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Edition du 19/02/2024

Avantage comparatif : c'est quoi le prêt in fine ?

prêt in fine définition
Le prêt in fine pourrait être la solution pour relancer le marché du crédit immobilier en faisant diminuer les mensualités des acquéreurs. © Shutterstock

Le prêt in fine est un type de crédit immobilier qui séduit de plus en plus d'acquéreurs. Il permet de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt, et de solder le capital en une seule fois à l'échéance. Quels sont les avantages et les inconvénients de ce mode de financement ? A qui s'adresse-t-il ? Quelles sont les conditions d'octroi et les risques associés ? Nous vous proposons de faire le point sur le prêt in fine, un outil qui peut être très rentable, mais qui nécessite une bonne préparation et une épargne solide.

Le prêt in fine, une option de financement immobilier moins conventionnelle, suscite un intérêt croissant parmi les emprunteurs. Cette approche déroge au remboursement progressif du capital et présente des caractéristiques uniques. Dans cet article, nous explorerons en profondeur le concept du prêt in fine, en abordant sa définition, les modalités de remboursement, les garanties associées, le choix à privilégier entre in fine et amortissable, ainsi que les avantages et inconvénients selon que vous l'utilisiez pour habiter ou investir. Le prêt in fine, mode d'emploi !

 

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Définition : c'est quoi le principe d'un prêt personnel in fine ?

 

Le principe fondamental du prêt in fine réside dans le report du remboursement du capital à la fin de la durée du prêt. Contrairement aux prêts amortissables, où les mensualités comprennent une part du capital et des intérêts, le prêt in fine se caractérise par des mensualités ne couvrant que les intérêts. Ainsi, l'emprunteur rembourse l'intégralité du capital à l'échéance du prêt.

 

Comment rembourser un crédit in fine ?

 

Comprendre comment rembourser un crédit in fine est essentiel pour les emprunteurs. L'obligation de rembourser le capital en une seule fois à la fin du prêt requiert une stratégie financière particulière. Les emprunteurs optent souvent pour des solutions d'épargne dédiées, telles que l'assurance-vie, pour constituer le capital nécessaire. Lire aussi - Astuces pour emprunter sans apport

 

Quelles sont les garanties possibles avec un prêt hypothécaire ?

 

Les prêts in fine sont souvent associés à des garanties hypothécaires. Les emprunteurs doivent comprendre les implications de ces garanties, notamment le recours possible à la vente du bien en cas de défaut de paiement. Ces garanties sont souvent appelées : nantissement.

Qu'est-ce que le nantissement dans un crédit in fine ?

Le nantissement est une garantie que l'établissement prêteur exige du souscripteur d'un prêt in fine. Il consiste à affecter un bien ou un actif financier au remboursement du prêt, en cas de défaillance de l'emprunteur. Le nantissement peut porter sur un contrat d'assurance-vie, un portefeuille de valeurs mobilières, ou un bien immobilier. Le prêteur se réserve le droit de saisir le bien nanti et de le vendre pour se rembourser, si l'emprunteur ne parvient pas à payer le capital à l'échéance du prêt. Le nantissement permet ainsi de sécuriser le prêt in fine, mais il implique aussi des contraintes pour l'emprunteur, qui doit respecter les conditions du contrat de nantissement et ne peut pas disposer librement du bien nanti.

 

Emprunt in fine ou amortissable ?

 

La différence principale entre un prêt in fine et un prêt amortissable réside dans le mode de remboursement du capital. Dans un prêt amortissable, l'emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital et des intérêts, de façon à ce que le capital soit totalement remboursé à la fin du prêt.

Dans un prêt in fine, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt, et il doit payer le capital en une seule fois à l'échéance. Le prêt in fine présente l'avantage de réduire la charge mensuelle de l'emprunteur et de lui permettre de bénéficier d'une déduction fiscale sur les intérêts.

En revanche, il nécessite de disposer d'une épargne suffisante pour rembourser le capital et il coûte plus cher en intérêts qu'un prêt amortissable. Le prêt in fine est donc adapté aux investisseurs qui disposent d'un patrimoine important et qui cherchent à optimiser leur fiscalité.

Si le prêt in fine offre une flexibilité budgétaire accrue, le prêt amortissable garantit un remboursement progressif du capital, apportant une sécurité financière supplémentaire. Évaluer ces deux options en fonction des objectifs financiers individuels est donc essentiel.

 

Flexibilité budgétaire : c'est l'atout principal du crédit in fine

 

La flexibilité budgétaire est en effet un avantage significatif du prêt in fine. Des mensualités moins élevées offrent une marge de manœuvre financière, permettant aux emprunteurs de gérer plus aisément leurs dépenses. Cependant, cette flexibilité requiert une discipline financière stricte pour constituer l'épargne nécessaire pour rembourser le prêt à l'issue de celui-ci.

 

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Les risques de l'amortissement in fine

 

Malgré ses avantages, le prêt in fine n'est pas exempt de risques. L'obligation de rembourser l'intégralité du capital à l'échéance peut poser des défis, surtout en cas de situations financières imprévues.

  • Le premier risque est de ne pas pouvoir rembourser le capital à l'échéance du prêt, si l'épargne constituée pendant la durée du prêt est insuffisante ou si le bien immobilier financé par le prêt a perdu de la valeur. Dans ce cas, l'emprunteur devra soit vendre le bien, soit contracter un nouveau crédit, soit faire jouer la garantie du nantissement, qui consiste à céder un bien ou un actif financier au prêteur en cas de défaillance.

