Le marché immobilier neuf toulousain commence-t-il enfin à respirer ? Les chiffres du premier semestre 2026 de l’ObserveR montrent un léger mieux, sans pour autant signer la fin de la crise. Avec 1 622 logements mis en vente dans l’aire urbaine, l’offre progresse de 2 % sur un an. Surtout, les investisseurs reviennent progressivement sur le marché, après avoir déserté le neuf avec la fin du dispositif Pinel.
A Toulouse, les investisseurs retrouvent le chemin du logement neuf
C’est l’un des principaux enseignements de ce début d’année. Dans l’aire urbaine, 447 logements neufs ont été vendus à des investisseurs, soit 83 % de plus qu’au premier semestre 2025. Leur poids atteint désormais 40 % des ventes nettes, contre seulement 29 % des ventes au détail en 2025.
Le mouvement est encore plus marqué dans la ville rose : 317 ventes à investisseurs, en hausse de 110 % sur un an. Une évolution qui rejoint le regain observé à l’échelle nationale par la Fédération des promoteurs immobiliers, FPI.
Mais le rattrapage est loin d’être terminé et il partait de très loin. En effet, par rapport au premier semestre 2024, les ventes aux investisseurs restent inférieures de 32 % dans l’aire urbaine et de 26 % à Toulouse. Le marché doit donc continuer de composer avec cette nouvelle donne, post-disparition du Pinel fin 2024.
Pour Michaël Merz, président de l’ObserveR, « le déploiement progressif des nouveaux dispositifs commence à faire effet ». Parmi les ventes à investisseurs, 37 % sont réalisées en LLI investisseur, 9 % en démembrement et 2 % en Jeanbrun, tandis que 52 % s’effectuent en libre, sans dispositif. Et de poursuivre, « sans pouvoir retrouver les volumes de ventes à investisseurs de l’époque Pinel, ces moteurs de commercialisation s’installent dans le paysage des commercialisations neuves. » Parcourir davantage - Loi Jeanbrun Toulouse : comment investir dans l'immobilier neuf de la Ville Rose ?
Immobilier neuf : Toulouse tire toute l’aire urbaine vers le haut
La ville-centre concentre désormais l’essentiel de l’activité. 1 195 logements y ont été mis en vente au premier semestre, soit + 29 % en un an et + 46 % par rapport au premier semestre 2024. Toulouse représente ainsi près de trois quarts des nouvelles commercialisations de l’aire urbaine.
Côté ventes, le contraste est tout aussi net : 802 logements vendus au détail à Toulouse, soit 11 % de plus qu’un an auparavant. Dans le reste du territoire, la dynamique est beaucoup plus limitée.
La première couronne totalise 302 ventes, soit 24 % du marché, contre 127 en deuxième couronne et seulement 25 en troisième et quatrième couronne. L'immobilier neuf à Quint-Fonsegrives se distingue avec 104 ventes, devenant la commune la plus active de la métropole après Toulouse.
Une reprise du neuf encore loin des niveaux d’avant-crise
Car derrière ces indicateurs positifs, les volumes restent faibles. Dans l’ensemble de l’aire urbaine, les ventes nettes atteignent 1 246 logements, en hausse de 12 % sur un an, mais encore 10 % sous leur niveau du premier semestre 2024.
Les occupants restent majoritaires avec 749 ventes, malgré un recul de 11 % sur un an. Toulouse fait toutefois mieux, avec 467 ventes aux occupants, soit + 10 % en un an et + 23 % en deux ans.
Le marché toulousain bénéficie donc d’un double moteur : une offre qui se redresse et des investisseurs qui reviennent enfin. Mais après le choc des taux d’intérêt, la fin du Pinel et plusieurs années de baisse de la production et en attendant le budget 2027 et les élections présidentielles, le redémarrage reste encore trop récent pour parler de véritable reprise dans la ville rose. D’où cette conclusion de Michaël Merz, « l’activité s’installe dans un nouveau contexte immobilier complexe et durable. »
