Investir dans le neuf : comprendre et maîtriser les charges de copropriété

Quel est l’impact des charges de copropriété au m² dans l’immobilier neuf ? Voilà une question à ne pas négliger tant pour les investisseurs et que pour les propriétaires occupants. Découvrez comment ces charges peuvent influencer votre investissement et donc comment optimiser votre budget.

• Sommaire
• Charges de copro dans le neuf, c'est quoi ?
• Quel est le montant des charges de copropriété dans le neuf en moyenne ?
• Comment se calcule les frais d'une copropriété pour un immeuble neuf ?
• Quand doit-on payer les charges annuelles de copropriété en VEFA ?
• Quel est le coût d'un syndic de copropriété ?
• Stratégies pour réduire les charges de copropriété
• Est-ce que les charges d'un logement neuf évoluent après la livraison ?

Dans un contexte où les enjeux de pouvoir d'achat font la une, la question des charges de copropriété au mètre carré pour les biens neufs est devenue un vrai sujet d’intérêt pour ceux qui optent pour l'immobilier neuf. Les charges de copropriété, souvent négligées lors de l’achat d’un bien, peuvent pourtant représenter une part significative dans le budget des ménages. Ce guide complet se propose d’analyser en profondeur les facteurs qui influencent leurs coûts et de fournir des éclairages précieux pour les propriétaires bailleurs comme les accédants à la propriété. Voici les stratégies pour optimiser ces charges, notamment dans le contexte des biens immobiliers neufs.

L'acquisition d'un bien immobilier neuf dans un immeuble collectif offre de nombreux avantages : frais de notaire réduits ou encore des dispositifs de soutien à l'accession comme le PTZ ou de défiscalisation comme la loi Pinel, mais pour dresser un budget prévisionnel complet, il faut aussi  et surtout comprendre et maîtriser les charges de copropriété associées. Ces frais, qui interviennent après la livraison du bien, permettent de financer divers aspects de la vie en copropriété, de l'administration des parties communes aux services collectifs. Cet article explore donc en détail les différents aspects liés aux charges de copropriété dans le secteur spécifique qu'est l'habitat neuf, de leur calcul à leur répartition, en passant par les spécificités de la VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement.

 

Charges de copro dans le neuf, c'est quoi ?

 

Les charges de copropriété englobent une variété de dépenses nécessaires au bon fonctionnement d'un immeuble collectif neuf. Elles se divisent en deux catégories principales :

• les charges générales, couvrant l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes. Par exemple, les frais liés au nettoyage des parties communes, l'entretien des espaces verts, l'enlèvement des ordures ménagères et les honoraires du syndic de copropriété entrent dans la catégorie des charges générales.

• et les charges exceptionnelles dédiées aux services collectifs et équipements communs. Ainsi, les charges spéciales englobent des dépenses singulières qui ne sont pas incluses dans le budget courant de la copropriété comme les projets d'amélioration du bien tels que l'adjonction ou la transformation d'équipements existants comme un ascenseur, des études techniques telles que les diagnostics immobiliers, ainsi que des travaux qui vont au-delà de la simple maintenance et de l'administration des parties communes et des équipements collectifs. 

 Il faut noter qu'en optant pour un bien immobilier neuf, ces charges exceptionnelles seront reportées dans le temps. Une résidence neuve n'aura pas à subir de rénovation de toiture ou de ravalement de façade pendant au moins une dizaine d'années.

 

Quel est le montant des charges de copropriété dans le neuf en moyenne ?

 

Le montant des charges de copropriété dans le neuf varie en fonction de plusieurs facteurs. Selon l'Observatoire des charges de l'Association des responsables de copropriété (Oscar), les charges de copropriété sont estimées à environ 50 euros par mètre carré par an. Ce montant représente une moyenne, et la taille de l'immeuble, les services inclus, ainsi que la localisation géographique peuvent influencer significativement cette estimation.

Mais surtout, il faut savoir que ce coût sera moindre dans l'immobilier neuf. En effet, pas de lourds travaux à prévoir, les factures énergétiques dans les parties communes sont de plus en plus optimisées par le promoteur : éclairage naturel quand cela est possible, récupération des eaux de pluie pour l'arrosage, coût moyen du chauffage collectif réduit grâce à une isolation performante... 

Les copropriétaires doivent tout de même être conscients que les charges varient en fonction de la taille de leur bien et de son emplacement. Par exemple, les immeubles situés en centre-ville peuvent avoir des coûts d'entretien plus élevés que ceux en périphérie. Cela peut aussi varier selon le type d'immeuble et le niveau d'équipements intégrés : piscine ou non par exemple. Comprendre ces nuances aide les futurs propriétaires à anticiper et à budgéter de manière plus précise.

 

Comment se calcule les frais d'une copropriété pour un immeuble neuf ?

 

Le calcul des frais d'une copropriété dans le neuf comme dans l'ancien se base sur une répartition proportionnelle au nombre de tantièmes représentant chaque lot dans la copropriété. Les charges générales et exceptionnelles sont détaillées dans le règlement de copropriété, permettant ainsi une répartition équitable. Par exemple, si un copropriétaire possède 10 % des tantièmes de la copropriété, il contribuera à hauteur de 10 % des charges.

Chaque lot dans une copropriété se voit attribuer un certain nombre de tantièmes, représentant sa quote-part dans l'ensemble de la copropriété. Le montant des charges de copropriété varie ainsi selon les clés de répartition établies dans le règlement de copropriété. Plus la superficie d'un lot est grande, plus ses tantièmes sont élevés, influençant directement la part des charges qui lui revient.

