Achat VEFA : quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires dans le neuf ?

Même s’il s’agit d’un logement neuf, la vente en état futur d’achèvement, la VEFA, nécessite bien la présentation de diagnostics immobiliers obligatoires. Voilà tout ce qu’il faut savoir sur les diagnostics immobiliers pour acheter puis louer un logement neuf.

• Sommaire
• Les diagnostics obligatoires de l'immobilier neuf
• Logement neuf : définition
• Les diagnostics immobiliers obligatoires d'un appartement neuf
• Dossier DDT avant location : les diagnostics techniques obligatoires pour louer un appartement
• Location : quels diagnostics ne sont pas obligatoires pour louer un appartement ?

Bien qu’il soit neuf, un logement acheté sur plan à un promoteur immobilier doit présenter plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires. Explications.

 

Les diagnostics obligatoires de l’immobilier neuf

 

Des diagnostics regroupés dans un DDT, Dossier de Diagnostic Technique, qui va suivre le bien au cours de l’ensemble de son cycle de vie. Acquis en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, un appartement neuf ou une maison neuve sur plan nécessite une série de diagnostics obligatoires, bien que plus réduite que pour un achat dans l’immobilier ancien. Découvrez l’ensemble des diagnostics immobiliers nécessaires lors de l’achat d’un logement neuf. Des diagnostics qui seront aussi présentés si vous souhaitez mettre en location ce bien.

 

Logement neuf : définition

 

Un logement est jugé comme neuf quand il est achevé depuis moins de 5 ans et qu’il n’a connu qu’un seul propriétaire. En cas de revente au cours des 5 premières années, le logement neuf bascule dans les règles de l’immobilier ancien et notamment à propos des diagnostics obligatoires. 

 

Les diagnostics immobiliers obligatoires d’un appartement neuf

 

Dans le cadre d’une acquisition en VEFA, le promoteur immobilier s’occupe de créer et de compléter le premier Dossier de Diagnostic Technique du logement neuf. Ce DDT doit réunir un minimum de 3 diagnostics immobiliers et le premier d’entre eux et le plus connu est le DPE.

- DPE étiquette et validité : Diagnostic de Performance Energétique.

Il révèle l’estimation de la consommation énergétique du logement et son taux d’émission de gaz à effet de serre. Valable 10 ans, le Diagnostic de Performance Energétique est remis à la livraison du logement neuf. Il évalue la consommation énergétique nécessaire au logement, selon la performance des systèmes de chauffage ou de climatisation… Les logements sont alors classés sur une échelle de A à G, en fonction de leurs qualités énergétiques. Les logements neufs offrent bien sûr les meilleurs classements. 

Quand faire un DPE dans le neuf ?

A noter que le DPE doit être réalisé par un professionnel indépendant. En cas de vente ou de mise en location au terme des 10 années de validité, un nouveau DPE doit être réalisé.

Quel logement est concerné et soumis au DPE ?

L'obligation du Diagnostic de Performance Energétique, DPE, s'étend donc aux logements neufs, où il est désigné sous le nom de DPE neuf ou DPE construction. Contrairement au DPE appliqué aux logements anciens, cette évaluation est effectuée avant que le logement ne soit occupé. Le promoteur immobilier ou le maître d'ouvrage est chargé d'établir une analyse thermique du bâtiment en conformité avec l'article L134-2 du code de la construction et de l'habitation. Il est crucial de vérifier la concordance des équipements avec les plans de construction initiaux. Dans le cas des logements neufs, étant donné qu'ils n'ont jamais été habités, le DPE ne peut pas se baser sur des données de consommation d'énergie passées. Son évaluation porte donc sur la prévision de la consommation énergétique pour la première année suivant la livraison.

 

- ERP : Diagnostic de l’État des Risques et des Pollutions.

Son nom a de nombreuses fois été modifié, mais il a toujours un objectif de protection des populations. Sur les territoires qui présentent des risques miniers, naturels, technologiques ou sismiques, l’ERP recense les risques liés au sol et à son éventuelle pollution. Il n’a une durée de validité que de 6 mois. 

 

- Diagnostic loi Carrez.

Ce diagnostic né de la loi Carrez atteste la surface privative habitable d'un logement. Il précise la surface de plancher située sous une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre, hors balcons et terrasses, après déduction, notamment, des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. 

En résumé, toutes les superficies dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, sans compter les caves, garages et autres places de parking, sont à prendre en compte dans le calcul de la loi Carrez. Le diagnostic Carrez est un impératif à tous les documents de vente et ensuite de location.

 

- Diagnostic termites.

Valable 6 mois, il doit être présenté si le logement est situé dans une zone géographique à risque, spécifié par un arrêté préfectoral dédié. La mairie de votre logement pourra vous informer de la nécessité ou non d’un diagnostic termites.

Lire aussi - Revente immobilier neuf : mode d'emploi

  

Dossier DDT avant location : les diagnostics techniques obligatoires pour louer un appartement

 

Même si vous avez fait le choix d’investir dans l’immobilier neuf, il est nécessaire de présenter un DDT, Dossier de Diagnostic Technique, lors de la mise en location d'un appartement dans un bâtiment neuf. Divers diagnostics immobiliers en cours de validité doivent être annexés au contrat de bail dans le cadre d’un investissement locatif. 

Même s’il s’agit d’un logement neuf aux dernières normes environnementales, RT 2012, réglementation thermique 2012, voire désormais RE 2020, réglementation environnementale depuis 2022, le futur occupant des lieux doit être informé du coût énergétique de son logement neuf. C’est pourquoi le propriétaire-bailleur doit obligatoirement lui fournir le DPE du bien immobilier loué, ainsi que les informations sur les éventuels risques naturels, sismiques ou technologiques tel que le radon. La surface habitable, certifiée par le constat loi Carrez, doit aussi être incluse. 

 

Location : quels diagnostics ne sont pas obligatoires pour louer un appartement ?

 

A l’inverse de l'immobilier ancien, comme il s’agit d’un bien neuf, certains diagnostics ne sont pas à intégrer au DDT. Illustration avec le diagnostic amiante qui ne concerne que les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 1997. Le diagnostic de risque d’exposition au plomb n’est à présenter que pour les immeubles construits avant 1949. Les diagnostics gaz et électricité sont pour les immeubles de plus de 15 ans. 

A noter que depuis le 1er janvier 2023, lors de la vente ou de la location d’un logement, un diagnostic gaz doit être fourni pour toute vente d'un bien immobilier équipé d'une installation gaz de plus de 15 ans. Il s'ajoute ainsi aux autres diagnostics obligatoires : plomb, amiante, performance énergétique... à fournir dans le dossier de diagnostic technique remis par le notaire lors de l'achat du logement. Lors d’une location, depuis la loi Alur de 2014, la vérification des installations intérieures de gaz pour les baux d'habitation, soumis à la loi du 6 juillet 1989, est devenue obligatoire. 

En conclusion, le nombre de documents à insérer dans le Dossier de Diagnostic Technique va évoluer selon la situation géographique du logement, son année de construction et la date de ses installations électriques et gaz. Concrètement, pour les logements neufs et de façon générale, pour ceux datant de moins de 15 ans, l’ERP, le DPE ainsi que le diagnostic Carrez sur la superficie habitable sont donc les trois principaux documents à présenter dans le cadre d’un achat puis d'une mise en location.

Par Céline Coletto