Acheter pour louer : les 10 clés d’un investissement immobilier locatif réussi

Opter pour un investissement locatif permet d’accroître en douceur son patrimoine et de bénéficier, une fois l’achat amorti, d’un complément de revenu appréciable. A condition de faire le bon choix.

1/ Sélectionnez un secteur porteur

Ville caractérisée par un accroissement continu de population, quartier bien desservi par les transports en commun, doté d’infrastructures commerciales, etc. Avant d’acheter un 4 pièces, vérifiez la proximité des écoles, voire des universités si vous comptez le proposer en colocation.

2/ Etudiez le marché

Consultez les annonces pour connaître le taux de logements vacants dans le quartier choisi et les tarifs pratiqués à la location. Un bien proposé trop cher se loue plus difficilement qu’un autre, et ses occupants le quittent à la première occasion.

3/ Achetez un logement qui vous plaît

Vous multiplierez vos chances de le voir séduire les autres et trouver facilement preneur…

4/ Ne voyez pas trop grand

Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible. Le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l’achat… mais aussi à la location.

5/ Diversifiez vos investissements

En cas de problème (impayé, vacance…), mieux vaut ne pas avoir mis tous ses œufs dans le même panier.

6/ Ne cherchez pas de rentabilité illusoire

Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % est très convenable. Par ailleurs, un investissement immobilier prend toujours de la valeur à long terme.

7/ Pensez défiscalisation

Avec le dispositif Scellier, vous déduirez, sur neuf ans, 25 % du prix d’achat de vos impôts. Un calcul intéressant, même si les loyers de ces logements, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne.

8/ Sélectionnez votre locataire

Loyer inférieur à un tiers des revenus, possibilité de caution solidaire, caution pour l’intégralité du loyer exigée de chaque participant en cas de colocation... Demandez le maximum de garanties.

9/ Mettez votre bien en gestion

Une agence vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous le recouvrement d’éventuelles créances. Des avantages qui compensent largement les honoraires qu’elle vous demandera : 5 à 10 % des loyers charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.

10/ Souscrivez une garantie

Sous la forme d’une classique assurance loyers impayés ou de la nouvelle garantie universelle des risques locatifs (susceptible de couvrir les créances jusqu’à 70 000 € par logement, et les détériorations jusqu’à 7 700 €). Adressez-vous pour cette dernière à une compagnie d’assurance, et prévoyez d’y consacrer 1,5 à 2,5 % de vos loyers.