C’est la nouvelle tendance pour investir dans l’immobilier neuf avec un tout petit budget et pourtant, comme dans chaque placement financier, il y a dans le crowdfunding immobilier ou financement participatif des conseils à suivre pour éviter les pièges. Découvrez ce guide complet pour réussir un placement immobilier en crowdfunding.
C'est quoi le crowdfunding immobilier ?
Crowd, foule en anglais ou comment la foule peut participer au financement d’un projet immobilier, voilà le principe du crowdfunding immobilier. Il s’agit d’apporter des fonds propres aux promoteurs immobiliers lors du montage de leur opération. Pour cela, des plateformes de financement participatif mobilisent de l’épargne privée sous la forme d’une communauté d’investisseurs, pour financer des opérations de construction de logements qu’elles sélectionnent. Cet investissement, réglementé par l’Autorité des Marchés financiers, AMF, peut offrir aux épargnants une rentabilité supérieure à des placements plus classiques, et un retour plus rapide.
Crowdfunding immobilier définition
« L’idée du crowdfunding immobilier est née du constat que les promoteurs, voire des marchands de biens qui veulent rénover, ont besoin de financement de garantie pour lancer leur projet. D’où cette proposition de co-investir en achetant le foncier de ces futurs projets. Investir avec le crowdfunding, ce n’est plus détenir un bien, mais c’est participer à l’acte de bâtir », décrivait Vincent Sillègue, président fondateur d'une des premières plateformes tricolores de financement participatif, lors de sa création.
Dans quel but et pourquoi investir dans le crowdfunding immobilier ?
Dans la plupart des cas, le crowdfunding immobilier permet de soutenir la construction de logements neufs en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement, mais certains projets proposent la rénovation d’un immeuble de bureau, d’un hôtel, d’un équipement de santé… voire l’agrandissement d’un parking.
Il s’agit de prêter de l’argent au promoteur immobilier. Argent qui sera remboursé de 12 à 24 mois plus tard quand l’opérateur aura bouclé son programme immobilier, c’est-à-dire quand il aura totalement vendu les différents lots de son projet.
Avis : quels sont les avantages du financement participatif immobilier ?
Si le crowdfunding immobilier a le vent en poupe, même durant les confinements et autres périodes de restriction de circulation, c’est parce qu’il s’opère de façon entièrement dématérialisée.
- un investissement financier en ligne
C’est en ligne qu’un investisseur va pouvoir choisir le projet sur lequel il souhaite miser, le tout avec un budget limité et accessible. La plupart des plateformes demande un ticket d’entrée de 1 000 € minimum.
- un ticket d’entrée réduit
Autre atout du crowdfunding immobilier : sa facilité ! Bien que comme dans tout placement financier, il y ait un risque ; ici, pas de travaux, pas de gestion locative, pas de loyers impayés ou de locataires mauvais payeurs…
- pas de gestion locative
Vous ne devenez pas propriétaire d’un logement, vous financez le projet d’un promoteur immobilier. C’est d’ailleurs la plateforme de crowdfunding immobilier qui va suivre pour vous l’évolution du chantier de construction ou de rénovation. Il va réaliser un reporting régulier de l’avancée des travaux.
- pas de frais de dossier
Plateforme qui n’appliquera pas de frais de dossier ou autre. Pour l’investisseur, le financement participatif est sans frais, c’est le promoteur qui règle les coûts de fonctionnement de sa recherche de financement. Du tout benef’ pour vous !
Financement participatif immobilier : risques
En contrepartie, votre mise financière est bloquée durant une, voire deux années. Il y a un risque de perte financière. Certains opérateurs peuvent faire faillite et ne pas parvenir au terme du programme. D’où le niveau des taux d’intérêt élevés en compensation.
Crowdfunding immobilier : conseils à suivre
1 - Un audit et une analyse de la maison mère du maître d’ouvrage
La plateforme de financement participatif doit mener un audit permettant de s’assurer de la solidité du maître d’ouvrage, porteur de l’opération immobilière.
