Les grands changements de l'immobilier en 2025 : ce qu'il faut savoir !

Quelles réformes pour l'immobilier en 2025 ? Interdictions des passoires énergétiques, DPE, APL révisées, nouvelles obligations pour les meublés touristiques, RE 2025... : découvrez les nouvelles mesures qui bouleversent le marché immobilier dès ce début d'année en attendant le budget 2025.

• Sommaire
• Diagnostic de Performance Énergétique : cap sur la transition énergétique
• MaPrimeRénov' : entre prolongation et ajustements
• Clap de fin du dispositif Pinel
• Encadrement renforcé des meublés de tourisme
• Réglementations spécifiques : APL, risques de feux de forêt et urbanisme
• RE 2020 : un seuil 2025 plus ambitieux

Comme à chaque nouvelle année, des changements s’opèrent pour l’immobilier et le logement. De nouvelles mesures qui sont entrées en vigueur dès le 1er janvier 2025. En dépit de l’incertitude causée par la censure du gouvernement Barnier et l’absence de budget voté pour 2025, plusieurs évolutions notables impactent d'ores et déjà le logement, l’urbanisme, la transition écologique… Tour d’horizon des principales modifications.

 

Diagnostic de Performance Énergétique : cap sur la transition énergétique

 

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) occupe une place centrale dans les réformes. À compter du 1er janvier 2025 :
•    Interdiction des passoires thermiques classées G - Ces logements sont désormais considérés comme indécents et interdits à la location. Cela concerne aussi bien les nouveaux contrats que les renouvellements. La FNAIM estime que 500 000 logements sont concernés, menaçant d’exclusion des milliers de biens non rénovés du marché locatif.
•    Invalidité des anciens DPE - Les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021 deviennent obsolètes. Seuls ceux effectués après cette date sont valables.
•    Audit énergétique obligatoire pour les biens classés E - Lors de la vente, un audit sera désormais requis pour ces logements.
•    DPE collectif pour les copropriétés de 50 à 200 lots - L’obligation de réaliser un diagnostic collectif s’étend à ces bâtiments, en application de la loi Climat et Résilience.

Ces changements ont pour ambition d’accélérer la rénovation énergétique et de réduire les émissions de gaz à effet de serre dans le secteur résidentiel.

 

MaPrimeRénov' : entre prolongation et ajustements

 

Les aides à la rénovation énergétique MaPrimeRénov’ sont prolongées pour 2025, mais avec des modifications :
•    Aides par geste - Maintenues jusqu’au 31 décembre 2025 pour les maisons individuelles classées F et G, sans obligation de fournir un DPE avant 2026.
•    Rognement des aides - Les taux pour les ménages à revenus élevés sont réduits à 10-20 %, et les primes pour les systèmes de chauffage biomasse diminuent de 30 %.
•    Limitation des avances - Les avances aux ménages sont encadrées pour maîtriser le budget.
Le budget alloué à l’ANAH atteint 4,4 milliards d’euros pour financer 400 000 rénovations, avec une hausse notable pour le plan Initiative Copropriétés.

 

Clap de fin du dispositif Pinel

 

Le dispositif fiscal Pinel, qui proposait une réduction d’impôt pour les investissements locatifs, a pris fin définitivement au 31 décembre 2024. Aucun prolongement, ni dispositif de remplacement n’est prévu, malgré des amendements discutés avant la chute du gouvernement Barnier. Les professionnels de l’immobilier espèrent des discussions rapides et constructives à propos de la création d’un statut du bailleur privé. Lire aussi - Les alternatives pour remplacer le Pinel

 

Encadrement renforcé des meublés de tourisme

 

Suite à la loi adoptée le 7 novembre 2024, afin de lutter contre les abus, les propriétaires devront déclarer leur activité dans un registre national dès janvier 2025. Les communes pourront aussi abaisser la durée maximale de location des résidences principales à 90 jours par an. Les amendes pour non-respect sont portées à 15 000 €.

 

Réglementations spécifiques : APL, risques de feux de forêt et urbanisme

 

•    Revalorisation des APL et ajustement de la RLS - Les plafonds de ressources pour les APL sont réévalués. La réduction de loyer de solidarité (RLS) doit être allégée de 200 millions d’euros pour redonner des marges aux bailleurs sociaux.
•    Prévention des incendies - Dans les zones à risque, les propriétaires doivent informer locataires ou acheteurs de l’obligation de débroussailler. Des amendes allant jusqu’à 1 500 € sont prévues en cas de manquement.
•    Urbanisme - De nouveaux formulaires Cerfa entrent en vigueur pour régulariser les demandes de permis de construire ou déclarations de travaux.

 

RE 2020 : un seuil 2025 plus ambitieux

 

Les exigences de performance énergétique et environnementale des constructions neuves augmentent, selon le décret du 2024-1258 du 30 décembre 2024 à propos de la RE 2020. Les projets dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2025 devront notamment optimiser la conception énergétique, limiter leur empreinte carbone et garantir un confort thermique optimal. Lire également - Qu'est-ce que le seuil 2025 de la RE2020 ?
De premiers changements qui seront certainement suivis d’autres modifications en cours d’année quand le budget 2025 sera enfin voté. Les professionnels de l’immobilier neuf espèrent par exemple l’élargissement de l’application du PTZ à l’ensemble du territoire et aux maisons individuelles.

Par Vincent Durand