 

Estimation des charges de copropriété en VEFA

 

Estimer les charges de copropriété en VEFA peut être complexe, mais plusieurs sources d'information peuvent aider. Le contrat de réservation, signé entre l'acheteur et le promoteur, contient des informations à scruter sur le calcul des charges. Les charges sont souvent détaillées dans une annexe, précisant la répartition entre charges générales et charges exceptionnelles. De plus, le diagnostic de performance énergétique, DPE, offre une vision sur la consommation énergétique du bâtiment, aidant ainsi à anticiper les coûts futurs. Plus un bâtiment sera performant, moins les charges seront élevées. Lire aussi - Comment estimer les charges de copropriété dans l'immobilier neuf ?

 

Quand doit-on payer les charges annuelles de copropriété en VEFA ?

 

En VEFA, le paiement des charges de copropriété ne débute qu'après l'achèvement complet de la construction. L'immeuble doit être alimenté en eau, en gaz et/ou en électricité, avec les escaliers et les ascenseurs fonctionnels. Le paiement des charges s'effectue par le versement de provisions, avec des échéances trimestrielles, décidées en assemblée générale. Les copropriétaires peuvent participer activement aux décisions relatives à ces paiements dans le cadre du conseil syndical.

Lire aussi - Quel rôle pour le syndic à la livraison d'un immeuble neuf ?

Les provisions sont exigibles le premier jour de chaque trimestre, à défaut d'une autre date définie par l'assemblée générale. Le montant de ces provisions est fixé lors de la première assemblée générale et peut être ajusté par la suite en fonction des besoins réels de la copropriété. La gestion du premier appel de fonds est cruciale. Les copropriétaires doivent être attentifs aux décisions prises lors de la première assemblée générale, car elles auront un impact direct sur leurs charges futures. Comprendre la logique derrière le montant des provisions permet une planification budgétaire plus efficace.

 

Comment se déroule la régularisation ?

 

Comme il n'y a pas d'antériorité au moment de la naissance de la copropriété, les provisions sont déterminées en fonction d'une estimation budgétaire prévisionnelle établie lors de l'assemblée générale initiale. Ces provisions sont ensuite ajustées en fonction des dépenses réelles, ce qui peut entraîner une régularisation importante au terme de la première année. Les copropriétaires ont donc un intérêt direct à être impliqués dans la gestion financière de la copropriété dès le début.

 

Quel est le coût d'un syndic de copropriété ?

 

Le syndic de copropriété joue un rôle primordial dans la gestion des charges et c'est donc important de suivre l'évolution de son coût. Les coûts associés à ses services dépendent de divers facteurs, tels que la taille de la copropriété, les services inclus et la fréquence des interventions nécessaires. Par exemple, un grand immeuble avec des services supplémentaires comme un gardien peut engendrer des coûts de syndic plus élevés.

La question du coût du syndic est souvent source d'interrogations et il faut donc savoir que les copropriétaires ont la possibilité de choisir le syndic de leur immeuble. Une fois la période initiale du syndic provisoire, il est recommandé de solliciter des devis et de comparer les services proposés par différents syndics de copropriété. La transparence sur les honoraires et les prestations contribue à une relation de confiance entre le syndic et les copropriétaires ; mais aussi à offrir une solution d'optimisation des charges.

 

Stratégies pour réduire les charges de copropriété

 

Réduire le montant des charges de copropriété est forcément un objectif partagé par de nombreux copropriétaires. L'optimisation des consommations énergétiques, en veillant à une régulation efficace et à l'isolation adéquate, peut contribuer à réduire les charges. De même, le changement de fournisseur d'énergie, la mise en concurrence des contrats d'entretien et l'investissement dans des équipements économes en énergie sont des stratégies recommandées pour maîtriser les coûts. Une solution qui ne sera pas nécessaire dans un bâtiment neuf.

 

N'oubliez pas l'exonération de taxe foncière dans les copropriétés neuves

Autre atout de l'immobilier neuf afin de réduire les charges d'un logement : les copropriétaires de biens neufs peuvent bénéficier d'une exonération temporaire de la taxe foncière. Cette exonération, d'une durée de deux ans à compter de l'achèvement des travaux, peut représenter une économie significative. Par exemple, un appartement acheté en VEFA et livré en 2024 pourrait être exonéré de taxe foncière jusqu'en 2026, sous réserve de remplir les conditions requises. Cela peut représenter l'équivalent d'un mois de loyer dans le cas d'un investissement locatif. 

 

Est-ce que les charges d'un logement neuf évoluent après la livraison ?

 

Les charges de copropriété en VEFA ne sont pas figées. L'assemblée générale, composée des copropriétaires, peut prendre des décisions pour ajuster le budget en fonction des besoins. Par exemple, si des travaux exceptionnels sont nécessaires, l'assemblée peut voter pour augmenter les charges exceptionnelles afin de financer ces dépenses. Participer activement aux réunions d'assemblée générale permet aux propriétaires d'influencer ces choix et de contribuer à une gestion équilibrée des charges. C'est l'occasion de discuter des ajustements nécessaires, des améliorations possibles, et de contribuer à la pérennité financière de la copropriété. Il est important de comprendre que la gestion des charges ne s'arrête pas à la livraison du bien. 

Investir dans le neuf présente des avantages certains, mais il est impératif de comprendre les tenants et aboutissants des charges de copropriété. Ce guide complet fournit une vue d'ensemble détaillée, de la définition des charges à la gestion proactive pour en maîtriser les coûts. En suivant ces conseils, les propriétaires peuvent optimiser leur investissement tout en contribuant à une copropriété bien gérée et équilibrée dans la durée. La transparence, la participation active et la recherche continue d'efficacité sont les clés d'une expérience de copropriété réussie.

Par Rédaction