Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 14/03/2021

Achat sur plan dans l'immobilier neuf : comment fonctionnent les crédits ?

financement logement neuf
Acheter un logement neuf en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement, entraîne un financement par crédit différent de l'ancien. © Shutterstock

Financer l'achat sur plan d'un logement neuf est spécifique avec son échéancier particulier, les intérêts intercalaires qui en découlent... Pour tout comprendre du financement de l'immobilier neuf.

Vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf ? En achetant un logement sur plan auprès d’un promoteur, on achète en réalité un bien qui n’existe pas encore : on parle alors d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, ou VEFA. Dépôt de garantie, appels de fonds, intérêts intercalaires… Découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur le financement d’un bien en VEFA.

 

Le fonctionnement général d’un financement de VEFA

 

Contrairement à une vente dans l’ancien, une Vente en Futur État d'Achèvement ne se solde pas au moment de la signature de l’acte de vente. En réalité, le bien est payé à travers différents versements, en fonction de l’avancement des travaux.

Le premier versement se fait alors au moment de la réservation du bien : le dépôt de garantie. Le montant de ce dépôt dépend de la durée qui sépare la réservation du bien de l’acte de vente : il est de 5 % si l’acte de vente intervient dans l’année, 2 % si plus d’un an après et 0 % au-delà. Dans les faits, le dépôt de garantie fait l'objet d’un forfait, généralement inférieur à 3 000 €.

Une fois le bien réservé, le promoteur, en concertation avec l’architecte, procède à des appels de fonds pour financer les travaux en cours. Les différents appels de fonds sont donc exigés au fur et à mesure que les travaux avancent, et ce à des moments-clés.

Au moment de l’achèvement des fondations, vous payez ainsi au promoteur un maximum de 35 % du prix du bien. Les versements s’élèvent ensuite à 70 % du prix du bien lors de la pose de la toiture (mise hors d’eau) et 95 % à la fin de la construction. Les 5 % restants sont versés au moment de la livraison du bien, autrement dit, à la remise des clés.

Pendant toute la durée des travaux, la banque qui finance votre achat procède alors au déblocage de ces fonds au fur et à mesure qu’ils sont demandés. On est donc sur un fonctionnement très différent de celui d’un achat dans l’ancien, où la banque débloque les fonds en une seule fois le jour de la signature l’acte de vente chez le notaire.

Les banques sont habituées à ce fonctionnement, aussi vous n’avez pas de soucis à vous faire au niveau du fonctionnement du crédit. La vraie question, c’est de savoir si vous souhaitez commencer à rembourser votre crédit dès le déblocage des premiers fonds, ou après la remise des clés grâce au paiement différé.

 

Quand commence-t-on à rembourser son crédit ?

 

Si vous décidez de commencer à rembourser votre crédit dès le premier versement, vous payez des mensualités avec des intérêts qui seront recalculés à chaque nouveau versement. Cela implique donc que vous supportiez votre loyer actuel plus vos mensualités, pendant toute la durée de la construction, qui peut prendre plusieurs années. À moins que votre loyer actuel ne représente qu’une faible part de vos revenus, cela risque d’être très compliqué. Sauf si vous disposez d’un gros apport ! Cela vous permettrait d’avoir des mensualités plus faibles, plus facilement cumulables avec vos autres charges.

Dans la plupart des cas, le paiement différé est la solution la plus simple pour rembourser le crédit de son bien acheté en VEFA. Cela vous permet de commencer à rembourser vos mensualités seulement au moment de la remise des clés, ce qui vous évite de cumuler les mensualités de votre futur logement avec un cumul avec le loyer de votre logement actuel. Vous pouvez cependant commencer à rembourser vos intérêts : on parle alors de différé partiel. Pendant toute la durée de report du remboursement du capital, vous payez donc des intérêts intercalaires qui évoluent en fonction des fonds débloqués.

 

Les intérêts intercalaires, c'est quoi ?

 

Même si vous différez le remboursement du capital emprunté, la banque émet des intérêts dits « intercalaires » sur le capital qu’elle vous prête au fur et à mesure qu’elle débloque les fonds. Comme ils sont calculés uniquement sur le montant débloqué, ces intérêts évoluent avec les différents versements : plus la banque débloque des fonds, plus les intérêts sont importants ! Cela signifie qu’à la fin de la construction, ces intérêts sont très élevés, presque à hauteur de 80 % de la mensualité. Heureusement, cela ne dure pas plus d’un trimestre. 

Pour ne pas avoir à vous soucier de ces intérêts intercalaires, vous avez la possibilité d’opter pour le différé total, qui reporte le remboursement du capital et des intérêts à la remise des clés. Vous commencez donc à rembourser vos mensualités seulement au moment de la remise des clés, ce qui vous permet d’éviter un cumul avec votre loyer actuel. Financièrement, le différé total est donc moins difficile à supporter que le différé partiel. 

En contrepartie, la banque capitalise les intérêts que vous ne payez pas pendant la construction : vous payez des intérêts sur vos intérêts. Suivant la durée des travaux, cela peut donner lieu à une augmentation importante du montant de votre emprunt.

Par Rédaction

Tags achat immobilier, immobilier neuf, VEFA, crédit immobilier, financement, intérêt intercalaire

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