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Edition du 09/01/2018
Mise à jour le 24/08/2021

Loi Pinel 2022 : comment investir dans l'immobilier neuf ?

loi pinel 2022
La loi Pinel de soutien à l'investissement locatif reste en vigueur en 2022 mais sera rabotée en 2023, puis en 2024. © Jonathan Lefebvre / F.

Mode d’emploi pour investir avec le dispositif Pinel dans l’immobilier neuf ou comment défiscaliser tout en achetant un logement neuf pour se constituer un patrimoine. Tout savoir sur ce soutien à l’investissement locatif qu’est la loi Pinel 2022.

Fort de son succès auprès des investisseurs depuis sa création fin 2014, le dispositif Pinel de soutien à l’investissement locatif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024 dans les grandes agglomérations ; mais pas seulement. Il est donc temps, vous aussi, d’en profiter pour investir dans l’immobilier neuf. Voici comment investir avec la loi Pinel 2022. 
 

Loi Pinel 2022 : explications

 
Pour défiscaliser dans l'immobilier neuf, se constituer un patrimoine en vue de la retraite, voire pour loger ses enfants ou parents, le dispositif Pinel propose de multiples atouts pour l’investisseur immobilier.
La loi Pinel succède à de nombreux autres dispositifs qui reposaient tous sur la même idée : offrir une réduction d’impôts aux acquéreurs d’un logement neuf qui s’engage à le louer pendant une période donnée. Après la loi Scellier, la loi Duflot, place donc au dispositif Pinel qui cumule plusieurs nouveaux avantages
 

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  • Les avantages du neuf pour investir
  • Quels dispositifs pour investir dans le neuf
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C’est quoi la loi Pinel 2022 ?

 
La loi Pinel 2022 est donc un mécanisme de défiscalisation immobilière faisant baisser l’impôt sur le revenu d’un contribuable qui achète pour louer un bien immobilier neuf. Plus l’investisseur immobilier s’engage à louer longtemps, plus la réduction d’impôt Pinel augmente. 
Pour le dispositif Pinel 2022, il y a trois options de durée : 6, 9 et 12 ans et donc trois pourcentages de défiscalisation pour l’investisseur en contrepartie. Si l’acquéreur s’engage à louer le bien immobilier pendant 6 ans, il obtient 12 % de réduction d’impôts, calculée sur le prix d’acquisition plafonné à 300 000 € et un prix d’achat de 5 500 €/m² maximum. 
- Pour 6 ans de mise en location, la réduction fiscale Pinel peut atteindre 36 000 €.
- Pour 9 ans d’engagement de location, la défiscalisation est de 18 %, soit jusqu’à 54 000 € de bonus fiscal. 
- Pour 12 ans, l’avantage fiscal atteint 21 % du prix d’achat, soit jusqu’à 63 000 €. 
Un investisseur Pinel peut donc réduire ses impôts jusqu’à 6 000 € par an, selon sa durée d’engagement de location.
Info en + : la loi Pinel 2022 est un dispositif flexible. L’investisseur n’est pas obligé de fixer la durée d’engagement de location immédiatement. C’est lors de la déclaration de revenus l’année suivant la livraison du logement qu’un premier engagement de location de 6 ans est pris, il est ensuite prolongeable de deux fois, trois ans.
 

Loi Pinel 2022 : conditions

 
Pour obtenir la défiscalisation Pinel, il faut donc s’engager à louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Une location qui doit respecter deux autres critères principaux :
- respecter des plafonds de loyers qui varient selon la zone géographique ;
- louer à des locataires sous conditions de ressources.
investissement pinel 2022
Particularité de la loi Pinel 2022, comparée aux précédents dispositifs, comme la loi Duflot, il est possible de réaliser deux investissements par an.
A noter que pour bénéficier de la loi Pinel 2022, il n’est plus possible de faire construire une maison. Depuis le 1er janvier 2022, seuls les biens immobiliers en collectif : appartement neuf donc, sont éligibles au dispositif Pinel.
Bon à savoir : vous pourrez effectuer deux investissements Pinel en 2022. En effet, le régime Pinel peut concerner deux investissements par an maximum pour un même foyer fiscal.
 

Zonage Pinel : où investir en loi Pinel 2022 ?

 
Les plafonds de loyers du dispositif Pinel sont réévalués chaque année par l’administration fiscale et varient selon la zone géographique. Il s’agit d’adapter les niveaux de loyers à la tension du marché locatif. La loi Pinel est éligible de fait dans les zones A bis, A et B1. 
Exemples de zonage Pinel : Paris et une partie de la petite couronne est en zone A bis, Lyon, Montpellier, Lille et l’agglomération de Marseille/Provence en zone A, tandis que les agglomérations de Nantes, Bordeaux et Strasbourg… sont en zone B1. 
Selon ces zones, dépend un plafond de loyers, hors charges, à adopter, qui varie de 10.51 €/m² en zone B1, jusque 17.55 €/m² en zone A bis pour l’année 2021. Les plafonds Pinel 2022 n’ont pas encore été publiés par le fisc. 
 