  • Le deuxième risque est de payer plus d'intérêts qu'avec un prêt amortissable, car le taux du prêt in fine est généralement plus élevé et le capital n'est pas réduit pendant la durée du prêt.

  • Le troisième risque est de subir les fluctuations du marché financier, si l'épargne est placée sur des supports risqués, comme les actions ou les obligations. L'emprunteur doit donc être vigilant sur le choix et le suivi de son opération, et anticiper les éventuels besoins de liquidités à l'échéance du prêt.

 

Avis : avantages et inconvénients en cas d'investissement locatif

 

Les avantages et inconvénients du prêt in fine sont particulièrement marqués dans le contexte de l'investissement locatif. Les avantages fiscaux, associés à une fiscalité avantageuse sur les intérêts d'emprunt, attirent les investisseurs. Cependant, les risques liés au remboursement du capital et à la fluctuation du marché immobilier nécessitent une réflexion approfondie.

 

Comment fonctionne le prêt bancaire in fine pour une résidence principale ?

 

crédit in fine immobilier
Jusqu'ici, ce sont surtout les investisseurs immobiliers qui utilisaient le prêt in fine grâce à la fiscalité avantageuse sur les intérêts d'emprunt.
L'application du prêt in fine à une résidence principale exige une compréhension précise des implications. Les emprunteurs doivent naviguer entre les avantages fiscaux potentiels et les risques inhérents au remboursement du capital en une seule fois. Les dispositifs de sécurité financière, tels que l'assurance-vie, jouent un rôle central dans cette démarche. Le prêt bancaire in fine pour une résidence principale est donc davantage adapté aux emprunteurs qui ont des revenus irréguliers ou qui souhaitent optimiser leur fiscalité.

 

Taux d'intérêt et conditions d'un prêt immobilier in fine

 

Les taux d'intérêt appliqués aux prêts in fine sont une considération majeure à prendre en compte. Le report du remboursement du capital expose les banques à un risque accru, se traduisant souvent par des taux d'intérêt légèrement supérieurs aux prêts amortissables. Les emprunteurs doivent donc bien analyser ces taux pour évaluer le coût global du crédit. L'aide d'un courtier en crédit immobilier sera primordiale pour trouver votre chemin et faire votre choix entre crédit amortissable ou prêt in fine. 

En effet, le prêt in fine n'est qu'une option parmi d'autres. Les prêts amortissables, avec leur remboursement progressif, offrent une sécurité accrue. Les emprunteurs doivent explorer toutes les alternatives, y compris les prêts à taux fixe ou variable, voire un prêt relais, pour choisir la solution la mieux adaptée à leurs besoins et à leur tolérance au risque.

Ce parcours détaillé à travers les multiples facettes du prêt in fine, de sa définition à l'analyse des taux d'intérêt, des garanties hypothécaires à la comparaison avec les prêts amortissables, met en lumière la complexité de ce choix financier. Opter pour un prêt immobilier, qu'il soit in fine ou amortissable, demande une évaluation minutieuse. En équilibrant les avantages fiscaux, la flexibilité budgétaire et les risques potentiels, chaque emprunteur peut prendre une décision éclairée, alignée sur ses objectifs financiers à long terme.

Par Vincent Durand

Pourquoi le prêt in fine revient à la une de l'actualité ?

Le prêt in fine est actuellement sur le devant de la scène médiatique en raison de la crise du marché immobilier en France. En effet, alors que les ventes de biens immobiliers ont connu une baisse significative de 22 % en 2023 selon les données de la FNAIM, cette baisse s'explique en partie par la hausse des taux de crédit immobilier et les difficultés d'accès au crédit immobilier depuis un an et demi.

Pour relancer le marché immobilier, le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, propose donc de développer le prêt remboursable in fine, comme on peut le trouver plus largement en Suisse. Ce type de prêt, bien que peu commercialisé actuellement en France, présente des caractéristiques particulières. Il dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital, l'emprunteur ne remboursant le capital qu'en une seule fois, à l'échéance du prêt. Un prêt qui nécessite que l'emprunteur prouve sa solidité financière, détenant des fonds placés et effectuant éventuellement des versements mensuels sur un contrat d'assurance-vie.

En parallèle, le gouvernement explore également d'autres options, telles que le prêt hypothécaire, où la banque demande au candidat à l'emprunt de gager un bien immobilier pour apporter une garantie supplémentaire. Cette mesure vise à faciliter l'obtention de crédit en offrant une garantie supplémentaire à la banque.

Des pistes qui ont suscité déjà plusieurs réserves, tant du côté de la Banque de France que de la Fédération bancaire française (FBF) qui souligne qu'un prêt in fine est plus coûteux en intérêt qu'un crédit amortissable. La Fnaim s'oppose, elle aussi, à la proposition du gouvernement de développer les prêts in fine ou hypothécaires, estimant qu'ils ne répondent pas à l'enjeu actuel du marché immobilier. La FNAIM est plus favorable à la portabilité et la transférabilité des prêts qui sont aussi évoquées comme des solutions potentielles. La portabilité permettrait à un propriétaire de conserver le prêt contracté pour un bien qu'il souhaite vendre afin de financer sa nouvelle acquisition. La transférabilité attache, elle, le prêt au bien plutôt qu'à l'emprunteur, permettant ainsi son transfert au nouvel acquéreur.

Tags Crédit immobilier, prêt immobilier, prêt in fine, prêt hypothécaire

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