2 - Une analyse administrative et juridique
Lors de la sélection d’un projet, la plateforme de crowdfunding doit analyser le caractère définitif des droits à construire (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager…). Au travers son obligation de conseil, la plateforme doit proposer un montage juridique de la société d’opération explicite et transparent. C’est ainsi que la FPI recommande aux plateformes d’investir directement dans la société qui détient le permis et le foncier.
3 - Une analyse financière
Les fonds finançant l’opération doivent être versés sur un compte séquestre dédié à cette seule opération. Attention également à la durée du contrat : il ne doit pas être trop court afin de ne pas se mettre en risque. Les obligations sont émises idéalement par la plateforme sur une durée de 3 ans avec possibilité de remboursement anticipé.
Il est également nécessaire pour la plateforme de contrôler la qualité des garants (Garantie Financière d’Achèvement) et des assureurs impliqués (Dommage ouvrage et Tout Risque Chantier). Il est enfin conseillé aux investisseurs de s’assurer que la plateforme a informé le garant qu’une partie des fonds propres provient d’investisseurs extérieurs.
4 - Une analyse technique
Il est important pour la plateforme de contrôler a minima le parcours des dirigeants, mais aussi les moyens techniques internes propres à la réalisation des opérations en cours, c’est-à-dire sa capacité à construire, mais aussi la cohérence des coûts de construction annoncés par rapport aux comparables locaux. Il est par exemple indispensable d’éviter les dossiers dont l’étude de sol est à risque.
5 - Une analyse commerciale
Il est aussi important d’analyser la cohérence des prix de vente prévisionnels. La pré-commercialisation ne doit pas seulement être analysée en termes de chiffre d’affaires mais également en termes de volume et de typologie des logements restant à vendre (T2, T3…). Les frais de commercialisation doivent aussi être cohérents avec le rythme de vente et les objectifs affichés.
6 - Avoir la capacité à être un intermédiaire fiable
La plateforme de crowdfunding immobilier est un intermédiaire. Elle doit être en mesure de dialoguer avec les différents acteurs d’une opération de promotion : assureurs, promoteurs, investisseurs, bureaux d’études… afin d’apporter une véritable valeur ajoutée.
Wiseed, ClubFunding, Homunity... quelle plateforme de crowdfunding immobilier choisir en France ?
Le crowdfunding immobilier continue de susciter l’intérêt des Français, mais traverse actuellement une phase plus difficile. Selon le baromètre Forvis-Mazars / France FinTech, la collecte totale via crowdfunding en France s’est élevée à 1,731 milliard d’euros en 2024, soit une baisse d’environ 17,1 % par rapport à 2023.
Le segment immobilier, qui représentait auparavant une majorité écrasante de la collecte, voit sa part reculer : il ne représente plus que 49,7 % de la collecte globale en 2024, contre environ 55-56 % en 2023.
A propos des plateformes elles-mêmes, on compte une quarantaine de plateformes principales actives dans l’immobilier participatif selon les différentes sources. HelloCrowdfunding en recense 42 plateformes immobilières dans son baromètre. Parmi les plus visibles : ClubFunding demeure leader en termes de montants cumulés levés. Homunity, Anaxago, WiSEED continuent d’être des acteurs importants. Par exemple, Anaxago a financé environ 641 M€ sur un grand nombre de projets, avec un rendement généralement élevé mais aussi des risques non négligeables.
Parmi les plateformes plus spécialisées ou émergentes, on note aussi La Première Brique, Baltis, Raizers qui gagnent des parts de marché.
Quel taux de rendement pour le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier reste attractif avec un rendement moyen autour de 10‑11 % par an sur des placements courts (12 à 24 mois). Mais depuis 2024, les retards et défauts augmentent : le taux de défaut a doublé pour atteindre près de 4 %.
La clé pour limiter les risques ? Diversifier vos investissements. Placer quelques milliers d’euros sur plusieurs projets et plateformes plutôt que tout miser sur un seul permet d’atténuer l’impact des retards ou défauts. Le crowdfunding immobilier conserve un bon couple rendement/durée, mais prudence et diversification restent essentielles.
Voilà de quoi vous lancer dans le financement participatif de l’immobilier et réussir votre placement financier en crowdfunding immobilier.