quoi réussir son investissement locatif dans la durée. Lire aussi - Investissement locatif : quels conseils appliquer ?

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