Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 30/08/2021

Crowdfunding immobilier : comment ça marche ?

crowdfunding immobilier avis
Le crowdfunding immobilier ou financement participatif est un nouveau moyen de soutenir la construction de logements neufs. © Shutterstock

Crowdfunding immobilier ou financement participatif, c’est la nouvelle mode pour investir dans l’immobilier neuf avec de petits budgets et de forts rendements. Voici comment réussir votre placement financier grâce au crowdfunding immobilier.

C’est la nouvelle tendance pour investir dans l’immobilier neuf avec un tout petit budget et pourtant, comme dans chaque placement financier, il y a dans le crowdfunding immobilier ou financement participatif des conseils à suivre pour éviter les pièges. Découvrez ce guide complet pour réussir un placement immobilier en crowdfunding.

 

C'est quoi le crowdfunding immobilier ?

 

Crowd, foule en anglais ou comment la foule peut participer au financement d’un projet immobilier, voilà le principe du crowdfunding immobilier. Il s’agit d’apporter des fonds propres aux promoteurs immobiliers lors du montage de leur opération. Pour cela, des plateformes de financement participatif mobilisent de l’épargne privée sous la forme d’une communauté d’investisseurs, pour financer des opérations de construction de logements qu’elles sélectionnent. Cet investissement, réglementé par l’Autorité des Marchés financiers, AMF, peut offrir aux épargnants une rentabilité supérieure à des placements plus classiques, et un retour plus rapide.

 

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Crowdfunding immobilier définition

 

« L’idée du crowdfunding immobilier est née du constat que les promoteurs, voire des marchands de biens qui veulent rénover, ont besoin de financement de garantie pour lancer leur projet. D’où cette proposition de co-investir en achetant le foncier de ces futurs projets. Investir avec le crowdfunding, ce n’est plus détenir un bien, mais c’est participer à l’acte de bâtir », décrit Vincent Sillègue, président fondateur de Koregraf, une des plateformes tricolores de financement participatif.

 

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

 

Dans la plupart des cas, le crowdfunding immobilier permet de soutenir la construction de logements neufs, mais certains projets proposent la rénovation d’un immeuble de bureau, d’un hôtel, d’un équipement de santé… voire l’agrandissement d’un parking.

Il s’agit de prêter de l’argent au promoteur immobilier. Argent qui sera remboursé de 12 à 24 mois plus tard quand l’opérateur aura bouclé son programme immobilier, c’est-à-dire quand il aura totalement vendu les différents lots de son projet. 

 

Quels sont les avantages du financement participatif immobilier ?

 

Si le crowdfunding immobilier a le vent en poupe, même durant les confinements et autres périodes de restriction de circulation, c’est parce qu’il s’opère de façon entièrement dématérialisée. 

- un investissement financier en ligne

C’est en ligne qu’un investisseur va pouvoir choisir le projet sur lequel il souhaite miser, le tout avec un budget limité et accessible. La plupart des plateformes demande un ticket d’entrée de 1 000 € minimum.

- un ticket d’entrée réduit

Autre atout du crowdfunding immobilier : sa facilité ! Bien que comme dans tout placement financier, il y ait un risque ; ici, pas de travaux, pas de gestion locative, pas de loyers impayés ou de locataires mauvais payeurs… 

- pas de gestion locative

Vous ne devenez pas propriétaire d’un logement, vous financez le projet d’un promoteur immobilier. C’est d’ailleurs la plateforme de crowdfunding immobilier qui va suivre pour vous l’évolution du chantier de construction ou de rénovation. Il va réaliser un reporting régulier de l’avancée des travaux. 

- pas de frais de dossier

Plateforme qui n’appliquera pas de frais de dossier ou autre. Pour l’investisseur, le financement participatif est sans frais, c’est le promoteur qui règle les coûts de fonctionnement de sa recherche de financement. Du tout benef’ pour vous !

 

Financement participatif immobilier : risques

 

En contrepartie, votre mise financière est bloquée durant une, voire deux années. Il y a un risque de perte financière. Certains opérateurs peuvent faire faillite et ne pas parvenir au terme du programme. D’où le niveau des taux d’intérêt élevés en compensation.

 

Crowdfunding immobilier : conseils à suivre

 

financement participatif immobilier neuf
Pas sans risque, le crowdfunding immobilier permet tout de même d’obtenir un taux moyen de rendement au-delà des 9 %. © Shutterstock
Comme il s’agit d’un placement financier, ce n’est pas dénué de risques, que les épargnants comme les plateformes doivent bien mesurer. C’est pourquoi la FPI, principale fédération réunissant les promoteurs immobiliers, souhaite que l’ensemble des plateformes de crowdfunding respectent des bonnes pratiques afin de ne pas mettre en péril l’ensemble de l’écosystème de la promotion immobilière. « La responsabilité vis-à-vis des épargnants est portée par les plateformes, qui doivent combiner compétence financière et compétence immobilière pour maîtriser les risques inhérents au financement participatif d’opérations de construction », rappelle la principale instance réunissant les promoteurs immobiliers français. D’où 6 règles d’or du crowdfunding immobilier à suivre.

