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Paroles d'expert MIEUX COMPRENDRE L'IMMOBILIER NEUF

Edition du 09/01/2018
Mise à jour le 02/03/2020

Immobilier neuf : comment investir avec la loi Pinel ?

Investissement en loi Pinel
La loi Pinel de soutien à l'investissement locatif est prolongée jusqu'au 31 décembre 2021 dans les grandes agglomérations. © Jonathan Lefebvre / F.

Mode d’emploi pour investir avec le dispositif Pinel dans l’immobilier neuf ou comment défiscaliser tout en achetant un logement neuf pour se constituer un patrimoine. Tout savoir sur ce soutien à l’investissement locatif.

Fort de son succès auprès des investisseurs depuis sa création fin 2014, le dispositif Pinel de soutien à l’investissement locatif a été prorogé en 2018 jusqu’au 31 décembre 2021 dans les grandes agglomérations ; mais pas seulement. Il est donc temps, vous aussi, d’en profiter pour investir dans l’immobilier neuf. 

Le dispositif Pinel, mode d’emploi


Pour défiscaliser dans l'immobilier neuf, se constituer un patrimoine en vue de la retraite, voire pour loger ses enfants ou parents, le dispositif Pinel propose de multiples atouts pour l’investisseur immobilier.
La loi Pinel succède à de nombreux autres dispositifs qui reposaient tous sur la même idée : offrir une réduction d’impôts aux acquéreurs d’un logement neuf qui s’engage à le louer pendant une période donnée. Après le Scellier, le Duflot, place donc au dispositif Pinel qui cumule plusieurs nouveaux avantages

Trois options pour trois durées d’engagement


Parmi les atouts de ce dispositif, il y a désormais trois options de durée : 6, 9 et 12 ans et donc trois pourcentages de défiscalisation pour l’investisseur en contrepartie.
Si l’acquéreur s’engage à louer le bien immobilier pendant 6 ans, il obtient 12 % de réduction d’impôts, calculée sur le prix d’acquisition plafonné à 300 000 € et un prix d’achat de 5 500 €/m² maximum.
Pour 9 ans d’engagement de location, la défiscalisation est de 18 %, tandis que pour 12 ans, l’avantage fiscal atteint 21 % du prix d’achat, soit jusqu’à 63 000 €. Un investisseur Pinel peut donc réduire de 6 000 € par an ses impôts, selon sa durée d’engagement de location.
Un dispositif flexible : une durée que l’investisseur n’est pas obligée de fixer immédiatement. C’est lors de la déclaration de revenus l’année suivant la livraison du logement qu’un premier engagement de location de 6 ans est pris, il est ensuite prolongeable de deux fois, trois ans.

Quels sont les critères à respecter pour louer en Pinel ?


Pour obtenir la défiscalisation Pinel, il faut donc s’engager à louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Une location qui doit respecter deux critères principaux :
- respecter des plafonds de loyers qui varient selon la zone géographique ;
- louer à des locataires sous conditions de ressources.
Lire : quels sont les logements neufs éligibles au Pinel ?

Bon à savoir
: le régime Pinel peut concerner deux investissements par an maximum pour un même foyer fiscal.  

Comment fonctionne le zonage Pinel ?


Les plafonds de loyers du dispositif Pinel sont réévalués chaque année par l’administration fiscale et varient selon la zone géographique. Il s’agit d’adapter les niveaux de loyers à la tension du marché locatif. La loi Pinel est éligible de fait dans les zones A bis, A et B1. 
Exemples de zonage Pinel : Paris et une partie de la petite couronne est en zone A bis, Lyon, Montpellier et l’agglomération de Marseille/Provence
louer en loi Pinel
Particularité de la loi Pinel, comparée aux précédents dispositifs, on peut louer à ses propres enfants ou ascendants. © Seven Lodge
en zone A, tandis que les agglomérations de Nantes et Strasbourg sont en zone B1. 
Selon ces zones, dépend un plafond de loyers, hors charges, à adopter, qui varie de 10.44 €/m² en zone B1, jusque 17.43 €/m² en zone A bis pour l’année 2020.

Depuis le 15 mars 2019, l'investissement en Pinel dans les zones B2 et C n'est plus possible.

A qui peut-on louer un investissement Pinel ?


Plus des deux-tiers de la population est éligible aux plafonds de ressources des logements Pinel. En effet, au plafond de loyers, s’ajoute un plafond de ressources du locataire, qui varie, là encore selon la zone géographique, mais aussi selon la composition du ménage.
Pour un couple à Paris, Lyon ou Marseille, le plafond de revenus est en 2020 de plus de 57 000 € en zones A et A bis. Pour un ménage avec un enfant, à Nantes, en zone B1, le plafond dépasse les 50 000 € de revenus. 
Parmi les particularités du dispositif Pinel, comparé à la précédente loi Duflot, on peut désormais louer à ses propres ascendants ou descendants. Il est donc possible de louer son investissement Pinel à un de ses enfants, s’il ne fait plus partie de votre foyer fiscal et s’il respecte également des conditions de ressources.


Exemples de défiscalisation Pinel


- Pour l’achat d’un appartement neuf de deux-pièces à Toulouse, d’une valeur de 159 000 €, pour un engagement de location sur 9 ans, cela permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du prix d’achat, soit 28 620 € au total et donc un bonus fiscal de 3 180 € par an sur 9 ans.
- Pour l’acquisition d’un trois-pièces neuf à Lyon, d’une valeur de 296 000 €, pour un engagement de location sur 12 ans, la réduction d’impôts est de 62 160 €, soit 5 180 € chaque année pendant 12 ans.
Par Céline Coletto

Quelle durée de location pour quelle réduction d’impôt Pinel ?

Pour 6 ans de location, la défiscalisation est de 12 % du prix d’achat, soit jusqu’à 36 000 € d’économie d’impôts, ce qui peut offrir jusqu’à 6 000 € de bonus fiscal chaque année.
Avec un engagement de location sur 9 ans, l’avantage fiscal est de 18 % du montant de l’acquisition, soit un total de 54 000 € ou 6 000 € par an. 
Pour 12 années de location, la réduction d’impôts est de 21 % du prix du logement, soit jusqu’à 63 000 €.

Tags investissement immobilier, investissement locatif, loi Pinel, dispositif Pinel

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