Crédit immobilier : décélération de la pression sur les taux d'intérêt en mai

Alors que la Banque Centrale Européenne a annoncé un nouveau relèvement de ses taux directeurs, les taux d’intérêt des crédits immobiliers vont également continuer de monter, comme c’était le cas en avril et comme le préfigure les barèmes des courtiers pour mai ; mais bonne nouvelle, moins rapidement. 

Le taux moyen pour emprunter et financer un projet immobilier au cours de ce mois d’avril 2023 était de 3,15 %, dont précisément 3,19 % pour l’accession dans le neuf d’après les données de l’Observatoire Crédit Logement. Une progression de 11 points de base un peu moins rapide que depuis le début de l’année. Les taux avaient augmenté jusqu’ici de 23 points de base chaque mois au cours du premier trimestre. « La stabilisation relative de la profitabilité des nouveaux crédits contribue à cette décélération », décrypte l’observatoire, ce que confirme le courtier Empruntis par l’intermédiaire de Cécile Roquelaure, directrice des études : « la nouvelle augmentation des taux directeurs par la BCE pourrait enfin redonner un peu confiance aux banques qui subissent l’augmentation du coût du refinancement de toute part sans pouvoir elles-aussi appliquer les hausses nécessaires. La stabilisation du taux de l’OAT 10 ans en-dessous de son point haut de 3,2 % début mars est également un signe positif. Nous pourrions arriver à un palier qui ne serait pas une amélioration, mais la nécessaire pause avant le redémarrage d’une activité plus normale ».

 

Des prêts à 4 % pour certains emprunteurs

 

Reste qu’à fin avril, sur des prêts à 25 ans, les taux dépassaient 3.5 % pour la moitié des emprunteurs, pouvant même aller au-delà de 4 % pour une petite partie des emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel. Pour autant, même si la profitabilité des nouveaux crédits paraît stabilisée à bas niveau, la marge des établissements de crédit ne s’est pas rétablie, en dépit de la mensualisation du taux d’usure. 
Pour compenser, en avril 2023, la durée moyenne des prêts immobiliers s’est établie à 250 mois, soit 20 ans et 10 mois. Une durée moyenne à un niveau rarement observé par le passé, même si l’allongement marque maintenant le pas, détaille l’Observatoire Crédit Logement.

Reste que depuis plus d’un an, cette évolution des durées ne permet plus d’éviter un recul rapide de la production de crédits. La hausse des taux constatée rend de plus en plus délicat l’usage de l’allongement des durées pour contenir les taux d’effort des emprunteurs. Autre difficulté : l’effet de la mensualisation du taux d’usure sur la production de crédits a fait long feu, compte tenu de la hausse dans le même temps des taux d’intervention de la BCE. De quoi encore dégrader la solvabilité de la demande. 

 

Un tiers de prêts immobiliers en moins en un an

 

Dans ces conditions, la production recule toujours à fin avril 2023, avec une chute de la production de 39.7 % mesurée en niveau trimestriel glissant et de 40.1 % pour le nombre de prêts accordés. Tendance quasi identique sur un an puisque le nombre de prêts délivrés baisse de presque 32 %. « Cette chute revêt un caractère inédit, dans le sens où elle n’épargne aucun des secteurs de l’immobilier résidentiel », conclut l’observatoire.
Une tendance qui devrait se poursuivre en mai, d’après les premiers barèmes de taux reçus et analysés par les courtiers en crédit immobilier. Pourtant, même si la hausse des taux se poursuit, elle ralentit. Malgré la hausse forte du taux d’usure : + 28 points de base au 1er mai soit la hausse la plus forte depuis le passage en mensuel de sa mise à jour, la majorité des banques applique une hausse moins importante, rapporte Empruntis.

Ainsi, seulement 20 % des barèmes reçus ont une hausse supérieure à celle du taux d’usure. Les taux moyens sur 20 et 25 ans ne progressent que de 5 points de base. Les meilleurs profils d’emprunteurs bénéficient de conditions identiques au mois dernier, serait-ce le premier signe de l’atterrissage des taux ? S’interroge même Cécile Roquelaure. La directrice des études chez Empruntis évoque une possible normalisation, « mais il y a encore beaucoup à faire. Nous attendons par ailleurs les annonces du ministre du Logement mardi prochain. Il est important que les mesures prises ne complexifient pas plus la situation ». Le courtier plaide donc pour une homogénéisation et une simplification des règles, notamment pour un PTZ uniforme et un accès au crédit plus souple avec des mesures HCSF en cohérence avec la situation de marché actuelle : sortie de l’assurance du taux d’endettement, enveloppe dérogatoire sans contrainte de profils. Il faudra patienter jusqu’à mardi soir pour savoir quelles mesures Olivier Klein aura retenu à l’issue du CNR Logement. Le monde de l’immobilier retient son souffle.

Par Vincent Durand

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