 

1 - Un audit et une analyse de la maison mère du maître d’ouvrage

La plateforme de financement participatif doit mener un audit permettant de s’assurer de la solidité du maître d’ouvrage, porteur de l’opération immobilière.

 

2 - Une analyse administrative et juridique

Lors de la sélection d’un projet, la plateforme de crowdfunding doit analyser le caractère définitif des droits à construire (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager…). Au travers son obligation de conseil, la plateforme doit proposer un montage juridique de la société d’opération explicite et transparent. C’est ainsi que la FPI recommande aux plateformes d’investir directement dans la société qui détient le permis et le foncier.

 

3 - Une analyse financière

Les fonds finançant l’opération doivent être versés sur un compte séquestre dédié à cette seule opération. Attention également à la durée du contrat : il ne doit pas être trop court afin de ne pas se mettre en risque. Les obligations sont émises idéalement par la plateforme sur une durée de 3 ans avec possibilité de remboursement anticipé.

Il est également nécessaire pour la plateforme de contrôler la qualité des garants (Garantie Financière d’Achèvement) et des assureurs impliqués (Dommage ouvrage et Tout Risque Chantier). Il est enfin conseillé aux investisseurs de s’assurer que la plateforme a informé le garant qu’une partie des fonds propres provient d’investisseurs extérieurs.

 

4 - Une analyse technique

Il est important pour la plateforme de contrôler a minima le parcours des dirigeants, mais aussi les moyens techniques internes propres à la réalisation des opérations en cours, c’est-à-dire sa capacité à construire, mais aussi la cohérence des coûts de construction annoncés par rapport aux comparables locaux. Il est par exemple indispensable d’éviter les dossiers dont l’étude de sol est à risque. 

 

5 - Une analyse commerciale

Il est aussi important d’analyser la cohérence des prix de vente prévisionnels. La pré-commercialisation ne doit pas seulement être analysée en termes de chiffre d’affaires mais également en termes de volume et de typologie des logements restant à vendre (T2, T3…). Les frais de commercialisation doivent aussi être cohérents avec le rythme de vente et les objectifs affichés.

 

6 - Avoir la capacité à être un intermédiaire fiable

La plateforme de crowdfunding immobilier est un intermédiaire. Elle doit être en mesure de dialoguer avec les différents acteurs d’une opération de promotion : assureurs, promoteurs, investisseurs, bureaux d’études… afin d’apporter une véritable valeur ajoutée. 

 

Quelle plateforme de crowdfunding immobilier choisir ?

 

On en entend beaucoup parler, des sommes records sont levées, le crowdfunding immobilier ou financement participatif séduit donc de plus en plus les Français. Pour preuve, la barre des 400 millions d’euros collectés a été franchi rien qu’au premier semestre 2021. Un chiffre multiplié par 8 depuis 2017.

Au cours du premier semestre 2021, le crowdfunding immobilier a en effet enregistré un nouveau record avec 408,1 M€ collectés, 115,2 M€ remboursés. Aujourd’hui, on compte environ 40 principales plateformes de financement participatif dans l’immobilier neuf en France. 

En pleine expansion dans l’hexagone, le marché attire en toute logique un nombre croissant d’opérateurs. Malgré la multiplication par cinq du nombre d’intervenants depuis sa création, le crowdfunding immobilier reste assez concentré.

Cinq acteurs assurent en effet la collecte d’environ trois quarts des montants levés. ClubFunding est devenu leader du crowdfunding immobilier en 2021, tandis que deux autres poids lourds, Wiseed et Anaxago, sont, eux, des généralistes du financement participatif opérant aussi bien dans l’immobilier que dans les services, la santé, les nouvelles technologies ou encore l’environnement et l’industrie. Malgré tout, l’immobilier représente plus de la moitié de l’activité de ces deux plateformes. On recense également des plateformes spécialisées dans le financement d’opérations de promotion immobilière comme Homunity, Koregraf, Fundimmo ou Lymo…

 

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Quel taux de rendement pour le crowdfunding immobilier ?

 

Au premier semestre 2021, le rendement annuel moyen pour les placements financiers en crowdfunding immobilier était de 9,2 %. Certains professionnels, le risque de perte étant de plus en plus bas, estiment que ces rendements pourraient baisser dans l’avenir ; les promoteurs immobiliers pourraient ne plus être aussi prompts à payer autant d’intérêt. 

Bien que les plateformes travaillent d’arrache-pied à renforcer leurs outils et leurs process pour limiter les risques des projets présentés aux investisseurs, pour limiter ce risque, conseil ultime avant de se lancer dans le financement participatif de l’immobilier : ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Le ticket d’entrée étant relativement bas : 1 000 € minimum, il est conseillé de partager sa mise sur différents projets immobiliers via différentes plateformes. De quoi limiter vos pertes en cas de défaillance d’un opérateur, d’autant en ces périodes troublées par la crise sanitaire. 

 

Voilà de quoi vous lancer dans le financement participatif de l’immobilier et réussir votre placement financier en crowdfunding immobilier. 

Par Céline Coletto

Tags crowdfunding immobilier, financement participatif, investir

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