Quels impacts auront les mesures du HCSF sur le crédit immobilier ? 

En cette fin d'année, les ajustements du HCSF pourraient donner un nouvel élan à l'immobilier neuf et ancien. Entre allongement de durée, prêt relais et taux, quelles perspectives pour un marché en quête de dynamisme ? Décryptage des impacts et des incertitudes dans un secteur en quête de relance.

Les récentes décisions du Haut Conseil à la Stabilité Financière, HCSF, ont été prises pour relancer le marché du crédit immobilier. Reste que les experts du secteur immobilier expriment des réserves quant à leur réelle efficacité. Ces ajustements, annoncés après une réunion dirigée par Bruno Le Maire, ministre de l'Économie et des Finances, semblent fournir des perspectives mitigées pour les prêts immobiliers. « Les 3 nouvelles mesures du HCSF sont bien sûr de bonnes nouvelles… c’est mieux que rien mais ce n’est pas à la hauteur des besoins », résumé Cécile Roquelaure, directrice des études chez le courtier Empruntis.

 

Des mesures mais pas une révolution

 

Ce sont des mesures minimes qui ont en effet été présentées par le HCSF en cette fin d’année. 
- Rallongement de la durée : la principale modification concerne l'allongement de la durée des prêts de 25 à 27 ans, pour des travaux représentant plus de 10 % du montant du bien. Bien que saluée comme une avancée, cette mesure ne semble pas répondre entièrement aux besoins du marché, selon Cécile Roquelaure, qui souligne que l'impact positif sur le taux d'endettement pourrait être contrecarré par une augmentation potentielle du coût total du crédit, soulevant des préoccupations quant à la charge financière pour les ménages.
- Sortie du prêt relais : une autre mesure concerne la sortie des prêts relais du champ d'application des règles du HCSF lors du calcul de l'endettement. Bien que cela puisse faciliter l'obtention d'un nouveau crédit, les inquiétudes persistent quant à la réticence des acquéreurs face à une éventuelle baisse des prix et à des coûts de crédit du prêt relais plus élevés.
- Enveloppe dérogatoire sur trois trimestres glissants : concernant la règle du 35 % d’endettement maximum qui reste la règle absolue, une petite marge est accordée aux banques qui peuvent toujours déroger à hauteur de 20 % des crédits octroyés, en fonction des projets et des profils des acquéreurs, mais désormais cela se fera sur trois trimestres glissants et non plus trimestre par trimestre afin de leur laisser davantage de flexibilité. Si cela semble être un demi-pas dans la bonne direction, des experts suggèrent qu'une période d'un an aurait été encore plus bénéfique pour stimuler pleinement le marché.
- Réexamen des refus de prêt : la possibilité pour les emprunteurs solvables dont le crédit immobilier aurait été refusé de demander un réexamen de leur demande.

Reste que des questions demeurent en suspens. Concernant l'allongement de durée, des clarifications sont nécessaires sur le type de différé envisagé. A propos des travaux éligibles représentant 10 % du bien, des interrogations subsistent sur la nature des travaux acceptés. Enfin, à propos de la possibilité de faire réexaminer les refus de prêt, oui, mais par qui ? 

 

Conséquences des décisions du HCSF sur le crédit immobilier fin 2023 et début 2024

 

L'annonce de ces réajustements techniques par le HCSF intervient à un moment où l'absence de hausse des taux en décembre est notée positivement par Vousfinancer.com, réseau de courtage en crédit. En cette fin d'année, une lueur d'optimisme se dessine en effet du côté des taux d'intérêt. Le courtier note qu'aucun barème reçu en décembre ne fait état d'une hausse des taux, marquant ainsi une stabilité et même une légère baisse dans certains cas. Les taux de crédit restent stables à 4 % sur 15 ans, 4,2 % sur 20 ans et 4,50 % sur 25 ans, ce qui indique une « évolution positive dans la politique commerciale des banques », précise Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
D’autant que les taux d’usure ne sont du coup plus bloquant. Cette fin d'année est effectivement marquée par des taux d'usure à plus de 6 % sur 20 ans et plus, ne constituant plus un obstacle selon les experts. Cette évolution, couplée à la stabilité des taux en décembre, laisse entrevoir une détente des conditions d'emprunt, bien que la prudence reste de mise.
Ainsi, bien que ces premiers ajustements depuis bientôt deux ans soient accueillis positivement, des inquiétudes subsistent quant à leur efficacité réelle pour relancer pleinement le marché immobilier. Les professionnels restent attentifs aux développements futurs, espérant des mesures encore plus audacieuses pour stimuler davantage le secteur. La stabilité des taux en décembre et l'assouplissement des taux d'usure semblent toutefois indiquer une année 2024 plus favorable pour les emprunteurs.

Par Vincent Durand

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