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Edition du 23/10/2020
Mise à jour le 19/10/2023

Dépôt de garantie en VEFA : mode d'emploi

dépôt de garantie VEFA
Pour réserver un appartement neuf en VEFA, le dépôt de garantie est quasi indissociable de l'achat sur plan.

Pas obligatoire et pourtant, verser un dépôt de garantie lors de l’achat d’un appartement neuf en VEFA est quasi systématique. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le dépôt de garantie en VEFA.

Légalement, il n’est pas obligatoire de devoir verser un dépôt de garantie quand on achète un logement neuf en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, auprès d’un promoteur immobilier. Pourtant, cela reste la norme dans la promotion immobilière. Mode d’emploi sur comment fonctionne le dépôt de garantie en VEFA.
 

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Versement d'un dépôt de garantie en VEFA : c’est quoi ?

 
Le dépôt de garantie en VEFA est comme un engagement financier pour réserver le futur bien acquis auprès du promoteur immobilier. Il s’agit d’une caution versée lors de la signature de l’avant contrat ou contrat de réservation pour acheter un appartement neuf ou une maison neuve. En acceptant cette somme, le promoteur immobilier s’engage à ne pas vendre le logement neuf réservé à quelqu’un d’autre.
 

Logement VEFA, réservant, réservataire, qu'est-ce que c'est dans le Code de la Construction ?

 
A Noter - La VEFA, c’est la Vente en Etat Futur d’Achèvement ou plus communément appelée l’achat sur plan. En général, l’acquéreur acquiert un logement neuf qui n’est pas encore construit ou qui est en train de l’être par le promoteur. C’est donc un contrat juridique qui régit cet acte de vente. Contrat de vente qui protège l’acheteur par une série de garanties dès la réservation jusque durant le chantier puis pendant 10 années après la livraison. Lors de la signature du contrat de réservation, première étape de la VEFA, l'acquéreur est appelé le réservataire quand le vendeur est lui nommé le réservant.
 

Obligatoire ou non, quel est le montant maximum du dépôt de garantie dans le cadre d'un contrat de réservation d'un appartement neuf ?

 
VIDEO - Les étapes de l'achat en VEFA © Trouver-un-logement-neuf.com
Si le dépôt de garantie VEFA n’est pas rendu obligatoire par le Code de la Construction, son montant, quand il a lieu, est lui encadré par la loi. Le montant du dépôt de garantie varie selon le prix de vente et en fonction du délai compris entre la signature de l'avant-contrat et la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire. 
  •  Maximum 5 % du prix prévisionnel d’achat si l’authentification officielle chez le notaire de la vente se réalise dans les douze mois suivants la signature du contrat de réservation.

  •  Maximum 2 % si l’acquisition officielle chez le notaire se déroule dans les deux ans. 

  •  Aucun dépôt de garantie n’est possible pour tout délai supérieur à 2 ans.

Autant le promoteur ne pourra imposer un montant de l’acompte supérieur à ce qui est prévu par la loi, autant, il est permis pour l’acheteur réservataire de négocier un dépôt de garantie moins élevé. Lire aussi - Comment négocier avec un promoteur immobilier ?
 

Où et quand verser le dépôt de garantie lors d'une VEFA ?

 
Le versement du dépôt de garantie d’un appartement neuf en VEFA est concomitant avec la signature du contrat de réservation. Aucun versement ne pourra s’effectuer avant cette signature. 
Précaution à prendre - Le dépôt de garantie en VEFA ne sera pas directement versé au vendeur c'est-à-dire le promoteur immobilier en général, mais il sera placé sur un compte bancaire spécifique, au nom de l’acquéreur ou déposé chez un notaire. De quoi s’assurer que la somme d'argent soit bien bloquée et sécurisée pour permettre une éventuelle rétractation. 
 

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Restitution achat VEFA : comment récupérer son dépôt de garantie ?

 
VEFA dépôt de garantie
Si le plan initial du logement neuf ne correspond plus au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire, l'acompte doit être rendu.
C'est l'article R261-31 du Code de la construction et de l'habitation qui prévoit les cas de restitution du dépôt de garantie. Depuis la loi Macron, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours après la signature du contrat de réservation pour revenir sur son engagement, sans explications à donner. Son dépôt de garantie VEFA devra alors lui être rendu intégralement.
Après le délai légal de rétractation et avant la signature chez le notaire de l’acte définitif de vente, pour récupérer son dépôt de garantie en VEFA, en cas de résiliation du contrat, le cadre est très précis : 
- un refus de prêt immobilier s’il s’agissait d’une condition suspensive ajoutée au contrat,
- la non-délivrance du permis de construire,
- mais aussi si le prix d’acquisition dépasse de 5 % le prix de vente initial,
- si certains équipements collectifs d’importance manquent dans le projet immobilier définitif : ascenseur, piscine… ;
- si le plan du futur appartement ne correspond plus du tout au plan initial annexé au contrat de réservation…
A noter - Il est prévu et même conseillé d’ajouter des conditions suspensives au contrat de réservation. Cela permet de se rétracter en cas de problèmes sans perdre le dépôt de garantie. On peut parler de conditions de résiliation. De quoi annuler l’avant-contrat tout en récupérant intégralement l’acompte versé pour la réservation. La principale condition suspensive à faire ajouter est le refus de prêt. Si vous n’obtenez pas votre financement, vous pourrez alors vous rétracter sans frais.
 