Plafond Loyer Pinel 2021

Zone A bis

Zone A

B1

B2 éligible

17,55 €/m²

13,04 €/m²

10,51 €/m²

9,13 € m²

 
Info en + : Depuis le 15 mars 2019, l'investissement en Pinel dans les zones B2 et C n'est plus possible ; mais une expérimentation a été lancée en Bretagne pour rendre éligible certains projets immobiliers, certains quartiers, voire certaines villes où les besoins locatifs étaient toutefois présents. Des plafonds de loyer spécifiques s’y appliquent. Lire aussi - Comment investir en loi Pinel en Bretagne ?.

Investissement Pinel 2022 : quel locataire ?

 
Plus des deux-tiers de la population est éligible aux plafonds de ressources des logements Pinel. En effet, au plafond de loyers, s’ajoute un plafond de ressources du locataire, qui varie, là encore selon la zone géographique, mais aussi selon la composition du ménage.
- Pour un couple à Paris, Lyon ou Marseille, le plafond de revenus est en 2021 de plus de 57 000 € en zones A et A bis.
- Pour un ménage avec un enfant, à Nantes, en zone B1, le plafond dépasse les 50 000 € de revenus. 
Là encore, les plafonds de ressources de la loi Pinel 2022 ne sont pas encore connus, voici donc un récapitulatif des revenus maximum des locataires Pinel en 2021.
 
Plafonds de ressources des locataires / Loi Pinel 2021
Composition du foyer Zone A bis Zone A B1 B2
Personne seule 38 377 € 38 377 € 31 280 € 28 152 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 € 37 594 €
Personne seule ou couple +1 75 188 € 68 946 € 50 233 € 45 210 €
Personne seule ou couple +2 89 769 € 82 586 € 60 643 € 54 579 €
Personne seule ou couple +3 106 807 € 97 766 € 71 340 € 64 206 €
Personne seule ou couple +4 120 186 € 110 017 € 80 399 € 72 359 €
Majoration/pers. à charge supplémentaire + 13 390 € + 12 258 € + 8 969 € + 8 070 €
 
Info en + : parmi les particularités du dispositif Pinel, comparé à la précédente loi Duflot, on peut désormais louer à ses propres ascendants ou descendants. Il est donc possible de louer son investissement Pinel à un de ses enfants ou parents, s’il ne fait plus partie de votre foyer fiscal et s’il respecte également les conditions de ressources.
 

Exemples de défiscalisation Pinel 2022

 
- Pour l’achat d’un appartement neuf de studio à Toulouse, d’une valeur de 159 000 €, pour un engagement de location sur 9 ans, cela permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du prix d’achat, soit 28 620 € au total et donc un bonus fiscal de 3 180 € par an sur 9 ans.
- Pour l’acquisition d’un deux-pièces neuf à Lyon, d’une valeur de 296 000 €, pour un engagement de location sur 12 ans, la réduction d’impôts totale est de 62 160 €, soit 5 180 € chaque année pendant 12 ans.
 

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Loi Pinel : jusqu’à quand ?

 
Attention, la loi Pinel va changer à compter du 1er janvier 2023. Si le dispositif Pinel a d’ores et déjà été prorogé jusqu’à fin 2024 par les parlementaires afin de donner de la visibilité aux promoteurs immobiliers et autres professionnels de l’immobilier neuf, une nouvelle mouture est actée pour 2023 et 2024. En effet, les aides financières actuelles du dispositif Pinel vont être revues à la baisse après le 31 décembre 2022. 
En 2023, le bonus fiscal pour 6 ans de location sera abaissé à 10,5 %, contre 12 % en 2022. La première prorogation ajoutera 4,5 %, contre 6 % auparavant, la seconde prorogation pour atteindre 12 ans d’engagement de location sera de 2,5 %, contre 3 %. Nouvelle baisse prévue en 2024 : 9 % pour 6 ans de location, 12 % pour 9 ans, 14 % pour 12 ans. 
 
Réduction d'impôt loi Pinel
  2022 2023 2024
Durée engagement location 6 ans 12% 10,50% 9%
9 ans 18% 15% 12%
12 ans 21% 17,50% 14%
 
A noter que les investissements Pinel réalisés en 2022 bénéficieront durant toute leur durée des avantages fiscaux de l’année de leur premier engagement.
A compter de 2023, l’avantage fiscal pourra être conservé au niveau de la loi Pinel 2022 si l’investissement locatif présente une performance énergétique supérieure à la norme en vigueur. Pour l’heure, les précisions sur ce nouveau label écologique ne sont pas encore connues.
En attendant d’en savoir plus, vous n’avez donc plus que jusqu’au 31 décembre 2022 pour profiter d’une version plus avantageuse de la loi Pinel.
Par Céline Coletto

Loi Pinel 2022 : jusqu'à combien d’impôt en moins ?

En résumé, pour 6 ans de location, la défiscalisation Pinel 2022 est de 12 % du prix d’achat, soit jusqu’à 36 000 € d’économie d’impôts, ce qui peut offrir jusqu’à 6 000 € de bonus fiscal chaque année.

Avec un engagement de location sur 9 ans, l’avantage fiscal Pinel 2022 est de 18 % du montant de l’acquisition, soit un total de 54 000 € ou 6 000 € par an. 

Pour 12 années de location, la réduction d’impôts Pinel 2022 est de 21 % du prix du logement, soit jusqu’à 63 000 € et 5 250 € par an de bonus fiscal.

Tags investissement immobilier, investissement locatif, loi Pinel, dispositif Pinel, loi Pinel 2022

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