Immobilier neuf 2023 : qu'est-ce qui va changer ou pas cette année ?

Loi Pinel+, fin du Censi-Bouvard, local vélo obligatoire dans les programmes neufs… découvrez ici ce qui va évoluer ou pas en matière de logement neuf en 2023. Voici ce qui attend l’immobilier neuf en 2023.

• Sommaire
• Immobilier neuf 2022 : un lourd bilan
• PTZ 2023 : pas de changement
• Loi Pinel plus en 2023
• Fin du dispositif Censi-Bouvard en 2023
• Les avantages du neuf pour investir dans l'immobilier en 2023
• Anticiper un projet immobilier avec un PEL en 2023

A quoi s’attendre pour l’immobilier neuf en 2023 ? Quid des aides pour habiter neuf ou investir dans l’immobilier neuf ? Quid des évolutions réglementaires qui vont bouleverser le marché de la construction neuve ? Eléments de réponses dans ce guide dédié à l’immobilier neuf en 2023. 

 

Immobilier neuf 2022 : un lourd bilan

 

Après l’effet de rattrapage en 2021, post-Covid, le marché du logement neuf a de nouveau reculé en 2022. Les ventes de maisons individuelles s’effondrent de presque 30 %, les réservations de logements neufs en collectif de 15 % environ, le tout en parallèle, d’un recul des permis de construire délivrés de presque 22 %, selon les données de la Fédération Française du Bâtiment. 
Même si l’activité du BTP devrait rester étal en 2023 d’après les prévisions, le logement neuf entre lui dans une crise profonde, d’après la FFB, qui réclame des mesures fortes et rapides pour relancer la construction de logements neufs mais aussi soutenir la demande.
Pour ce qui est du contexte économique français, pas de récession mais une quasi-stagflation avec un PIB en très légère progression de + 0,4 %, après + 2,5 % en 2022. L’inflation devrait ralentir à 4,3 %, après 5,3 % en 2022. La FFB observe notamment un possible ralentissement de la hausse des prix des matériaux comme entamé fin 2022. 
Reste qu’en parallèle, la hausse des taux d’intérêt, les taux d’usure contraignants et la réglementation du HCSF sont toujours pesants sur la capacité d’emprunt des acquéreurs. 

 

Lire aussi - Toujours davantage de difficultés pour le logement neuf en 2023

Pour ce qui est de l’environnement institutionnel dans le bâtiment au sens large, la FFB estime qu’il reste peu favorable au logement neuf, notamment toujours dans l’attente d’une indexation des aides sur l’évolution du coût de la vie. Exemple, depuis 2014, les montants plafonnés d’opération pour le PTZ n’ont pas été revalorisés.

 

PTZ 2023 : pas de changement

 

Si le Prêt à Taux Zéro reste le pilier de l’accession à la propriété et de l’entrée dans le parcours résidentiel de très nombreux Français, il n’est pour le moment pas reconduit après 2023 et il souffre toujours de cette double quotité, moins intéressante dans les zones B2 et C, les villes moyennes et les campagnes. Les primo-accédants, sous conditions de ressources, peuvent toutefois toujours obtenir ce prêt gratuit, sans frais, pour faire construire ou acheter un logement neuf tout au long de l’année 2023.

 

Loi Pinel plus en 2023

 