Annulation VEFA : quel délai de rétractation pour récupérer son dépôt de garantie ?

 
La résiliation d’un achat en VEFA ne peut être officielle que si elle est réalisée par écrit par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier remis en main propre contre une preuve. A partir de la notification, le promoteur a alors un délai légal de trois mois pour rendre en totalité le dépôt de garantie. Aucun frais ne peut être déduit. 
Lire aussi - Annulation VEFA : comment se rétracter et sous quel délai ?

Pour résumer, le dépôt de garantie en VEFA, bien que non obligatoire, est une pratique courante dans le secteur immobilier. Il assure la réservation du bien et est réglementé en termes de montant. Le remboursement du dépôt de garantie est possible en cas de non-conformité par rapport au plan initial. Les conditions suspensives ajoutées au contrat peuvent également offrir une marge de manœuvre en cas de problèmes. Comprendre ces aspects du dépôt de garantie est essentiel pour aborder sereinement l'achat d'un logement neuf en VEFA.
Par Céline Coletto

Qu'est-ce que la Vente en Etat Futur d'Achèvement ?

Pour rappel, la Vente en Etat Futur d'Achèvement, plus connue sous l'acronyme VEFA ou achat sur plan, est un contrat juridique spécifique à l'immobilier neuf. Il permet à un acquéreur de devenir propriétaire d'un logement qui n'est pas encore construit ou dont la construction est en cours.

Lors de la signature du contrat de VEFA, l'acquéreur achète non seulement les droits sur le terrain, mais il devient également propriétaire des constructions existantes et de celles à venir, au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Cela signifie que l'acquéreur devient propriétaire progressivement, en parallèle de l'avancement de la construction du bien. Chaque étape de la construction donne lieu à un versement échelonné du prix de vente, appelé appels de fonds, dont les montants et le calendrier sont juridiquement encadrés par la loi.

La VEFA implique aussi un certain nombre de garanties pour l'acquéreur afin de protéger l'acheteur contre les éventuels risques liés à l'achat d'un bien en construction.

 

Comment se passe le paiement lors d'un achat immobilier sur plan ?

 

Le paiement en VEFA s'effectue donc en plusieurs étapes et est strictement encadré par la loi. Il commence par le versement du dépôt de garantie lors de la signature du contrat de réservation. Ce dépôt, dont le montant est limité par la loi, sert à bloquer l'achat auprès du promoteur.

Ensuite, le paiement du bien se fait de manière échelonnée, en fonction de l'avancement des travaux. Les versements effectués ne doivent pas dépasser certaines limites fixées par la loi, par exemple :

  • 35 % du montant total lors de l’achèvement des fondations.
  • 70 % du montant total lorsque le bâtiment est mis hors d'eau et hors d'air...

Ces paiements sont effectués soit directement au promoteur, soit sur un compte bancaire ouvert au nom de l'acheteur, soit chez un notaire.

 

Quelles sont les garanties qui protègent l'acquéreur lors d'une VEFA ?

 

Lors d'une VEFA, l'acquéreur bénéficie de plusieurs garanties légales pour protéger ses intérêts.

  • La garantie de parfait achèvement : cette garantie oblige le promoteur à corriger tout défaut ou malfaçon signalé par l'acquéreur dans l'année suivant la réception du bien.

  • La garantie biennale : elle couvre les défauts des éléments d'équipement dissociables du bâtiment pendant 2 ans.
  • La garantie décennale : elle couvre les dommages qui pourraient compromettre la solidité du bien ou le rendre impropre à l'usage prévu, pendant une période de 10 ans à compter de la livraison.

  • La garantie financière d'achèvement : elle assure à l'acquéreur que le bien sera construit et livré, même en cas de défaillance du promoteur.

  • L'assurance dommages-ouvrage : elle permet à l'acquéreur d'être indemnisé rapidement pour les dommages couverts par la garantie décennale.

Ces garanties en VEFA permettent à l'acquéreur de se prémunir contre les risques inhérents à l'achat d'un bien en construction.

Tags VEFA, vente en état futur d'achèvement, vente sur plan, achat sur plan, logement neuf, dépôt de garantie

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