Du changement pour les investisseurs. L’année 2023 marque la modification de la principale loi de défiscalisation immobilière : la loi Pinel. A compter du 1er janvier 2023, la loi Pinel plus entre en vigueur. Il s’agit d’améliorer la qualité d’usage et la performance énergétique des logements neufs achetés pour louer. Ainsi, pour conserver un taux plein de défiscalisation, c’est-à-dire 21 % pour 12 ans d’engagement de location, il faudra soit être situé dans un quartier prioritaire de la ville, soit répondre à des critères dédiés au Pinel+. Concrètement, cela se traduira par une superficie habitable minimale par typologie de logement : 28 m² pour un bien immobilier T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5. Le logement devra être double-orienté dès le trois-pièces. Une taille minimale des espaces extérieurs sera imposée : de 3m² minimum pour un studio jusqu’à 9 m² pour un cinq-pièces.
Autre critère impératif : respecter le seuil 2025 de la RE 2020, la nouvelle réglementation environnementale entrée en vigueur pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022. 
Il faut savoir qu’à compter de 2023, la loi Pinel classique va continuer d’exister pour les logements et/ou programmes neufs qui ne répondent pas à ces différents critères. Pour ceux-là, il sera toujours possible d’investir en loi Pinel mais avec une réduction d’impôt moindre, qui va même décroitre de nouveau en 2024. En métropole, pour des engagements de location de respectivement 6, 9 et 12 ans, les taux de défiscalisation seront abaissés chaque année de 1,5 % et ainsi progressivement ramenés en 2023 à 10,5 %, 15 % et 17,5 %, puis en 2024, à 9 %, 12 % et 14 %. 
En 2023 et 2024, la loi Pinel classique et la loi Pinel+ vont donc continuer de coexister, en attendant un statut économique de bailleur privé espéré par les professionnels.

 

Fin du dispositif Censi-Bouvard en 2023

 

En revanche, la fin de l’amendement Censi-Bouvard est cette fois-ci actée. Après plusieurs prorogations, c’en est fini de ce mécanisme de soutien à l’investissement en immobilier géré. Le dispositif Censi-Bouvard n’a pas été reconduit dans le PLF 2023. Il n’est plus possible d’investir dans une résidence étudiante ou une résidence senior avec ce principe. 
Conformément au rapport de l’inspection générale des finances de juin 2022 concernant l’évaluation de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, ce régime n’a pas été prolongé. 
Ceux qui veulent impérativement investir dans des résidences services en Censi-Bouvard pour bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu peuvent le faire avant le 31 décembre 2022. Ensuite, pour ceux qui n’auraient pas la possibilité d’investir en Censi-Bouvard avant la fin de l’année, choisir de louer en meublé, via le statut du LMNP/LMP, Loueur de Meublés Non-Professionnel, reste un excellent moyen d’optimiser sa fiscalité, en investissant dans tout type de logement et sans l’engagement dans un bail commercial comme l’imposait le Censi-Bouvard. 

 

Les avantages du neuf pour investir dans l’immobilier en 2023

 

Reste que l’immobilier neuf conserve de nombreux atouts pour se bâtir un patrimoine dans la pierre : frais de notaire réduits, possible exonération de taxe foncière, dernière réglementation environnementale en vigueur, faibles charges de copropriété, forte qualité d'usage… D’autant que selon la loi dite « Climat et Résilience », les logements qui consomment plus de 450 kWh/m²/an et dont le Diagnostic de Performance Energétique est référencé G ne pourront plus être loués à compter du 1er janvier 2023. 

 

Anticiper un projet immobilier avec un PEL en 2023

 

Autre nouveauté de l’année 2023, la hausse du taux d’intérêt du PEL, Prêt Epargne Logement. A compter du 1er janvier 2023, après la hausse du livret A en août dernier, c’est au tour du PEL de connaître une revalorisation de son taux de rémunération, passant de 1 à 2 %.

Même s’il est davantage fiscalisé que le livret A, il offre un autre avantage à ceux qui ont un projet immobilier à moyen terme, puisqu’ils pourront potentiellement bénéficier dans le cadre de leur PEL d’un crédit à un taux qui pourrait être un rempart à la remontée des conditions d’emprunt qui devrait se poursuivre en 2023 avec des taux crédit qui pourraient dépasser les 3 %.

Bon à savoir : le PEL permet d’emprunter à un taux garanti un montant qui dépend des intérêts acquis pendant la période d’épargne et qui peut atteindre jusqu’à 92 000 €, sur une période de 2 à 15 ans. Ces droits peuvent être en outre cédés à des ascendants ou descendants, à condition qu’eux-mêmes possèdent déjà d’un PEL. 

Voilà de quoi limiter les possibles effets de la hausse des taux d'intérêt toujours attendue pour 2023, tout en concrétisant un projet d'achat immobilier dans le neuf.

Par Céline Coletto